2018年荊州住宅項(xiàng)目成交共22032套，面積249萬方，成交均價(jià)6279 元/㎡；非住宅市場成交4012套，面積30.45萬㎡；截至目前，預(yù)估新增入市項(xiàng)目總建面約579萬方。

　　一、宏觀政策分析

　　小結(jié)：棚改新動(dòng)向，兩類城市北要求盡快取消貨幣安置；全國首套房貸款利率微漲，政策仍以偏緊調(diào)控為主。

　　國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。7月12 日，住建委表示，要因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。

　　今年上半年以來，各地嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控措施，全國房價(jià)保持平穩(wěn)。首套房貸款利率平均水平雖然依然“堅(jiān)挺”，但一直維持在小幅上漲的態(tài)勢。2018年8月份，全國首套房貸款平均利率為5.69%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.161倍，環(huán)比上升0.35%，同比去年8月份5.12%的利率上升11.13%，這也是2017年1月份以來連續(xù)20個(gè)月上漲。當(dāng)前房貸市場政策指向仍以偏緊調(diào)控為主，利率、首付、貸款審核均保持偏嚴(yán)態(tài)勢，預(yù)計(jì)后期執(zhí)行利率下降的銀行數(shù)將會(huì)進(jìn)一步減少，持平及上漲的銀行數(shù)將會(huì)增多，隨著利率持平銀行數(shù)的增加，利率將表現(xiàn)出逐漸穩(wěn)定的趨勢。結(jié)合監(jiān)測的利率數(shù)據(jù)特點(diǎn)來看，利率保持繼續(xù)低幅上漲的概率極大。

　　二、中觀市場層面

　　精裝與毛坯備案價(jià)分離：

　　2018年1月開始精裝項(xiàng)目，精裝需與毛坯備案價(jià)分離，精裝房銷售門檻大幅提高。

　　政府審批指導(dǎo)定價(jià)，現(xiàn)階段精裝備案價(jià)最高10723元/㎡（毛坯8235元/㎡，精裝2488元/㎡），

　　純毛坯最高備案價(jià)7260元/㎡。

　　市場監(jiān)管：

　　精裝修項(xiàng)目需全裝修交付，開發(fā)商為第一責(zé)任主體，要建設(shè)工程竣工驗(yàn)收制度和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分部、分戶驗(yàn)收。全裝修至少有一項(xiàng)或多項(xiàng)以上運(yùn)用一體化裝修技術(shù)，交付的裝修質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)不能低于樣板房標(biāo)準(zhǔn)。

　　嚴(yán)格禁止開發(fā)商捆綁車位變相銷售 。

　　房貸利率上調(diào)：

　　商業(yè)貸款利率首套上浮至25%，上浮至30%，銀行利率上浮達(dá)到歷史最高水平，購房門檻提升

公積金首套首付比例不低于20%，二套首付比例由年初60%調(diào)整為40%。單職工貸款最高額度40萬，雙職工貸款額度最高45萬。

　　市場監(jiān)管：

　　精裝修項(xiàng)目需全裝修交付，開發(fā)商為第一責(zé)任主體，要建設(shè)工程竣工驗(yàn)收制度和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分部、分戶驗(yàn)收。全裝修至少有一項(xiàng)或多項(xiàng)以上運(yùn)用一體化裝修技術(shù)，交付的裝修質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)不能低于樣板方標(biāo)準(zhǔn)。

　　嚴(yán)格禁止開發(fā)商捆綁車位變相銷售。

　　2018年荊州房地產(chǎn)政策主要為控備案價(jià)和精裝修監(jiān)管完善這兩個(gè)方面；貸款政策商貸利率上調(diào)，公積金首付比例下降，棚改還遷政策多元化，商品房市場拆遷客戶占比下降。

　　三、2018年1月-12月全年供應(yīng)成交匯總分析

　　從上圖可看出，全年新增供應(yīng)225萬方，成交249萬方，整體均價(jià)6279元/ ㎡。月度成交表現(xiàn)逐步乏力，呈下滑趨勢。均為毛坯價(jià)，價(jià)格波動(dòng)空間不大。

　　2016-2018年土地市場分析

　　荊州樓市自15年后開始以去庫存為主導(dǎo)思想，政府對于土地放量有明顯控制，16年荊州樓市進(jìn)入上行趨勢，庫存得到有效釋放后才開始進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)用地的放量，17年維持16年上行的趨勢，房地產(chǎn)開放用地放量保持平穩(wěn)增長，18年批示用地各板塊均有新增，規(guī)劃用途主要以住宅與商業(yè)為主；

