我是一個(gè)巧克力狂熱愛好者，我平時(shí)所吃的甜食零食幾乎90%以上會(huì)和巧克力有關(guān)。但是我在大概兩年前吧，知道一個(gè)詞匯，叫做代可可脂。什么意思，一些商家為了控制成本，將食品中的巧克力成分換成一種類似于巧克力口感，但是成本卻低與巧克力的一種化學(xué)制品，這個(gè)叫代可可脂。他非常的營(yíng)造了巧克力的口感，但是卻無法被人體吸收，同時(shí)也無法排泄，的駐留在我們血液之中。而且這種代可可脂，是偉大的中國(guó)人發(fā)明的，也有在中國(guó)的食品中才會(huì)擁有。

　　由于成本非常低廉且口感好，代可可脂被運(yùn)用的非常廣泛，一些甚至我認(rèn)為做的很好的中高端類產(chǎn)品也是大量的運(yùn)用，比如奧利奧，真是讓我心寒。從此我挑選類似的產(chǎn)品眼看的是背后的配料表。

　　對(duì)于房地產(chǎn)來說，我把那些看上去對(duì)于客戶很好，開發(fā)商大量運(yùn)用，但是背后后患無窮的推廣手段稱之為房地產(chǎn)里的代可可脂。而且我覺得這依然也是中國(guó)制造。

　　給各位舉幾個(gè)例子，供各位參考。

　　代可可脂一號(hào)：偷面積

　　對(duì)的，曾經(jīng)在一線城市風(fēng)光運(yùn)用，現(xiàn)在依然在二三線城市大肆流行的所謂高附加值的產(chǎn)品打造方式。用偷面積的名字作為定義也剛好貼合了對(duì)于消費(fèi)者來說撿便宜的心態(tài)，所以看上去是那種客戶和開發(fā)商雙贏的一種推廣方式。

　　但是我想說的是，對(duì)于偷面積的區(qū)域來說，由于交房驗(yàn)收的時(shí)候以陽臺(tái)或者設(shè)備平臺(tái)的名義存在，所以相對(duì)的空間一定是相對(duì)狹小的，局促的。很多銷售員對(duì)你說的什么兩房變?nèi)繋缀跏遣豢赡艿?。平時(shí)能讓你擺一張書桌放一臺(tái)電腦其實(shí)不錯(cuò)了。

　　然后對(duì)于這樣的空間，作為室內(nèi)空間的使用幾乎都需要對(duì)空間進(jìn)行調(diào)整，比如封外墻，調(diào)玻璃等。這樣的結(jié)構(gòu)調(diào)整未來作為二手房交易的時(shí)候是存在一定困難的，一定要將區(qū)域恢復(fù)原貌才可以交易。

　　當(dāng)然這一切都不是關(guān)鍵的，關(guān)鍵是，大家都覺得這樣的空間是送給客戶的么？少天真了，開發(fā)商早算好這個(gè)區(qū)域能夠賣多少錢，然后加在總價(jià)里平攤在每平米的房?jī)r(jià)里。所以對(duì)于客戶來說，我可以說是沒有拿到什么實(shí)惠，賺到的有是開發(fā)商。

　　所以對(duì)于我來說，我很少建議客戶因?yàn)橥得娣e去買這個(gè)項(xiàng)目，一定要三思而后行。做出偷面積戶型的開發(fā)商不能說很奸詐，但起碼很精明，從他們身上賺到實(shí)惠，難??！

　　代可可脂二號(hào)：一層當(dāng)兩層使用

　　現(xiàn)在很多的復(fù)式樓盤也為了顯示性價(jià)比，會(huì)做一定比重的LOFT產(chǎn)品，宣傳買一層送一層。這也是典型的代可可脂現(xiàn)象。為什么這么說哦，在上海，公寓高可做的樓層是4.5米，在外地高也是4.8米，我們可以嘗試構(gòu)思一下分割之后的場(chǎng)景。那4.5離，實(shí)際的凈高是4.2米，如果中間再隔一層樓板是3.9米，所以結(jié)果是一層2米，一層1.9米。如果全分割室內(nèi)空間會(huì)非常壓抑，所以大多數(shù)的客戶會(huì)隔一半，讓客廳部分保持4.5米的凈高，所以點(diǎn)買一層送一層是不現(xiàn)實(shí)的，頂多是買一層送半層。

