公證搖號政策多地實(shí)施，為樓市穩(wěn)定添磚加瓦。

　　3月以來出臺(tái)的相關(guān)樓市調(diào)控政策中，多數(shù)政策向剛需人群傾斜，其中公證搖號尤為明顯。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有包括上海、南京、長沙、成都、西安、武漢等城市發(fā)布相關(guān)政策。

　　而近日，杭州也正式成為第七個(gè)公證搖號購房城市，分析稱此舉是政府在釋放規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商行為的信號，對購房剛需人群、房地產(chǎn)市場環(huán)境及房價(jià)穩(wěn)定具有積極意義。

　　供不應(yīng)求剛需人群購房壓力大

　　去年多地房價(jià)上漲，房地產(chǎn)市場中商品住房供不應(yīng)求，對于購房困難的剛需人群來說，緊缺的房源、買房者之間的競爭壓力、房地產(chǎn)市場中層出不窮的亂象，都無疑增加了他們的購房負(fù)擔(dān)。

　　對此，北京（樓盤）大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)系創(chuàng)系主任、數(shù)字中國研究院副院長曹和平對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示：“目前，住宅需求來源主要有兩股力量，一是大城市入職人員多，二是小城市城鎮(zhèn)化發(fā)展快，新入職的年輕群體和進(jìn)城務(wù)工群體成為購房剛需人群。另外，由于過去兩三年房地產(chǎn)方面政策的調(diào)整，市場中大房地產(chǎn)企業(yè)并購小房地產(chǎn)企業(yè)，導(dǎo)致供給與需求相對增加，出現(xiàn)供不應(yīng)求的市場現(xiàn)狀?！?/p>

　　其次，對購房剛需人群產(chǎn)生壓力的群體還有棚改戶，他們在商品住房買房市場競爭中有強(qiáng)大競爭力，主要是由于棚戶區(qū)改造過程中實(shí)施貨幣化安置，雖然棚改貨幣化政策可滿足群眾多樣化安置需求，減輕政府所承擔(dān)的安置壓力、縮短安置周期，但同樣帶來了問題。

　　“去年二三線城市的房價(jià)在一年之內(nèi)暴漲一倍，其中主要原因?yàn)榕锔呢泿呕叩膶?shí)施，在棚改貨幣化安置中，政府直接將大量現(xiàn)金交到棚改戶手中，導(dǎo)致市場涌入新資金，從而產(chǎn)生大量需求，市場中大量庫存房被售，造成房地產(chǎn)供應(yīng)的僵局，所以去年出現(xiàn)了除中部地區(qū)以外的重點(diǎn)城市房價(jià)暴漲一倍的混亂格局?！敝康禺a(chǎn)專家陳寶存對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說道。

　　除此以外，當(dāng)前房地產(chǎn)市場還是賣方市場，房地產(chǎn)開發(fā)商有房源，但房量不足以市場需求，就造成房地產(chǎn)市場亂象頻發(fā)，捂盤、輪番漲價(jià)、炒房、炒號等現(xiàn)象層出不窮，在微博、微信等社交平臺(tái)中也散布著“重慶連續(xù)兩周新房成交超萬套”、炒房客“打飛的赴渝炒房”等消息，南京甚至出現(xiàn)了一個(gè)房號炒到30萬的天價(jià)。

　　其實(shí)，在此前，政府已出臺(tái)限價(jià)政策，采用政府組織監(jiān)管、市場化運(yùn)作的模式，使限價(jià)房在土地掛牌出讓時(shí)就已被限定房屋價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對象，政府對開發(fā)商的開發(fā)成本和合理利潤進(jìn)行測算后，設(shè)定土地出讓的價(jià)格范圍，從源頭上對房價(jià)進(jìn)行調(diào)控，但房地產(chǎn)市場中依然出現(xiàn)新的亂象。

　　不過，曹和平認(rèn)為，最好的辦法是實(shí)施公證搖號政策。公證搖號政策與之前的限價(jià)政策為配套政策，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過30年的成長，房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑隊(duì)都形成一定的規(guī)模和技術(shù)。同時(shí)，管理方面也應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的配套措施來進(jìn)行完善，更好地規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的行為。

　　陳寶存則認(rèn)為，未來兩年時(shí)間內(nèi)，本來不缺房的城市也會(huì)表現(xiàn)出沒有房源，出現(xiàn)像去年大量城市只有全款才能買房的局面，而公證搖號政策的實(shí)施能夠確保不具備全款競爭力的剛需人群、改善型購房群體也能買到房子。

　　公證搖號是大勢所趨

　　其實(shí)，去年8月上海就開始實(shí)行公證搖號政策，在政府的監(jiān)督下?lián)u號售房。公證搖號政策向剛需人群傾斜，通過政府“有形之手”在房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的情況下為剛需購房者爭取公平。

　　除此，據(jù)《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，目前還有南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢等城市發(fā)布公證搖號政策，主要為省會(huì)城市。

