土地市場(chǎng)的變化反映了未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)。

　　2017年，房地產(chǎn)行業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)雖然出現(xiàn)小幅波動(dòng)，但整體來(lái)看穩(wěn)中有增。土地市場(chǎng)成交量持續(xù)正增長(zhǎng)，刷新歷史記錄；房地產(chǎn)投資額和新開工量增幅曲線總體平穩(wěn)；商品房市場(chǎng)，銷售量增幅下行，價(jià)格增幅則基本平穩(wěn)，庫(kù)存量去化明顯；從房地產(chǎn)市場(chǎng)供求比看，商辦物業(yè)庫(kù)存壓力較大，住宅潛在供求相對(duì)平衡。

　　易居研究院研究員王夢(mèng)雯表示，在黨的十九大總方針之下，預(yù)計(jì)后續(xù)各類房地產(chǎn)新政將緊緊圍繞“房住不炒”的政策導(dǎo)向，過(guò)熱城市將加速降溫，開發(fā)企業(yè)資金面繼續(xù)趨緊，土地市場(chǎng)泡沫恐難持續(xù)。進(jìn)入2018年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨實(shí)質(zhì)性降溫。但回歸理性的同時(shí)，也要防范降溫過(guò)快過(guò)猛，房地產(chǎn)調(diào)控的重心要逐漸由防大起轉(zhuǎn)向防大落。

　　 土地市場(chǎng)料增幅回落

　　隨著三四線城市房屋銷售回暖，去年樓市去庫(kù)存效果進(jìn)一步鞏固，開發(fā)商補(bǔ)庫(kù)存意愿強(qiáng)烈，全年土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)15.8%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2017年，全國(guó)土地購(gòu)置面積增幅處于近5年高位，全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)增幅同樣位于歷史高位；全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)5349元/平方米，同比增長(zhǎng)29.0%。

　　該機(jī)構(gòu)指出，2016年下半年，部分熱點(diǎn)城市出臺(tái)相應(yīng)土地市場(chǎng)政策，控制地價(jià)增長(zhǎng)，但全國(guó)來(lái)看總體地價(jià)漲幅并未受到抑制，這主要與市場(chǎng)成交較活躍、2016年基期值較低有關(guān)。到了四季度，土地購(gòu)置價(jià)格同比增幅整體出現(xiàn)下降，反映了在行業(yè)信貸收緊、預(yù)售項(xiàng)目入市放緩等一系列因素作用下，房企資金面正不斷趨緊，使土地市場(chǎng)有所降溫。

　　地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重近幾年整體則呈振蕩上行態(tài)勢(shì)。2016年5月后上行幅度加大，全年該比重創(chuàng)歷史新高。2017年1-2月，這一比重大幅回落，一季度止跌回升，二季度升幅擴(kuò)大。7月底，地價(jià)房?jī)r(jià)比絕對(duì)值重回2016年4季度高位，8月以來(lái)持續(xù)上行，12月再創(chuàng)歷史新高至68%。這反映出房企土地購(gòu)置均價(jià)漲幅高于商品房成交均價(jià)漲幅。

　　王夢(mèng)雯認(rèn)為，參考?xì)v史規(guī)律，同樣是樓市降溫年份，2011年三四線城市樓市慣性上沖，地市成交量大；而2014年三四線樓市降溫更快，庫(kù)存高，導(dǎo)致2014年土地成交少。因此，預(yù)計(jì)2018年土地增幅呈前高后低趨勢(shì)?！邦A(yù)計(jì)全國(guó)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增幅在3%左右；全國(guó)房企土地平均購(gòu)置價(jià)格增幅將有所回落，全年增長(zhǎng)10%左右。”

　　房企拿地態(tài)度分化

　　百億房企各陣營(yíng)拿地態(tài)度則在加速分化，“越大越積極”現(xiàn)象明顯。

　　機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)顯示，在2017年，5000億以上陣營(yíng)、1000-5000億房企、500億-1000億房企拿地金額占銷售額比重均值超40%，開疆拓土態(tài)勢(shì)加劇，拿地結(jié)構(gòu)更趨均衡；300億-500億、100億-300億房企拿地金額占銷售額比重均值分別為35.9%、26.8%，與前述梯隊(duì)差距拉大，且拿地更集中于二線城市，競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱。

　　同時(shí)，百億房企在重點(diǎn)城市拿地集中度較高，500億以上房企拿地金額前20城市占城市土地成交金額比重均值近6成。其中溫州、南通、福州、合肥、無(wú)錫、寧波等城市的占比超7成。此外，部分熱點(diǎn)一線及二線城市拿地門檻逐漸提升，拿地企業(yè)多為國(guó)企及大型民企，中小企業(yè)拿地機(jī)會(huì)較少。如北京拿地企業(yè)多為碧桂園、萬(wàn)科、保利、中海、龍湖等千億以上房企及遠(yuǎn)洋、首開、中鐵置業(yè)等國(guó)企；廣州土地多被碧桂園、萬(wàn)科、保利、招商蛇口、綠城等房企收錄囊中，僅碧桂園在廣州拿地金額占比已超兩成。

　　拿地重心也由一二線向三四線城市下沉。50家百億代表房企2017年在三四線城市拿地面積同比增長(zhǎng)145%，樓面價(jià)同比增長(zhǎng)53.9%；一線、二線城市拿地面積同比增長(zhǎng)63.0%、46.7%，占比則分別降低0.7個(gè)、11.3個(gè)百分點(diǎn)，受制于“限價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)自持”等政策影響，樓面價(jià)均有所降低。

　　王夢(mèng)雯認(rèn)為，后續(xù)隨著資金環(huán)境趨緊、銷售下行，加劇了房企的資金壓力，開發(fā)商資金面或?qū)⒊霈F(xiàn)變盤，預(yù)計(jì)未來(lái)開發(fā)投資增幅將超過(guò)企業(yè)到位資金增幅，兩條曲線將形成剪刀差。

　　更多關(guān)于：購(gòu)房知識(shí)、購(gòu)房技巧、樓盤信息、樓盤優(yōu)惠、樓盤綜合比較、購(gòu)房推薦、陪購(gòu)買房、砍價(jià)優(yōu)惠可以添加小編微信(hbshishoufw)；同時(shí)，荊州購(gòu)房扣扣號(hào)（2483632119），誠(chéng)邀急需購(gòu)房人士的加入！