奧園·學(xué)府里

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　　[摘要] 3月15日，中國(guó)奧園地產(chǎn)集團(tuán)（3883.HK）發(fā)布2017年度業(yè)績(jī)報(bào)告，多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均錄得最佳成績(jī)。

　　奧園管理層介紹2017年全年業(yè)績(jī)表現(xiàn)

　　奧園2017全年業(yè)績(jī)投資者發(fā)布會(huì)

　　3月15日，中國(guó)奧園地產(chǎn)集團(tuán)（3883.HK）發(fā)布2017年度業(yè)績(jī)報(bào)告，多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均錄得最佳成績(jī)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2017年奧園實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額人民幣191.15億元，同比增長(zhǎng)61.6%；實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)為約人民幣51.11億元，同比上升56.0%；凈利潤(rùn)約人民幣 19.5億元，同比增長(zhǎng)94%。

　　2017年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行平穩(wěn)，奧園緊抓市場(chǎng)節(jié)奏加速發(fā)展，市場(chǎng)表現(xiàn)十分突出，全年完成合同銷售金額人民幣455.9 億元，較2016年同比增長(zhǎng)約78.1%，平均售價(jià)每平方米人民幣10158元，同比增加18.2 %。

　　在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，奧園董事局主席郭梓文表示，去年公司經(jīng)營(yíng)的多個(gè)方面取得較好成績(jī)，合同銷售額創(chuàng)下史上最高增長(zhǎng)幅度，集團(tuán)的全國(guó)布局和土地儲(chǔ)備也大上臺(tái)階，這為公司將來(lái)的穩(wěn)健增長(zhǎng)奠定良好基礎(chǔ)。展望2018年，公司將努力實(shí)現(xiàn)全年730億以上的合同銷售額，較去年大增約60%。

　　經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)大幅提升，各項(xiàng)數(shù)據(jù)亮眼

　　在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境造好的背景和公司內(nèi)部管理水平提升的雙重因素下，奧園經(jīng)營(yíng)績(jī)效顯著提升。

　　2017年，集團(tuán)的總營(yíng)業(yè)額約為人民幣 191.15億元，較2016年的118.27億元增加72.88億元，上升61.6%。其中，物業(yè)發(fā)展銷售收入約為人民幣179.60億元，上升59.8%，所交付物業(yè)的總樓面面積較上年的161萬(wàn)平方米上升至243萬(wàn)平方米，上升51.1%；平均售價(jià)由 2016年的每平方米約6993元上升至每平方米約7397元。

　　集團(tuán)錄得毛利潤(rùn)為人民幣51.11億元，較2016年上升56.0%，毛利率26.7%，仍保持行業(yè)中上水平。凈利潤(rùn)約人民幣 19.5億元，同比增長(zhǎng)94%。在扣除投資物業(yè)重估收益、匯兌損益、提前贖回優(yōu)先票據(jù)虧損等非經(jīng)常性損益及其對(duì)應(yīng)的稅金后，核心凈利潤(rùn)約18.9億元，核心凈利潤(rùn)率是9.9%。

　　2017年，公司合同銷售創(chuàng)下有史以來(lái)最高同比漲幅。全年完成合同銷售總額達(dá)約人民幣455.9 億元，較2016年大幅增長(zhǎng)約78.1%；平均售價(jià)每平方米人民幣10158元，同比增加18.2%。

　　截至2017年末，奧園資產(chǎn)總額約為人民幣1258.06億元，較上年的664.18億大幅增長(zhǎng)89.42%。

　　資本結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，國(guó)際投行力挺

　　經(jīng)營(yíng)績(jī)效提升的基礎(chǔ)上，奧園在資本結(jié)構(gòu)和杠桿比例上始終保持穩(wěn)健風(fēng)格，不斷拓寬融資渠道降低融資成本，公司財(cái)務(wù)狀況和現(xiàn)金管理水平表現(xiàn)搶眼。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2017年12月31日，集團(tuán)擁有現(xiàn)金約為人民幣247.69億元，較上年末的 104.71億元大幅增長(zhǎng)137%。加上受限制銀行存款約為人民幣17.71億元，合計(jì)現(xiàn)金、銀行存款及受限制銀行存款總額約為人民幣265.40億元。

　　奧園集團(tuán)副總裁陳嘉揚(yáng)表示，2017年，公司繼續(xù)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，提高資金回籠效率，嚴(yán)格控制成本及費(fèi)用開支，保持健康的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，全年合同銷售之現(xiàn)金回款率(二零一七年收到的銷售款項(xiàng)總額除以年合同銷售金額)約為80%。

