購(gòu)買商品房面積如何計(jì)算？

　　——荊州市不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心答疑

　　最近，一篇題為《買100平方米的房子只得70平方米，這么坑的“公攤面積”到底怎么來(lái)的？》文章在社會(huì)引起巨大反響，引爆了各大新聞媒體、眾多自媒體以及老百姓對(duì)商品房產(chǎn)權(quán)面積的關(guān)注，荊州市公眾訴求平臺(tái)近期也連續(xù)收到多起關(guān)于商品房面積的投訴和咨詢。

　　大家關(guān)注的焦點(diǎn)主要集中在四個(gè)方面：一是商品房的分?jǐn)偯娣e國(guó)家是否有詳細(xì)的規(guī)定，測(cè)繪機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商之間是否有貓膩；二是作為計(jì)算分?jǐn)偯娣e的分?jǐn)傁禂?shù)是否有一個(gè)合理范圍，有無(wú)上限；三是商品房銷售和物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是否更準(zhǔn)確，更有利于維護(hù)老百姓的利益；四是商品房預(yù)售時(shí)的預(yù)測(cè)面積為什么與交房后的實(shí)測(cè)面積不一致等。

　　購(gòu)買商品房，真的有坑嗎？帶著這些問(wèn)題，記者前往荊州市不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心，請(qǐng)相關(guān)權(quán)威部門予以答疑解惑。

　　市國(guó)土資源局黨組成員、市不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心主任蔡敏表示，這些對(duì)商品房面積的質(zhì)疑，既有因?qū)I(yè)技術(shù)原因?qū)е碌牟焕斫?，也有?duì)現(xiàn)行商品房銷售面積政策認(rèn)識(shí)上存在的誤區(qū)。市不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心作為唯一權(quán)威機(jī)構(gòu)承擔(dān)中心城區(qū)商品房面積測(cè)繪成果的監(jiān)管，不存在違規(guī)增加商品房分?jǐn)偯娣e的情況，市不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心一定會(huì)在商品房發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證前加強(qiáng)面積審核。

　　在此，本文針對(duì)當(dāng)前商品房面積的一些問(wèn)題進(jìn)行解答，力圖澄清誤區(qū)并提出幾點(diǎn)建議，以便于相關(guān)主管部門更好地加強(qiáng)監(jiān)管、維護(hù)老百姓的合法權(quán)益。

　　問(wèn)：建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、套內(nèi)面積、共有面積、分?jǐn)偯娣e、分?jǐn)傁禂?shù)，這些概念有什么區(qū)別？

　　劃重點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

　　房屋建筑面積：房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2米以上(含2.2米)的永久性建筑。

　　房屋產(chǎn)權(quán)面積：權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積，包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

　　套內(nèi)建筑面積：房屋基本單元固定界限范圍內(nèi)水平投影面積，由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

　　房屋共有建筑面積：各權(quán)利人共同占有或共同使用的建筑面積。

　　房屋共有建筑面積按是否應(yīng)該分?jǐn)偡譃椴粦?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

　　共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：房屋應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e除以套內(nèi)建筑面積即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。反之，某幢房屋的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)乘以該幢內(nèi)某套房屋的套內(nèi)建筑面積，即為某一套房屋的分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。一般而言，以一幢的共有建筑面積分?jǐn)偟皆摯钡拿恳惶椎怯泦卧小?/p>

　　由上述幾個(gè)概念可知，建筑面積是一個(gè)總括的概念；老百姓購(gòu)買的商品房面積是產(chǎn)權(quán)面積；產(chǎn)權(quán)面積由房屋的套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e兩部分組成。

　　問(wèn)：共有建筑面積的分?jǐn)?，?guó)家是否有詳細(xì)的規(guī)定？

　　劃重點(diǎn)：湖北省《房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)規(guī)程》有詳細(xì)規(guī)定

　　目前，國(guó)家和各地方對(duì)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e計(jì)算均做出了規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房屋測(cè)繪計(jì)算分?jǐn)偯娣e時(shí)，是有據(jù)可查、有法可依的。

