2011年樓市即將吹響半場(chǎng)哨，買賣雙方的“和平球”，在6月份風(fēng)云突變。截至19日，已有19個(gè)期房項(xiàng)目領(lǐng)證入市，一改之前供應(yīng)低迷的狀態(tài)。新盤的增加也使得樓市再次硝煙彌漫：開發(fā)商與買房人之間的博弈，開發(fā)商與政策之間的博弈，同一區(qū)域開發(fā)商與開發(fā)商之間的博弈……為了在競(jìng)中搶得先手，各方奇招頻出，樓市也由此從賣方市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)。為此《廣廈時(shí)代》針對(duì)當(dāng)前的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，推出樓市版的“大盤奇謀”：“瞞天過(guò)海”、“以逸待勞”、“拋磚引玉”等將一一登場(chǎng)。

    6月供應(yīng)上漲115.8%

    開發(fā)商為突圍共謀三十六計(jì)

    與上半年的整體走勢(shì)不同，6月份的供應(yīng)量出現(xiàn)了明顯的增長(zhǎng)，截至6月19日，已有19個(gè)期房項(xiàng)目領(lǐng)證入市，共提供商品房期房住宅6536套，與5月份同期的10個(gè)項(xiàng)目3029套商品房期房住宅相比，環(huán)比增長(zhǎng)了115.8%。

    供應(yīng)的增長(zhǎng)必然增大了銷售的壓力。據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)，目前北京存量房達(dá)到10.2萬(wàn)套，存量面積約為1298.2萬(wàn)平方米。按照2010年樓市成交均價(jià)計(jì)算，存量房市值高達(dá)2657.9億元，嚴(yán)重影響了開發(fā)商的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)。

    通過(guò)賣房緩解資金壓力成了開發(fā)商直接、迫切的任務(wù)，于是以降價(jià)賣房為目的的“樓市三十六計(jì)”開始上演：

    ●走為上計(jì) 遠(yuǎn)洋直降出貨

    “走為上計(jì)”原是敗戰(zhàn)記中的一條，是在形勢(shì)對(duì)自己不利時(shí)主動(dòng)退卻，保存實(shí)力、待機(jī)破敵。而引申到樓市中，“走”則是開發(fā)商為應(yīng)對(duì)樓市變化提前出貨的一大計(jì)謀。新年過(guò)后，三輪樓市調(diào)控堅(jiān)定了一些開發(fā)商加速“出貨”的決心和態(tài)度。在“金三銀四”失約、“紅五月”也已落空的情況下，朝陽(yáng)區(qū)的遠(yuǎn)洋一方是少有的在上半年3次開盤的項(xiàng)目。由于購(gòu)房者普遍暫緩了購(gòu)房計(jì)劃，觀望氣氛濃厚，正常的開盤放量，銷售必然難見起色。因此從3月初開盤時(shí)便直降4000元，而后的5、6月份的兩次開盤也基本維持了之前的促銷策略，銷售率也始終在70%以上，快速出貨的思路明顯。

    6月11日，遠(yuǎn)洋一方推出3號(hào)樓和7號(hào)樓兩棟新房源，均價(jià)為21000元/平方米-23000元/平方米，包括了一至兩居的小戶型和部分三居室的改善型大戶型。實(shí)際成交均價(jià)在21900元/平方米左右，與去年末23500元/平方米的成交均價(jià)相比，下降了1600元/平方米。

    對(duì)于銷售策略，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 新動(dòng)態(tài)]行政總裁李明在發(fā)布企業(yè)社會(huì)責(zé)任報(bào)告時(shí)對(duì)媒體表示，遠(yuǎn)洋的定價(jià)完全是根據(jù)市場(chǎng)的變化。在淡季下，降價(jià)出貨，走為上計(jì)是樓盤的真正原因。

    ●瞞天過(guò)海 芭蕾雨悅都搶先開盤

    作為勝戰(zhàn)記的條“瞞天過(guò)海”，比喻用謊言和偽裝向別人隱瞞自己的真實(shí)意圖，而在背地里偷偷地行動(dòng)。引申到樓市博弈中，則是在區(qū)域各個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)中，通過(guò)手段隱藏真實(shí)意圖搶占先機(jī)，取更多手握“房票”的購(gòu)房人。

