伴隨著樓市進(jìn)入深度調(diào)控，降杠桿措施對(duì)房企的影響也在逐步放大。

　　近日，融創(chuàng)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)成了資本市場(chǎng)關(guān)注的大事件，一邊是斥資632億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)旗下文旅和酒店資產(chǎn)的融創(chuàng)中國(guó)在不斷增加杠桿，而另一邊則是出售資產(chǎn)方萬(wàn)達(dá)的去杠桿之舉。

　　實(shí)際上，國(guó)內(nèi)房企一直處于高負(fù)債的運(yùn)行軌道中，而隨著房地產(chǎn)調(diào)控和外部資金環(huán)境變化等一系列壓力接踵而來(lái)，一些大型房企正在著手優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)杠桿。

　　但是，當(dāng)前房企的融資環(huán)境也不容樂觀，信貸層面的收緊與融資成本的升高，正在讓處于去杠桿十字路口的房企們難以抉擇，如何保障接下來(lái)資金生命鏈的有效延續(xù)，或許將是接下來(lái)房企們需要思考的重要問(wèn)題。

　　未雨綢繆去杠桿

　　上周財(cái)經(jīng)圈的一大熱點(diǎn)事件便是萬(wàn)達(dá)將13個(gè)文旅項(xiàng)目和76個(gè)酒店項(xiàng)目以632億元的價(jià)格甩賣給了融創(chuàng)中國(guó)。對(duì)此，萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林表態(tài)稱，“此次交易完成后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)計(jì)劃今年內(nèi)清償絕大部分銀行貸款，萬(wàn)達(dá)商業(yè)負(fù)債率將大幅下降。”

　　而實(shí)際上，近日降低財(cái)務(wù)杠桿、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的不僅是萬(wàn)達(dá)，還有在香港上市的另一家大型房企恒大。恒大在7月3日公告稱，截至6月30日，集團(tuán)已完成了全部永續(xù)債贖回工作，共計(jì)1129.4億元，實(shí)現(xiàn)對(duì)資本市場(chǎng)的承諾；此前，其大舉引進(jìn)戰(zhàn)略投資者增資并還債。

　　業(yè)內(nèi)人士在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，對(duì)于萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，文化地產(chǎn)項(xiàng)目資金規(guī)模大，所以這個(gè)時(shí)候確實(shí)需要有類似的管制做法出現(xiàn)。類似的管制也要求萬(wàn)達(dá)積極開拓新的投資模式，而不是單純的資金密集型項(xiàng)目。

　　“去杠桿的重要原因在于，外面的資金面開始收緊了，這對(duì)很多房企來(lái)說(shuō)自然需要考慮輕資產(chǎn)模式。新一輪擴(kuò)張的節(jié)奏較快，但后續(xù)資金跟進(jìn)不到位，所以這個(gè)時(shí)候會(huì)有類似的“減負(fù)”做法出現(xiàn)。從內(nèi)部來(lái)看，也和企業(yè)轉(zhuǎn)型的考慮有關(guān)?！彼f(shuō)。

　　與此同時(shí)，中國(guó)社科院金融研究所研究員尹中立指出，從大背景看，全球央行在縮表，都是在做一些去杠桿的工作。

　　尹中立在接受媒體采訪時(shí)就指出：“從去年四季度開始，按揭貸款、開發(fā)貸款都不同程度地受限，而按揭貸款是開發(fā)商資金回流的主要通道之一，兩股力量導(dǎo)致的結(jié)果是開發(fā)商的現(xiàn)金流在去年四季度之后就變差了。”

　　“在這一壓力下，有的開發(fā)商可能判斷是短期的市場(chǎng)變化，但是看了半年多之后可能發(fā)現(xiàn)，這一變化不是短期，而是中長(zhǎng)期的變化，因此就必須調(diào)整自己的負(fù)債結(jié)構(gòu)。尤其是一些中小型房企急于擴(kuò)大規(guī)模，掌門人對(duì)地產(chǎn)形勢(shì)判斷過(guò)于樂觀，從去年就拼命地通過(guò)負(fù)債購(gòu)地，未來(lái)就會(huì)有巨大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。”尹中立說(shuō)。

　　去杠桿講究策略

　　在全球去杠桿的背景下，國(guó)內(nèi)房企的去杠桿已是迫在眉睫。

　　根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年一季末，申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)里的129家上市房企里，有101家上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)50%，其中61家超過(guò)70%。

　　其中，魯商置業(yè)、珠江控股、\*ST金宇三家上市房企的負(fù)債率甚至超過(guò)90%，而綠地控股、嘉凱城等負(fù)債率也均為89%。

　　有消息指出，包括綠地在內(nèi)的幾家房企已從多舉措入手降負(fù)債，包括定增、資產(chǎn)證券化、降低整體融資成本、提升長(zhǎng)債占比、優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)等。其中，定增若能實(shí)施，將直接有利于降低負(fù)債率，目前監(jiān)管層對(duì)房企再融資還沒有最新松動(dòng)表態(tài)，不過(guò)排隊(duì)已經(jīng)比較靠前；另外，公司在資產(chǎn)證券化方面做了不少工作。