　　2000年8月1日實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》對(duì)共有建筑面積的分?jǐn)傋龀隽艘话阋?guī)定。目前，不少地方，如北京市、上海市、江蘇省、浙江省、湖北省、深圳市等都在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定了地方的房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)規(guī)程，對(duì)共有建筑面積的分?jǐn)傔M(jìn)行了細(xì)劃和補(bǔ)充。如湖北省地方標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)規(guī)程》專門在第9章對(duì)房屋共有面積的分?jǐn)傋鞒隽嗽敿?xì)規(guī)定，對(duì)共有建筑的內(nèi)容、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e、分?jǐn)傇瓌t、計(jì)算公式、分?jǐn)偡椒ǖ拇_定、參與分?jǐn)倕^(qū)域的劃分、共有建筑面積的處理細(xì)則等均作出了詳細(xì)規(guī)定。

　　問(wèn)：作為計(jì)算分?jǐn)偯娣e的分?jǐn)傁禂?shù)是否有一個(gè)合理范圍？

　　劃重點(diǎn)：多層步梯分?jǐn)偛怀^(guò)15%，高層電梯住房30%左右

　　很多人都認(rèn)為現(xiàn)在的房屋分?jǐn)傁禂?shù)過(guò)高，分?jǐn)偯娣e太大，分?jǐn)偛糠值脑O(shè)置沒(méi)有必要。當(dāng)前，房屋結(jié)構(gòu)與用途多樣，新的房屋設(shè)計(jì)概念還在不斷涌現(xiàn)，不同類型的房屋有不同的分?jǐn)傁禂?shù)，因此，國(guó)家對(duì)房屋分?jǐn)傁禂?shù)也不可能設(shè)定一個(gè)上限。

　　比如，為集約利用土地資源，全國(guó)各地都提高了土地容積率(即總建筑面積/總占地面積)，高層建筑越來(lái)越多。同之前大量建造的多層步梯房相比，高層建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜且容納戶數(shù)多，國(guó)家相關(guān)部門對(duì)高層建筑做出了不少?gòu)?qiáng)制性規(guī)定。例如,《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》就要求十二層及十二層以上的住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺(tái)，其中應(yīng)設(shè)置一臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯；樓梯梯段凈寬不得小于1.1米，樓梯平臺(tái)凈寬不得小于1.2米；為了滿足居住需求，還要設(shè)置強(qiáng)、弱電井、水井、風(fēng)井等。同時(shí)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》中對(duì)防火及逃生也有強(qiáng)制性設(shè)計(jì)要求。上述《規(guī)范》對(duì)公共建筑部分也僅僅是提出了下限，根據(jù)實(shí)際情況，有些高層建筑的設(shè)計(jì)指標(biāo)更高。所以，高層建筑與多層步梯房相比，分?jǐn)偛糠侄啵謹(jǐn)傁禂?shù)大。

　　從我們荊州目前的情況來(lái)看，多層步梯住房分?jǐn)傄话悴怀^(guò)15%，高層電梯住房一般在30%左右，商業(yè)賣場(chǎng)有分?jǐn)偢哌_(dá)50%的。

　　問(wèn)：荊州中心城區(qū)商品房銷售是否存在隨意違規(guī)增加分?jǐn)偯娣e的情況？

　　劃重點(diǎn)：市不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心作為唯一審核機(jī)構(gòu)嚴(yán)格把關(guān)，審核不通過(guò)不發(fā)證

　　不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)只要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范進(jìn)行作業(yè)，一般而言是不會(huì)出現(xiàn)隨意擴(kuò)大或者縮小公攤面積的情況。

　　荊州市不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心作為唯一權(quán)威機(jī)構(gòu)承擔(dān)中心城區(qū)的商品房面積測(cè)繪工作，中心會(huì)在商品房發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證前加強(qiáng)審核，不存在違規(guī)增加商品房分?jǐn)偯娣e的情況。

　　問(wèn)：房屋預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積為什么有差異？

　　劃重點(diǎn)：房屋預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)面積差異系由設(shè)計(jì)變更、調(diào)整造成的

　　房屋預(yù)測(cè)面積，是經(jīng)委托方委托，由具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和相關(guān)測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工或竣工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的面積，它是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售的面積依據(jù)。