    從去年開始，房山長(zhǎng)陽(yáng)板塊受到了剛需購(gòu)房人的青睞，也誕生了多個(gè)“日光盤”項(xiàng)目。不過(guò)隨著剛需被逐漸消化，市場(chǎng)的購(gòu)買力正在減少，而房山區(qū)的新盤供應(yīng)依然比較充足，這催化了區(qū)域間各個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)。

    6月的二個(gè)，也是6月11日、12日，房山區(qū)受關(guān)注的兩大樓盤，創(chuàng)[簡(jiǎn)介 新動(dòng)態(tài)]·芭蕾雨悅都和中糧萬(wàn)科·長(zhǎng)陽(yáng)半島[新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]先后推新。不同的是，兩個(gè)項(xiàng)目雖然對(duì)外都稱開盤，但芭蕾雨悅都終卻“瞞天過(guò)海”，早于長(zhǎng)陽(yáng)半島選房，意圖搶占長(zhǎng)陽(yáng)板塊有限的購(gòu)房人，同時(shí)，還推出了前所未有的全款9.2折、貸款9.5折這樣的優(yōu)惠，相比上一次開盤折扣提高2個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，開發(fā)商相互間的競(jìng)，很可能會(huì)帶動(dòng)區(qū)域價(jià)格向下的調(diào)整。

    ●以逸待勞 高端項(xiàng)目延長(zhǎng)蓄客期

    “以逸待勞”原指在敵人氣勢(shì)正盛之際，堅(jiān)守陣地，消磨敵人士氣，并尋找有利的戰(zhàn)機(jī)，從而后發(fā)制人、一舉破敵。引申到樓市中，則是長(zhǎng)時(shí)間地宣傳和積累客戶，選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)開盤，以避免滯銷的尷尬。尤其是在以剛需為主的樓市中，許多高端樓盤都在何時(shí)開盤的拿捏上猶豫不決。增長(zhǎng)蓄客期，更多地進(jìn)行宣傳成了必不可少的步驟。

    6月12日，昌平區(qū)的遠(yuǎn)洋·傲北[新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]別墅開盤。這也是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在京城次嘗試低密度項(xiàng)目。開盤當(dāng)日便完成了四十余套認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)金額超過(guò)4億元。在當(dāng)前以剛需盤為主力的市場(chǎng)上，可謂成績(jī)斐然。

    對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士也表示，該項(xiàng)目從去年末傳出開盤消息，后因政策影響一拖再拖，同時(shí)也經(jīng)歷了比較長(zhǎng)的客戶積累過(guò)程。再加上2萬(wàn)-3萬(wàn)元左右的單價(jià)，相比奧北別墅區(qū)動(dòng)輒4萬(wàn)元以上的獨(dú)棟項(xiàng)目，更具性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)。類似的還有4月份入市的高端住宅金茂府家園，作為2009年的地，該項(xiàng)目經(jīng)歷了近兩年的準(zhǔn)備期，終期入市后便獲得了超過(guò)九成的銷售率。

    ●隔岸觀火 競(jìng)加劇使購(gòu)房人得利

    “隔岸觀火”之計(jì)，是指根據(jù)敵方正在發(fā)展著的矛盾沖突，采取靜觀其變的態(tài)度，坐待敵方矛盾繼續(xù)向?qū)剐园l(fā)展，以達(dá)到削弱敵人、壯大自己的目的。在目前的樓市中，由于限購(gòu)政策的影響，使曾經(jīng)的“賣方”市場(chǎng)逐漸軟化，“買方”市場(chǎng)的趨勢(shì)開始顯現(xiàn)。供應(yīng)量較大的區(qū)域，各個(gè)樓盤之間往往會(huì)競(jìng)性價(jià)比和品牌的優(yōu)勢(shì)，這給了買房人機(jī)會(huì)，可以貨比三家，挑選適合自己的房子。

    上周北部的回龍觀區(qū)域迎來(lái)新盤放量，領(lǐng)秀慧谷二期和純新盤住總?cè)f科·金域華府[新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]先后入市，兩個(gè)瞄向剛需的樓盤相4公里左右，再加上另外三個(gè)項(xiàng)目，區(qū)域競(jìng)異常激烈。幾個(gè)大盤的相互制約也抑制了開發(fā)商漲價(jià)的沖動(dòng)，終領(lǐng)秀慧谷毛坯房均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以內(nèi)，精裝修的金域華府價(jià)格則在2.3萬(wàn)元/平方米上下。