　　同比往年，本年度土地成交量、成交面積、成交均價(jià)及樓面地價(jià)，量價(jià)齊升，相對前兩年，成交地塊有一定區(qū)域位置優(yōu)勢。

　　2018年土地成交匯總

　　2018年度土地市場成交宗地?cái)?shù)量33宗，宗地總面積240.64萬方，其中商服、商住用地24宗，宗地面積178.27㎡；樓面均價(jià)1508元/㎡；

　　房地產(chǎn)開發(fā)住宅項(xiàng)目30個(gè)，宗地面積225.37萬方，預(yù)估可建面積716.32萬方，沙北新區(qū)4宗、荊北新區(qū)6宗、武德片區(qū)2宗、中心城區(qū)1宗，城東片區(qū)10宗、華中農(nóng)高區(qū)1宗其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)6宗新增地塊。

　　2018年成交匯總分析（住宅）

　　2018年住宅部分成交區(qū)域分化比較明顯，占比最高為沙北和城東片區(qū)。

　　2018年年度全年供應(yīng)成交匯總

　　全年商品房供應(yīng)量：24139套，面積264萬㎡ 

　　　　　　　　住宅：供應(yīng)19434套，面積225萬 ㎡ 

　　                非住宅：供應(yīng)4705套，面積39萬㎡ 

　　全年住宅商品房共成交：22032套，面積 249萬㎡，成交均價(jià)6279元/㎡

　　       非住宅：成交4012套，面積30.45萬㎡，成交均價(jià)7686元/㎡ 

　　　　其中商業(yè)成交3327套，面積259865.77㎡，成交均價(jià)7935元/㎡

　　　　寫字樓成交685套，面積44586.30㎡，成交均價(jià)6236元/㎡

　　四、未來市場預(yù)判

　　1、根據(jù)土地市場監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)分析，預(yù)估新增供應(yīng)項(xiàng)目30個(gè)，其中純商業(yè)項(xiàng)目3個(gè)，其余均為商住一體；

　　2、其中已經(jīng)進(jìn)入蓄客階段項(xiàng)目6個(gè)，即將開盤；

　　3、整體預(yù)估新增項(xiàng)目可建面積約為579萬方。

　　五、市場小結(jié)

　　住宅部分

　　1、市場供應(yīng)量持續(xù)放大，供應(yīng)量增加：截止目前住宅市場庫存123萬㎡,沙北新區(qū)庫存量達(dá)到27％，以東都怡景為主要存量；城東片區(qū)庫存量達(dá)到25%，以金源世紀(jì)城、恒隆四季城為主要庫存量。

　　2、差異化銷售，市場處于滯漲狀態(tài)：2018年以來市場搞價(jià)精裝房項(xiàng)目成交價(jià)格一直處于滯漲狀態(tài)，精裝成交價(jià)格在9000-9800元/㎡之間。

　　3、供應(yīng)量不斷增加，競爭壓力逐漸增大。

　　商業(yè)部分

　?。?、截止目前商業(yè)庫存100萬方，主要集中在荊北、沙北及周邊片區(qū)；

　　2、受全國投資大環(huán)境影響，商業(yè)市場信心不足，去化緩慢，庫存壓力大；

　　3、多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐，競爭激勵(lì)，以價(jià)換量，價(jià)格相對平穩(wěn)；

　　4、辦公市場仍屬于初級(jí)市場，市場需求不足，荊州中小企業(yè)尚處于啟蒙階段，需求微弱；

　　5、商業(yè)潛在項(xiàng)目供應(yīng)大，高，中，低端產(chǎn)品都有，項(xiàng)目之間競爭較為激烈，投資客群持觀望態(tài)勢。

　?。ㄗⅲ阂陨蠑?shù)據(jù)來源中潤泰?地產(chǎn)與荊州市房產(chǎn)管理局網(wǎng)站，荊房網(wǎng)小編整合編輯）

　　更多關(guān)于：購房知識(shí)、購房技巧、樓盤優(yōu)惠、樓購房推薦、陪購買房、裝修推薦、家裝知識(shí)及砍價(jià)優(yōu)惠添加"荊小房"微信(jfwjxf0716)，現(xiàn)家裝直通車已盛裝啟程，只要你有裝修需求都可以加入我們的隊(duì)伍，話不多說，我在這里等你！