圖片來源：攝圖網(wǎng)

　　自2016年3月內(nèi)地多個城市出臺調(diào)控措施至今，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)時間超過以往任何一輪調(diào)控，特別是進(jìn)入2018年后調(diào)控頻率有增無減。但從去年年底開始，多個城市的“限購”或“限售”政策迎來松綁，加上交易稅費(fèi)和房貸利率調(diào)降等消息，樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入了新的階段。

　　近日，濟(jì)南（樓盤）和鄭州（樓盤）相繼傳出樓市調(diào)控部分松綁的消息。其中，一則“2019年2月濟(jì)南全面放開限價限簽”的消息在朋友圈傳播。記者嘗試撥打濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委電話咨詢，但無法接通。此外，鄭州市的多位房產(chǎn)中介聲稱，接到房管局電話通知，鄭州經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、航空港區(qū)的限購政策即將解除，該消息在當(dāng)?shù)貍鞑ド鯊V，并有不同版本的政策在朋友圈流傳。不過，記者在鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局官網(wǎng)上并沒有查詢到相關(guān)消息，記者嘗試撥打該局電話，但電話無法接通。不過，記者發(fā)現(xiàn)，就在今年2月鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局才發(fā)布了房地產(chǎn)消費(fèi)警示，指出隨著調(diào)控的不斷深入，投資投機(jī)性需求得到有效抑制，房價走勢平緩，房地產(chǎn)市場逐步趨于平穩(wěn)。同時，限購政策持續(xù)執(zhí)行，房貸利率居高不下，消費(fèi)者購房更加理性，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售周期變長，資金回籠變慢，不排除極個別項目因資金緊張出現(xiàn)違規(guī)銷售現(xiàn)象。

　　關(guān)鍵詞：松綁、降稅、利率

　　去年年底，山東菏澤首先明確提出取消限售條件，打響樓市松綁的“第一槍”。緊接著，不少城市紛紛松綁樓市調(diào)控。湖南衡陽（樓盤）也松綁樓市調(diào)控，暫停實(shí)施了一年的限價政策。此外，盡管并未正式發(fā)文，阜陽市國土資源局2019年新掛出的幾宗商業(yè)住宅用地也悄悄取消了限價。

　　廣州（樓盤）市住建委在去年年底提出，“330”新政前出讓土地的商服類物業(yè)可賣個人。1月3日，青島（樓盤）市國土資源和房屋管理局高新區(qū)分局發(fā)布通知，暫停“搖號售房”規(guī)則。1月10日，珠海（樓盤）市提出將加快完善覆蓋在珠海發(fā)展港澳人員的公共就業(yè)服務(wù)體系，探索放寬澳門（樓盤）居民在購房等方面的限制。

　　3月初，有市場消息指出，江西省贛州（樓盤）市贛縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局已向房企下發(fā)一份“停止特價房銷售”的通知，要求房企停止低于申報價格的“特價房”銷售，停止特價房銷售是因為其售價低于此前申報的預(yù)售價格。

　　除了松綁，降稅也在一定程度上提振了市場信心。近期，北京（樓盤）、上海（樓盤）、廣州等地大幅調(diào)低個人出租住房稅收，北京、上海、廣州、深圳（樓盤）等地出售住房則享受減稅政策，即增值稅附加和印花稅稅率減半。此外，東莞（樓盤）二手房交易個稅可按“二選一”執(zhí)行。

　　對于剛需置業(yè)者來說，利率可以說是影響購房的關(guān)鍵因素。深圳、廣州、武漢（樓盤）、南京（樓盤）等多個城市陸續(xù)傳出房貸利率松動的消息。融360大數(shù)據(jù)研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年2月全國首套房貸款利率均值維持下行態(tài)勢，平均利率為5.63%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.149倍，環(huán)比上月下降0.53%，出現(xiàn)了連續(xù)三個月下降。此外，深圳的銀行更是在3月里兩度下調(diào)首套房貸利率上浮比例。

