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抄底：原為股票用語，指以某種估值指標衡量股價跌到最低點時，尤其是在短時間內(nèi)大幅下跌時買入股票，以獲得最佳的經(jīng)濟利益。
那么買房抄底同理，也是在樓市價格處于低位時買入，樓市跌到谷底固然最好，但沒人知道真正的底在哪里。
那么，2019年的現(xiàn)在是不是荊州抄底買房的最佳時間點呢？
（一）中國樓市的四次下跌周期
以史為鏡，可以知興替，中國樓市歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)過四次最好的買房機會：
第一次是2004年，為了抑制房價過快上漲，國八條樓市調(diào)控政策出臺，全國房價進入第1次下跌短周期。
第二次是2008年，美國次貸危機爆發(fā)，波及中國樓市，全國房價進入第2次下跌短周期。
第三次是2011年，中國開始收緊信貸，全國房企為了加速回籠資金降價促銷，全國房價進入第三次下跌短周期。
第四次是2014年，樓市跌進冰庫，全國庫存高達7.2億平米，去化周期接近7年。高壓之下房企開始降價自救。
那么2019年底會是中國買房的第5次機會嗎，現(xiàn)在會是在荊州買房的好時機嗎？
（二）荊州的樓市歷史
用數(shù)據(jù)說話，荊州商品住宅均價在經(jīng)歷08年低谷后，進入一波長增長期，但增幅逐漸放緩，13年荊州商品房住宅市場隱性與顯性存量，合計超800萬方，去化周期接近6年；于是，14年-15年各大房企紛紛降價促銷，去庫存自救。
而后從2016年開始，國家先后6次降息，5次降準，出臺相關(guān)棚改政策，并在初期以貨幣化補償為主，荊州房價又迎來新一波增長期，并開始逐漸進入精裝房時代，至17年荊州房價增幅達到頂峰后，國家開始收緊住建口與金融口政策，并提出“住房不炒”的樓市口號，因城施策，將棚改政策調(diào)整為以產(chǎn)權(quán)置換為主，加強租賃與保障房供應(yīng)，建立市場長效管理機制，不以房地產(chǎn)行業(yè)作為拉動經(jīng)濟的主要動力，強調(diào)整體健康發(fā)展；荊州樓市增幅從此開始放緩。
2018年初，荊州某項目入市率先毛坯銷售，后續(xù)荊州各大入市品牌地產(chǎn)項目紛紛效仿，變相降價,。至2019年目前，荊州商品住宅（新房）月均供應(yīng)與成交同比18年均有下滑，但均價總體趨于平穩(wěn)，并無太大變化。
大家可以發(fā)現(xiàn)2008年和2014-2015年這兩段下跌周期是抄底買房的好時機，那么荊州下一個下跌周期何時到來？
（三）未來荊州房價是否還將大跌？
長期來看，當前中國新房成交量正處于大周期的高位平臺期。基于人口和經(jīng)濟模型的測算結(jié)果顯示 2016-2020 年將是全國新房需求量的高位平臺期，年均合理需 求中樞 11-12 億平方米（基于偏保守的假設(shè)預(yù)測），之后十年將逐漸降至每年 8-10 億平方米，2040 年之后基本穩(wěn)定在 7 億平米左右。實際市場銷售表現(xiàn)將是圍繞上述長期合理需求中樞的短期波動，過去幾年商品住宅銷售面積較中樞明顯偏高（2016-2019 年年均14.6 億平米，高出合理中樞約 3 億平米），未來該偏離程度將會逐漸回歸，但回歸速度取決于短期的政策作用（因此很可能不會出現(xiàn)短期大幅下滑）。
明年荊州商品住宅市場銷售雖趨勢向下，但再出現(xiàn)大幅回落的可能性不高，主要考慮以下三點理由：
? 市場可能夸大了棚改對三四線市場的直接作用。2016 年起大力實施的棚改貨幣化被廣泛認為是拉動此輪三四線需求的核心因素，但我們看到在去年下半年開始棚改出現(xiàn)退坡（今年開工規(guī)模近乎“腰斬”）后實際三四線市場銷售規(guī)模并未明顯下行。事實上，過去幾年年均 600 萬套棚改規(guī)模中貨幣化補貼的比例只有半數(shù)左右，其中使用補貼款購房的比例更低，棚改對三四線城市銷售的直接貢獻占比實際只有 10-15%。棚改更大的作用體現(xiàn)在對房價預(yù)期的影響上，尤其配合市場上行周期時的政策寬松，大幅提振了三四線城市居民的房價預(yù)期。但在當前平穩(wěn)的政策環(huán)境和偏低的庫存水平下，棚改退坡對房價預(yù)期的負面影響將遠小于上行周期的提振效果，對荊州市場成交量的拖拽也相對有限。