　　然后對(duì)于這半層來說，由于層高有1.9米，所以這部分區(qū)域能作為臥室來使用，確切的說能用于睡覺，在臥室里做除了睡覺以外的事情你都會(huì)覺得壓抑（你懂的），所以這部分空間的實(shí)際使用率也是比較低的。

　　但是，為什么我們?nèi)⒂^樣板房的時(shí)候會(huì)覺得空間沒那么壓抑呢，這個(gè)其實(shí)是障眼法，有良心一點(diǎn)的開發(fā)商是把軟裝家居變的小一點(diǎn)讓空間通透，更惡心一點(diǎn)么不做實(shí)體樣板房，在售樓處里做一套假的，層高放大到4.8甚至5米忽悠你。

　　代可可脂三號(hào)：帶銷售

　　這是商鋪銷售過程中被運(yùn)用的非常廣泛的一種技巧，現(xiàn)在已經(jīng)被蔓延到辦公和公寓上面，什么意思，是開發(fā)商承諾你未來項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)多少的租金，然后租金直接返還給你。以此證明自己商業(yè)的價(jià)值?；径际悄昊貓?bào)率8%，10%-15%都是可以見到的回報(bào)率數(shù)額。

　　為什么說這個(gè)是代可可脂哦，做商業(yè)的朋友都知道，除了少有的商業(yè)體，一般的商業(yè)很少會(huì)實(shí)現(xiàn)8%的年租金收入，能實(shí)現(xiàn)5%的回報(bào)率是謝天謝地的了，更何況在開業(yè)的前五年，這個(gè)數(shù)據(jù)會(huì)更低，那些號(hào)稱15%的簡(jiǎn)直是癡人說夢(mèng)。

　　然后也有人會(huì)說我不管到底如何，但是開發(fā)商的確把錢給到我了。我想說，這個(gè)不是典型的羊毛出在羊身上么，一件衣服在打折之前，把自己的價(jià)格提升50%，然后說7折銷售，賺的錢還是在開發(fā)商自己腰包里啊。

　　買的沒有賣的精，我覺得肯定是這樣的。

　　代可可脂四號(hào)：承諾回購(gòu)

　　這個(gè)也是非常典型的中國(guó)現(xiàn)象，其實(shí)也是很操蛋的說法，是在世道不好的時(shí)候，開發(fā)商硬要承諾這個(gè)房子未來一定會(huì)漲價(jià)，如果房?jī)r(jià)未來跌了開發(fā)商可以收購(gòu)回來。甚至可以120%的收購(gòu)。

　　先我想說的是，買賣是契約行為，沒人承諾房子未來一定是漲的，買房當(dāng)下是雙方對(duì)價(jià)格以及產(chǎn)品的一致認(rèn)可，還要保證未來價(jià)格一定上揚(yáng)是典型的耍流氓行為。

　　但是你要說，這個(gè)是在淡市的時(shí)候開發(fā)商向客戶妥協(xié)的一個(gè)過程那又是大錯(cuò)錯(cuò)了。比如說開發(fā)商在今年100萬的價(jià)格賣給你房子，并且承諾未來5年后，如果你覺得房?jī)r(jià)下跌了，開發(fā)商可以100萬買回?？此剖菫橄M(fèi)者考慮，但是沒人注意到這五年里的時(shí)間成本。等于說我借你100萬五年后換你100萬，而這5年時(shí)間我靠這100萬去錢滾錢，去做投資，但是你卻不參與其中分分紅。

　　做出這種回購(gòu)行為的開發(fā)商其實(shí)是在玩一種融資行為，而且是幾乎低級(jí)成本的代價(jià)可以融得市面上大量的資金。而回饋給那些借錢給他們的人的有這5年時(shí)間的房子使用權(quán)。這個(gè)和投入比起來，簡(jiǎn)直是弱爆了。

　　嗯，我看了下字?jǐn)?shù)差不多到了，先舉這4個(gè)例子，說的是那些有在中國(guó)有的，看上去很美的，實(shí)際后患無窮的房地產(chǎn)代可可脂。房地產(chǎn)發(fā)展30多年了，很多信息依然是做不到透明或者透徹，而作為客戶的我們希望能擦亮雙眼，拋棄那些惡心的代可可脂，能吃到那濃郁美味的巧克力滋味。