　　對(duì)此，尹中立指出，去杠桿最有效的方法就是賣資產(chǎn)，比如萬(wàn)達(dá)；其次是債務(wù)本身的置換，用低利率債務(wù)置換高利率債務(wù)、用長(zhǎng)期債務(wù)置換短期債務(wù)等；第三種是引進(jìn)新股東，補(bǔ)充資本金，比如樂視引進(jìn)孫宏斌、恒大引進(jìn)戰(zhàn)略投資者增資還債等。

　　“在公司中長(zhǎng)期戰(zhàn)略不變的情況下，應(yīng)該是持續(xù)降低整體利率水平，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，這是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，而不是僅憑一個(gè)動(dòng)作就能決定的結(jié)果?！蹦撤康禺a(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人士在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)坦言。

　　“如果公司負(fù)債率短期內(nèi)有大的波動(dòng)，不管是向上還是向下，都意味著改變了原來(lái)的發(fā)展節(jié)奏，大幅調(diào)整戰(zhàn)略，比如萬(wàn)達(dá)直接賣資產(chǎn)。如果公司中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略沒發(fā)生變化，理論上短期內(nèi)也不可能出現(xiàn)負(fù)債率的大幅上漲或下跌，如果出現(xiàn)這種情況可能是不健康的?！鄙鲜鰞?nèi)部人士說(shuō)。

　　該人士認(rèn)為，房企去杠桿的難點(diǎn)在于若沒有品牌支撐，那么去杠桿的意義是不大的，或者說(shuō)單純的低資金規(guī)模運(yùn)行，其實(shí)還是會(huì)有很多風(fēng)險(xiǎn)的。

　　資金鏈問(wèn)題待解

　　“去杠桿的一個(gè)很重要的手段就是積極進(jìn)行融資模式創(chuàng)新，甚至是需要讓其他企業(yè)主動(dòng)承擔(dān)參股，這個(gè)時(shí)候房企自身的投資規(guī)模就會(huì)相對(duì)減小?！彼f(shuō)。

　　因此，如何維系資金鏈的穩(wěn)定成了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在去杠桿“十字路口”所面臨的重要問(wèn)題。

　　然而，目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境并不樂觀。

　　來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2017年上半年房企融資數(shù)據(jù)繼續(xù)低迷，合計(jì)包括私募債、公司債、中期票據(jù)等（不包括股權(quán)融資）的融資僅1771.8億。而2016年上半年同期發(fā)行融資額度高達(dá)6735.94億。同比減少幅度達(dá)到了74%。2017年6月單月房企融資金額為401億，而2016年6月同期房企的融資金額為958.6億，月度同比跌幅為58%。

　　不僅如此，從資金價(jià)格看，2017年以來(lái)發(fā)行的債券利率均在5%-6%以上，6月多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過(guò)7%。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師分析認(rèn)為，2017年半年房企發(fā)債難度加大，對(duì)房企來(lái)說(shuō)將明顯提高資金價(jià)格。

　　“房企的資金壓力加大，整體看，海外融資難度越來(lái)越大，一旦內(nèi)地債券融資壓力增加，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，將明顯增加資金壓力。同比前期拿了較多土地的企業(yè)，因?yàn)橐呀?jīng)杠桿過(guò)高，這對(duì)后續(xù)開發(fā)來(lái)說(shuō)，資金成本增加，將影響銷售預(yù)期?！痹摲治鰩熢诮邮堋吨袊?guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示。

　　與此同時(shí)，他認(rèn)為，從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計(jì)房企的資金還會(huì)受到繼續(xù)的壓力，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)6-9個(gè)月很可能會(huì)面臨越來(lái)越大的資金問(wèn)題，所以也要求房企加快銷售回籠資金。

　　“疊加最近的全國(guó)多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，人民幣貶值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利空將加大，在內(nèi)地融資渠道收窄的情況下，海外融資難度也在加大?！痹摲治鰩熖寡?。

　　中原地產(chǎn)認(rèn)為，美元走強(qiáng)之后，熱錢將流出中國(guó)市場(chǎng)，疊加內(nèi)地債券市場(chǎng)融資難，這會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢荒”窘境。房企面臨“海內(nèi)海外融資收緊+銷售回款減少”等多重難題，如果2018年的市場(chǎng)繼續(xù)低迷，企業(yè)的盈利能力將受到很大影響，部分企業(yè)的資金鏈將出現(xiàn)問(wèn)題。。

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