即日起,荊州市房產(chǎn)管理局將加強市中心城區(qū)商品房預(yù)售資金管理,以防范商品房預(yù)售風(fēng)險,有效地處理好拖欠工程款、農(nóng)民工工資、稅費等問題。

　　保底監(jiān)管

　　引入第三方擔保監(jiān)管機制

　　根據(jù)新要求,按照屬地管理原則,中心城區(qū)試行以政府性擔保公司或商業(yè)銀行(簡稱擔保機構(gòu))出具保函的方式實施預(yù)售資金保底監(jiān)管。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時,應(yīng)向購房人和負責預(yù)售資金監(jiān)管的房管部門提供由擔保機構(gòu)出具的預(yù)售資金監(jiān)管責任擔保函。

　　擔保機構(gòu)為保證購房人的預(yù)售資金安全,有權(quán)對其擔保的預(yù)售資金使用進行監(jiān)督;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在監(jiān)管期間未按規(guī)定使用預(yù)售資金造成購房人損失的,購房人有權(quán)要求擔保機構(gòu)承擔擔保責任。

　　專戶管理

　　監(jiān)管銀行將按揭貸款不得直接劃給房產(chǎn)開發(fā)商荊州嚴格預(yù)售資金專戶管理,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證時須提交擔保機構(gòu)出具的預(yù)售資金監(jiān)管責任擔保函,并在取得商品房預(yù)售許可證后2個工作日內(nèi),憑預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶開戶證明和擔保函,領(lǐng)取網(wǎng)簽密鑰。開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶的銀行為監(jiān)管銀行。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收取購房人的商品房預(yù)售資金(包括定金、首付款、按揭款),并按月定期(每月10日前)向房管部門報送監(jiān)管賬戶對賬清單。各監(jiān)管銀行發(fā)放的按揭貸款必須直接劃入該商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi),不得直接支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或挪作他用。

　　預(yù)售資金監(jiān)管銀行原則上應(yīng)為預(yù)售項目設(shè)定抵押的開發(fā)貸款或在建工程抵押貸款的商業(yè)銀行。

　　使用管理

　　優(yōu)先擔保支付人工工資、工程材料和法定稅費中心城區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管要戴上“緊箍咒”,也要強化預(yù)售資金使用管理。

　　擔保機構(gòu)按照《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》約定和項目施工進度作出用于項目建設(shè)相關(guān)費用的核準意見,并優(yōu)先擔保支付人工工資、工程材料和法定稅費。監(jiān)管銀行根據(jù)擔保機構(gòu)意見從商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶予以撥付。

　　人工費用與工程材料等款項應(yīng)實行“工料分離”,分賬管理。擔保機構(gòu)監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請使用工程進度款時,按照不低于當期工程進度價款的15%,單獨撥付至監(jiān)管項目的施工總承包企業(yè)開設(shè)的農(nóng)民工工資專用賬戶,并按相關(guān)規(guī)定直接劃轉(zhuǎn)至農(nóng)民工個人銀行卡,若人工費數(shù)額大于當期工程進度款15%時,按實際人工費數(shù)額撥付;若人工費數(shù)額小于當期工程進度款15%時,按當月工程進度款的15%撥付。

　　監(jiān)管銀行必須按協(xié)議約定于每月15日前,將上月商品房預(yù)售資金收支情況以報表形式報房管部門。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法納稅,在申報期內(nèi)向稅務(wù)部門申報繳納增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅及附加等相關(guān)稅贊,應(yīng)繳稅款憑納稅申報表由擔保機構(gòu)函告監(jiān)管銀行直接撥付。

　　監(jiān)管責任

　　房產(chǎn)開發(fā)商未及時入賬=處罰+暫停網(wǎng)簽業(yè)務(wù)在商品房預(yù)售過程中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在銷售現(xiàn)場顯著位置公示擔保函、監(jiān)管賬戶等信息,并將擔保函作為商品房預(yù)售合同的附件。

　　因銷售情況不佳等因素造成商品房預(yù)售資金不足以支付當月農(nóng)民工工資或稅款的,擔保機構(gòu)應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定提供支持,確保農(nóng)民工工資足額發(fā)放到位,房管部門應(yīng)督促相關(guān)擔保機構(gòu)履行責任。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未及時入賬或提供虛假進賬憑證的,一經(jīng)查實,將嚴格按照規(guī)定處罰,并暫停辦理該企業(yè)網(wǎng)簽業(yè)務(wù)。擔保機構(gòu)有違規(guī)支付預(yù)售資金行為的,一律取消擔保和監(jiān)管資格,立即封閉網(wǎng)簽密鑰,并上報市金融辦依法查處。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按期報送監(jiān)管賬戶對賬清單的,立即停止網(wǎng)簽業(yè)務(wù),整改后方可予以恢復(fù);未及時落實整改的,給予不良信用記錄。

　　房管部門要定期檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售資金收支情況,加大曝光和查處力度。受到處罰的開發(fā)企業(yè),一律納入特別監(jiān)管,給予不良信用記錄。

　　商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限自取得《商品房預(yù)售許可證》至取得房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案證明文件時終止。監(jiān)管行為終止后,監(jiān)管部門應(yīng)函告監(jiān)管銀行將按銷售額5%留存的保底資金退轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

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