（四）對于2019年目前的荊州文旅板塊
將是最好的買房時機
? 文旅騰飛在即，即買即賺
將目光聚焦在了三四線城市以后，繼續(xù)分析荊州市為什么從其他三四線城市跳脫出來，成為投資熱門。作為楚文化發(fā)祥地的荊州，是江經(jīng)濟帶上的關(guān)鍵一城，適合文旅戰(zhàn)略的布局。2014年，政府在荊州成立建設(shè)紀南文旅新區(qū)，以700億投資額打造華中地區(qū)旅游航母。紀南文旅區(qū)“三年形成、五年建成”恰好在今年進入紅利兌現(xiàn)期，荊州的城市地位提升，即將成為湖北乃至整個中部地區(qū)的文化軸心。
▲/圖源網(wǎng)絡(luò)
荊州幾大區(qū)域：華中農(nóng)高區(qū)以農(nóng)業(yè)為主；城東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以工業(yè)為主；傳統(tǒng)中心區(qū)缺乏活力；沙北新區(qū)無核心產(chǎn)業(yè)；唯有紀南文旅區(qū)標志著荊州的未來。楚王宮文化歷史悠久、荊州園博園今年九月開放截至目前，入園總?cè)藬?shù)已突破60萬人次。方特園是湖北規(guī)模最大、檔次最高的歷史文化主題樂園，開園當天就人流量爆滿。文旅區(qū)規(guī)劃中的項目建成并開放，實質(zhì)性地提升了城市的熱度。人們實際地感受到文旅區(qū)的價值潛力，文旅區(qū)樓市大熱，未來會水漲船高不斷升溫。
? 未來大城之芯，獨攬城市資源
買房看什么？地段！地段！還是地段！紀南文旅區(qū)既是撬動荊州經(jīng)濟發(fā)展的杠桿，也是國內(nèi)城市資源最豐富的文旅區(qū)，占據(jù)文旅區(qū)域的黃金地段無疑最具升值潛力。保利公園壹號，雄踞紀南文旅區(qū)的門戶位置，獨享文王大道和復(fù)興大道的橫縱主軸，貫穿文旅區(qū)所有項目。除楚王宮、園博園、方特等文化資源外，享有稀缺的自然資源。
▲/城市戰(zhàn)略規(guī)劃圖
區(qū)內(nèi)的長湖，水域面積約 40 平方公里是湖北第三大湖泊。崗地、平原、河流、灘涂多樣性地貌，河流與平原交相輝映，湖泊與灘涂掩映其間。2019年建成江漢運河十里畫廊；2020年，建成長湖風(fēng)光帶。在這里天藍、地綠、水清是環(huán)境新常態(tài)。未來太岳路高架通車，將成為市內(nèi)高架，與復(fù)興大道共同構(gòu)成荊州一橫一縱快速路，將項目地段的價值進一步提升。
▲/圖源網(wǎng)絡(luò)
? 家國情懷、品質(zhì)保障，置業(yè)絕佳良機
央企保利作為央企實力排名第一的地產(chǎn)品牌，以“家國情懷”擔當社會責(zé)任參與軍運動會運動員村的建設(shè)。保利公園壹號同樣承國匠精魂，打造國際生活樣本。作為保利落位于荊州的第二子，秉承開拓區(qū)域、樹立品牌標桿的大盤使命，以三線的價格定義一線的產(chǎn)品。
▲/項目效果圖
保利公園壹號在內(nèi)獨享保利早教、保利國際幼兒園、社區(qū)四點半學(xué)堂、保利青少年宮，尊享保利和樂教育。4公里內(nèi)擁有兩所全國前500強高中——沙市中學(xué)、荊州中學(xué)。項目內(nèi)享紐約曼哈頓式大型中央公園，綠地面積超10萬方，綠地率達35%，景觀主軸貫穿各個園區(qū)節(jié)點，是煥新城市生機的“發(fā)動機”。項目自配大型商業(yè)廣場，廣場集購物、餐飲、娛樂等多功能于一體，不讓年華流失于路程之上，感受專屬于你的繁華。建筑上采取大都會建筑風(fēng)格，是當代高檔人居的生活典范。
▲/項目效果圖
# 保利·公園壹號 #
城市向北，皆為文旅！
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