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說：“當(dāng)前，剛需人群在購房市場上處于弱勢狀態(tài)，公證搖號目前已在幾個(gè)一二線城市取得了一些積極效果，在一定程度上解決了購房者的公平問題?？傮w而言，商品住房公證搖號政策是一項(xiàng)政策傾斜，有兩個(gè)方面的積極意義。一是差別化調(diào)控有利于保障剛需，讓剛需人群能夠以較為公平的方式選到房。二是有利于緩解剛需群體的生活成本和購房壓力，將投資客拒之門外。這也是目前七個(gè)城市出臺(tái)了新房公證搖號政策的初衷，同時(shí)也是吸引人才、留住人才的一個(gè)有力手段?！?/p>

　　記者注意到，在已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控政策的城市中，一些城市明確搖號政策將優(yōu)先剛需，并做了詳細(xì)的表述。

　　比如，杭州的《通知》指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)一次性公開銷售所有準(zhǔn)售房源，并對“無房家庭”（不含未婚、2018年4月4日后離異單身及4日后因自有住房交易產(chǎn)生的“無房家庭”）給予傾斜；成都公布的《關(guān)于商品住房開盤銷售采用公證搖號排序選房有關(guān)事宜的補(bǔ)充通知》規(guī)定，商品住房將按照“棚改貨幣化安置住戶、剛需家庭、普通登記購房人”的順序搖號排序、依序選房，并保持登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人一致。

　　那么，未來，在其他城市普及商品住房公證搖號政策是否可行？

　　目前，我國房源緊缺的城市較多，尤其是三四線城市，近年來，隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，尤其是農(nóng)村居民集中向城鎮(zhèn)和小縣城這類中心城市集聚，三四線城市的房價(jià)也隨之上漲。

　　對于公證搖號在其他城市的普及，曹和平認(rèn)為，我國的制度優(yōu)勢有利于城市之間互相學(xué)習(xí)，房地產(chǎn)資源方面短缺的城市都應(yīng)該向省會(huì)城市汲取經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行公證搖號政策，因?yàn)楣C搖號是比較公平的政策，由此可以判斷，未來一段時(shí)間我國房地產(chǎn)市場會(huì)有良性成長。

　其實(shí)，公證搖號不僅能解決買房公平問題，還在一定程度上穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場中的亂象。宋清輝認(rèn)為，商品住房公證搖號的推廣普及，能夠解決一些事關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的大問題，能夠解決開發(fā)商為了滿足有關(guān)系的投資者因購房而引起的不公平銷售的社會(huì)矛盾。

　　總之，商品住房公證搖號是當(dāng)前房地產(chǎn)市場交易中保持公平的一項(xiàng)政策，近期內(nèi)穩(wěn)定了房價(jià)，清掃了一部分市場亂象，具有普及使用的意義。但商品住房公證搖號是否可長期有效實(shí)行，各方還持觀望態(tài)度。

　　公證搖號政策在惠及購房剛需人群的同時(shí)，各方也因?yàn)樗呢?fù)面影響存在不同的意見。

　　首先，曹和平認(rèn)為，公證搖號政策對房價(jià)的影響是正面的，但在供需總量上的影響是負(fù)面的。

　　宋清輝對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說，在限價(jià)的背景下，搖號政策這項(xiàng)行政調(diào)控幾乎與“供應(yīng)緊張”信號共生，這與現(xiàn)在調(diào)控市場、為市場降溫的調(diào)控目標(biāo)背道而馳。

　　其次，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，公證搖號政策在惠及購房剛需人群的同時(shí)，犧牲了開發(fā)商們的一部分權(quán)利與利益，在政府的監(jiān)管下，開發(fā)商們不會(huì)有額外的盈利。

　　對此，宋清輝認(rèn)為，開發(fā)商也可能會(huì)因?yàn)楣C搖號政策，而從開發(fā)商淪落為“代建商”，因?yàn)閾u號是在彰顯公平正義的同時(shí)，違背了一定的商業(yè)倫理，等于是將開發(fā)商的銷售權(quán)收了上來。

　　也有業(yè)內(nèi)開發(fā)商認(rèn)為，公證搖號政策對開發(fā)商影響甚微，早晚會(huì)被開發(fā)商采取其他手段規(guī)避掉，將號留給能全款買房的人群或關(guān)系戶。例如，南京在公證搖號實(shí)行一個(gè)月后就出現(xiàn)開發(fā)商為了篩選購房人，規(guī)避搖號，采取了提高首付的方法，或是開盤當(dāng)天銷售人員集體關(guān)機(jī)不通知購房人，還有的收取50萬誠意金，這樣剛需人群還是得不到住房保障，那么，公證搖號政策對于剛需購房者及房地產(chǎn)市場的公平性就毫無意義。如何加強(qiáng)對公證搖號實(shí)施過程的監(jiān)管，確實(shí)為剛需人群提供住房保障，如何加強(qiáng)住房體系建設(shè)，是相關(guān)部門未來工作的重點(diǎn)。

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