　　諸多因素影響下，多個城市的樓市在近期出現(xiàn)小幅度回暖的現(xiàn)象。諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，2019年第11周十大熱點(diǎn)城市商品房存量面積7339萬平方米，比年初降低284萬平方米。節(jié)后隨著市場的逐步復(fù)蘇，熱點(diǎn)城市去化速度加快，存量逐步走低。分等級城市看，熱點(diǎn)一二線城市隨著去化加速，存量面積均有縮減，其中一線城市存量面積2798萬平方米，二線城市存量4541萬平方米。

　　“一城一策”成主基調(diào) 

　　中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正18日到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部調(diào)研。韓正指出，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)運(yùn)行，市場預(yù)期趨于理性。要堅持“一城一策、因城施策”，從各地實(shí)際情況出發(fā)，有什么問題，就解決什么問題，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案試點(diǎn)，做好實(shí)施過程中的評估和跟蹤。

　　有分析人士表示，與“因城施策”相比，“一城一策”表述更加清晰。不同城市有不同的市情，不同地區(qū)的樓市有不同的背景。有的城市需要去庫存，有的城市則需要遏制房價上漲，有的城市則需要穩(wěn)定市場，“一城一策”無疑更有針對性。這意味著，樓市調(diào)控不再一刀切，接下來的調(diào)控勢必面臨分化。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前調(diào)控的一個基本原則是如果是在房住不炒的情況下進(jìn)行的，那么就可以進(jìn)行放松。換而言之，如果放松后受益的依然是剛需購房者，那么其實(shí)是可以放松的。近期部分城市的樓市有所回暖，調(diào)研顯示也基本上是剛需購房，所以從這個角度看，政策不需要設(shè)置太高的門檻。對于此類調(diào)控松綁，不排除是在操作層面會有放松，但放松的文件多半是討論稿，還不會是正式稿。后續(xù)調(diào)控的方向依然是松緊結(jié)合，只要不引起房價過快上漲，其實(shí)都可以有松綁的空間。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長、民政部養(yǎng)老服務(wù)業(yè)專家委員會委員朱中一表示，估計一些城市下一步也會公布體現(xiàn)“一城一策”要求的住房發(fā)展規(guī)劃。

　　香港：樓市調(diào)控不放松

　　說起樓市回暖和樓市調(diào)控，香港市場可以說極具代表性。

　　經(jīng)歷了近半年的下跌，香港房價出現(xiàn)回升的勢頭。美聯(lián)物業(yè)公布的香港房價走勢圖顯示，今年1月以實(shí)用面積計算的平均呎價為12307港元，環(huán)比下跌1.6%，環(huán)比跌幅有所收窄。到了2月份，以實(shí)用面積計算的平均呎價回升至12482港元，環(huán)比上升1.4%。

　　不過，香港特區(qū)政府顯然無意放寬調(diào)控。香港特區(qū)行政長官林鄭月娥周四在香港召開的彭博投資亞洲論壇上表示，她對最近香港房價的上漲感到擔(dān)憂。在去年年底香港房價顯著走低之際，林鄭月娥在出席活動時公開表示，盡管樓市最近幾個月出現(xiàn)調(diào)整，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能抵消2018年初的累積漲幅，“如果有人幻想政府會出招救市，大可慳番（省省吧）”。 

　　近期，市場對于房產(chǎn)稅的討論逐漸升溫，香港、紐約、倫敦等都在紛紛醞釀“新一代”房產(chǎn)稅——空置稅。去年6月，香港政府提出針對新房的空置稅計劃，將對空置6個月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收“額外差餉”，相當(dāng)于該單位應(yīng)課差餉租值的200%，即相當(dāng)于兩年的租金，且大約相等于樓價的5%。最新消息指出，空置稅草擬法案已大致完成，準(zhǔn)備下月提交立法會討論。 

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