　　房屋實(shí)測(cè)面積，是指商品房竣工驗(yàn)收后，經(jīng)相關(guān)主管部門審核合格，委托方委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及相關(guān)測(cè)繪規(guī)范對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算后得出的面積。實(shí)測(cè)后的房屋建筑面積是權(quán)利人辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的依據(jù)。

　　有些商品房項(xiàng)目實(shí)測(cè)面積同預(yù)測(cè)面積相比，會(huì)有差異，購(gòu)房人常常對(duì)此提出質(zhì)疑。其實(shí)，絕大部分的房屋預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)面積差異系由設(shè)計(jì)變更、調(diào)整造成的。

　　設(shè)計(jì)變更、調(diào)整的原因很多，主要包括：修改工藝技術(shù)、增減工程內(nèi)容、改變使用功能、設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、遺漏、提出合理化建議、施工中產(chǎn)生錯(cuò)誤、使用的材料品種的改變、工程地質(zhì)勘察資料不準(zhǔn)確而引起的修改等。由于以上原因所提出變更的有可能是建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位或監(jiān)理單位中的任何一個(gè)單位，有些則是上述幾個(gè)單位都會(huì)提出。等房屋建成竣工驗(yàn)收后，測(cè)量機(jī)構(gòu)再參考變更后的圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及相關(guān)測(cè)繪規(guī)范進(jìn)行實(shí)地測(cè)繪、計(jì)算后得出的實(shí)測(cè)面積，同預(yù)測(cè)面積相比必定會(huì)有差異。

　　問(wèn)：商品房銷售和物業(yè)費(fèi)收取按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是否可以減輕老百姓的負(fù)擔(dān)？

　　劃重點(diǎn)：感覺(jué)上好點(diǎn)，但總價(jià)不變

　　實(shí)際上，房屋單價(jià)可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低，房屋單價(jià)乘以房屋面積則是房屋總價(jià)，是廣大購(gòu)房者要付出的真金白銀。因此，在開(kāi)發(fā)商銷售房屋總價(jià)款一定的情況下，采取按什么面積計(jì)價(jià)其實(shí)關(guān)系并不太大。同理，在物業(yè)管理成本一定的前提下采取按什么面積計(jì)價(jià)也對(duì)老百姓交納的物業(yè)費(fèi)總額關(guān)系不大。

　　簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，按套內(nèi)面積來(lái)算，面積是會(huì)少一點(diǎn)，但開(kāi)發(fā)商和物業(yè)同時(shí)也會(huì)把每個(gè)平方的房?jī)r(jià)和物業(yè)費(fèi)提高一點(diǎn)，這樣總價(jià)格還是一樣的，當(dāng)然，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)會(huì)讓老百姓覺(jué)得更直觀一些。

　　加強(qiáng)商品房面積管理的幾點(diǎn)建議

　　針對(duì)社會(huì)上爭(zhēng)議很大，廣大老百姓關(guān)心的商品房銷售面積問(wèn)題，提出以下幾點(diǎn)建議：

　　(一)商品房銷售可以探討采用不同的計(jì)價(jià)方式

　　《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定：“商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)”。由此可見(jiàn)，商品房的計(jì)價(jià)方式可以由開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人議定。

　　國(guó)際上，不少國(guó)家以“套”為單位進(jìn)行房屋計(jì)價(jià)和銷售，按套或棟銷售具有簡(jiǎn)單、直觀的優(yōu)點(diǎn)。

　　在國(guó)內(nèi)，也有地方按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售商品房。2002年，重慶市人大就以地方法規(guī)的形式明確規(guī)定，銷售商品房以房屋套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，可以讓購(gòu)房人清楚房屋的實(shí)際占有面積，便于購(gòu)房人核實(shí)，也可以避開(kāi)不容易說(shuō)清楚、容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的公攤面積問(wèn)題。

　　目前，全國(guó)大多數(shù)地方都是按建筑面積(產(chǎn)權(quán)面積)計(jì)價(jià)銷售商品房。按建筑面積銷售商品房能夠明確產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益范圍，產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益不僅僅是套內(nèi)面積，也包含公共部分的合法權(quán)益。

　　(二)加強(qiáng)商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)管理和合同管理一方面，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)加強(qiáng)管理，可以要求開(kāi)發(fā)商在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示房屋的建筑面積和套內(nèi)建筑面積