    這樣的價(jià)格區(qū)間也獲得了購(gòu)房人的認(rèn)可，金域華府1000套房蓄客4000組，開盤一個(gè)小時(shí)便成交了約100套。

    ●拋磚引玉 開發(fā)商讓小利換成交

    在三十六計(jì)中，“磚”和“玉”是一種形象的比喻。“磚”，指的是小利，是誘餌；“玉”，指的是作戰(zhàn)的目的，即大的勝利。“引玉”是終目的，“拋磚”則是為了達(dá)到目的使用的手段。在樓市銷售困難的階段，著急的莫過(guò)于開發(fā)商。目前市場(chǎng)上在售的項(xiàng)目中，除了房子本身以外，許多都帶有附加價(jià)值，如贈(zèng)送面積、贈(zèng)送精裝修、贈(zèng)送管家式服務(wù)等。這些種類繁多的銷售手段，目的有一個(gè)——賣房。

    準(zhǔn)備近期入市的北苑項(xiàng)目——潤(rùn)澤公館是送面積的代表。記者以購(gòu)房人身份參觀樣板間時(shí)，銷售人員表示，除了戶型方正以外，每個(gè)房源都有相應(yīng)的贈(zèng)送面積。像飄窗的部分有一半的面積是贈(zèng)送的，根據(jù)房源大小的不同，贈(zèng)送的面積也各有不同。綜合該項(xiàng)目25000元/平方米左右的價(jià)格來(lái)看，贈(zèng)送的飄窗面積無(wú)疑增加了項(xiàng)目的性價(jià)比。

    另外，位于西南四環(huán)的中堂項(xiàng)目推出商住兩用的房源，則是將精裝修變成了毛坯，使成交價(jià)格下降了2000元/平方米。5月初中堂項(xiàng)目從原來(lái)每平方米30441元的成交均價(jià)，降到每平方米28000元。銷售人員表示，項(xiàng)目取消了精裝修，因此調(diào)整了價(jià)格。

    銷售壓力不減房?jī)r(jià)還未到拐點(diǎn)

    不難看出，開發(fā)商為了賣房絞盡腦汁，許多項(xiàng)目的售價(jià)也確實(shí)出現(xiàn)了下降。不過(guò)，整體來(lái)看，新盤的銷售情況依然不樂(lè)觀。

    北京中原根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月20日，新增的6536套住宅中，已經(jīng)簽約的為268套，簽約率為4.1%。而且簽約的項(xiàng)目全部為低價(jià)項(xiàng)目，除遠(yuǎn)洋一方簽約18套外，其他項(xiàng)目的成交價(jià)格均在2萬(wàn)以下，簽約的268套房源均價(jià)為14524元/平方米。雖然由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，上周入市的多個(gè)項(xiàng)目，例如遠(yuǎn)洋傲北、住總?cè)f科·金域華府這樣的盤還未有成交數(shù)據(jù)，但多數(shù)樓盤銷售壓力較大是客觀的現(xiàn)實(shí)，即便是萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島這樣的剛需盤220套房源中，也簽約了35套。

    目前，北京市未能銷售庫(kù)存下來(lái)的期房、現(xiàn)房住宅庫(kù)存已經(jīng)突破10萬(wàn)套，這也被不少媒體解讀為房?jī)r(jià)將下降的標(biāo)志。不過(guò)對(duì)比以往的數(shù)據(jù)，10萬(wàn)套存量房并非房?jī)r(jià)的真正拐點(diǎn)。2008年底房地產(chǎn)市場(chǎng)慘淡時(shí)，庫(kù)存將近15萬(wàn)套。2010年相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間里，存量房也突破過(guò)10萬(wàn)套。而今年春節(jié)后到現(xiàn)在庫(kù)存增加萬(wàn)套，新盤放量增加也是從6月份開始，樓市整體降價(jià)壓力不足。中原地產(chǎn)分析，如果今后幾個(gè)月庫(kù)存增速繼續(xù)加大，更多新盤入市，將使開發(fā)商感受到更大的壓力。意在降價(jià)促銷的“樓市三十六計(jì)”將在今后更加頻繁地上演。