　　同時(shí)，在購(gòu)房合同中用文字和圖紙明示購(gòu)房人獨(dú)占部分(套內(nèi)面積)和參與分?jǐn)偛糠?分?jǐn)偯娣e)，讓老百姓明明白白消費(fèi)。目前，我們使用的是住建部和原國(guó)家工商總局制定的《商品房銷售合同》。該格式合同內(nèi)容多，但對(duì)房屋建筑面積方面的敘述比較簡(jiǎn)單，可以對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行細(xì)化和完善。

　　另外，對(duì)于購(gòu)房合同中沒(méi)有約定面積誤差處理辦法的，可以直接引用《商品房銷售管理辦法》第二十條的有關(guān)規(guī)定。該辦法規(guī)定，合同未作約定的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；超出3%時(shí)，面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。該項(xiàng)規(guī)定的約束，必定會(huì)讓開(kāi)發(fā)商在調(diào)整設(shè)計(jì)時(shí)更慎重，也讓設(shè)計(jì)單位和測(cè)繪機(jī)構(gòu)在工作中更加認(rèn)真負(fù)責(zé)。

　　(三)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)把好商品房面積管理的最后關(guān)口

　　2017年，經(jīng)全國(guó)人大第二次修訂的《測(cè)繪法》第二十二條規(guī)定：“縣級(jí)以上人民政府測(cè)繪地理信息主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同本級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門，加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的管理”。特別是在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)社會(huì)化、市場(chǎng)化以后，作為法定職責(zé)，測(cè)繪地理信息主管部門加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪機(jī)構(gòu)和測(cè)繪從業(yè)人員的管理以及不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門加強(qiáng)對(duì)房屋測(cè)繪成果的審核和監(jiān)管尤為重要。

　　商品房建成經(jīng)驗(yàn)收合格后，購(gòu)房人會(huì)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，以更好地維護(hù)自己的權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)好“守門員”和“認(rèn)證員”，把好商品房面積管理的最后關(guān)口,確保不動(dòng)產(chǎn)登記面積的權(quán)威性和準(zhǔn)確性。

　　一是不動(dòng)產(chǎn)登記部門要制定測(cè)繪成果驗(yàn)收規(guī)范。目前，測(cè)繪機(jī)構(gòu)基本完成了脫鉤改制，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)化、市場(chǎng)化,這些機(jī)構(gòu)素質(zhì)良莠不齊,其提供的測(cè)繪成果不一定符合不動(dòng)產(chǎn)登記要求。因此,不動(dòng)產(chǎn)登記部門要制定測(cè)繪成果驗(yàn)收相關(guān)規(guī)范，尤其對(duì)房屋公攤面積要求細(xì)化。測(cè)繪機(jī)構(gòu)向不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門報(bào)送測(cè)繪成果時(shí)，要提供電子檔和紙質(zhì)檔備查，要明確說(shuō)明公攤部分范圍。

　　二是不動(dòng)產(chǎn)登記部門要建立對(duì)測(cè)繪成果抽樣檢查和現(xiàn)場(chǎng)檢查相結(jié)合的檢驗(yàn)制度。測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供測(cè)繪成果時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門在日常工作中可以根據(jù)施工圖紙、房屋竣工資料等進(jìn)行抽查，對(duì)于重大項(xiàng)目或有疑問(wèn)的成果應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查看，以確保成果的準(zhǔn)確。

　　三是同一行政區(qū)內(nèi)，盡可能采用相同的測(cè)繪軟件。同一測(cè)繪規(guī)范下，相同的數(shù)據(jù)，采用不同公司的測(cè)繪軟件，得出的結(jié)果有可能不一致，出現(xiàn)測(cè)繪成果誤差。為保持測(cè)繪成果一致性，同一行政區(qū)內(nèi)測(cè)繪軟件最好能夠統(tǒng)一。

　　四是可以建立測(cè)繪成果質(zhì)量保證金制度。測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)其測(cè)繪成果質(zhì)量應(yīng)終身負(fù)責(zé)，繳納一定數(shù)額的質(zhì)量保證金可以增強(qiáng)對(duì)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的約束力，當(dāng)測(cè)繪成果發(fā)生問(wèn)題時(shí)，便于追訴責(zé)任。

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