　　陳嘉揚(yáng)還表示，公司一直推動(dòng)境內(nèi)外融資渠道的多元化，根據(jù)資金需求、市場(chǎng)狀況及資金成本考慮是否進(jìn)行境內(nèi)外的融資活動(dòng)，境內(nèi)外債務(wù)比例也根據(jù)境內(nèi)外資本市場(chǎng)情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

　　資料顯示，去年奧園合計(jì)展開多次優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低成本的融資活動(dòng)，包括在2017年1月率先打開亞洲美元債券市場(chǎng)，成功發(fā)行2.5億美元的3年期優(yōu)先票據(jù)，以及當(dāng)年9月成本發(fā)行2.5億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)，融資成本分別為6.35%和5.375%，創(chuàng)下歷史新低。同時(shí)，公司提前贖回3億美元11.25%的高息優(yōu)先票據(jù)，顯著降低融資成本。

　　2017年2月，公司獲得恒生銀行等多家銀團(tuán)提供的15億港元及港元/美元雙幣三年期俱樂(lè)部貸款，年利率為L(zhǎng)IBOR/HIBOR+4.5%。此后的7月，還獲得南洋商業(yè)銀行的5億港元定期貸款，年利率僅為HIBOR+3.75%。

　　積極有效的資本運(yùn)作，使得奧園債務(wù)結(jié)構(gòu)及融資成本得到優(yōu)化。截至2017年末，集團(tuán)的凈負(fù)債比率為51.0%，處于行業(yè)合理水平，總體平均借貸成本7.2%，較上年的8.1%大幅下降。

　　陳嘉揚(yáng)表示，2017 年適逢奧園上市十周年，奧園實(shí)現(xiàn)了持續(xù)跨越發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，先后獲國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)、穆迪及標(biāo)普上調(diào)信貸評(píng)級(jí)，也獲聯(lián)合信用評(píng)級(jí)上調(diào)境內(nèi)信用等級(jí)；9 月入圍深港通后股價(jià)持續(xù)上揚(yáng)，更成為今年以來(lái)表現(xiàn)最好的內(nèi)房股之一；同時(shí)連續(xù)16 年蟬聯(lián)“廣東地產(chǎn)資信20 強(qiáng)”，充分顯示各界對(duì)奧園綜合實(shí)力的認(rèn)可和信心。2018年，雖然宏觀市場(chǎng)上融資環(huán)境較過(guò)去有所收緊，但考慮到奧園較低的杠桿水平和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，預(yù)計(jì)集團(tuán)2018融資成本與2017年全年水平相若。

　　均衡布局策略顯威，堅(jiān)持深耕大灣區(qū)

　　過(guò)去兩年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的土地并購(gòu)案例大幅增加，行業(yè)洗牌加劇，奧園作為最早發(fā)現(xiàn)并購(gòu)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的開發(fā)商之一，在土地二級(jí)市場(chǎng)上斬獲頗豐。

　　2017年，該集團(tuán)先后共收購(gòu)58塊商住項(xiàng)目，土地成本總額約為人民幣240億元，新增可開發(fā)建筑面積約為 1286萬(wàn)平方米，每平方米平均土地成本約為每平方米人民幣2,446元。其中，約81%通過(guò)并購(gòu)、合作等方式獲取。

　　截至去年12月31日，集團(tuán)總土地儲(chǔ)備約為2487萬(wàn)平方米，每平方米建筑面積的平均成本約為人民幣2131元，其中256萬(wàn)平方米為已竣工物業(yè)，901萬(wàn)平方米處于在建階段，1330萬(wàn)平方米為持續(xù)未來(lái)發(fā)展土地，業(yè)務(wù)已經(jīng)延伸到50個(gè)城市。

　　從權(quán)益土地儲(chǔ)備上看，公司權(quán)益建筑面積約1955萬(wàn)平方米，權(quán)益比80%，未來(lái)可歸屬權(quán)益比目標(biāo)不低于75%。

　　奧園堅(jiān)持城市均衡性布局，深耕珠三角，著力拓展長(zhǎng)三角，打造中西部新增長(zhǎng)極；堅(jiān)定城市戰(zhàn)略，以一二線城市及周邊城市群為主，做強(qiáng)城市，提高單城市產(chǎn)能，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、分級(jí)管控。

　　對(duì)于公司的布局，集團(tuán)執(zhí)行董事、營(yíng)運(yùn)總裁馬軍表示，從區(qū)域布局上看，堅(jiān)持深耕大灣區(qū)，積極拓展華東區(qū)域，同時(shí)對(duì)中西部核心區(qū)的省會(huì)城市進(jìn)行拓展。從城市看，以一二線城市為主，三四線城市為輔，重點(diǎn)兼顧特大城市的衛(wèi)星城市，選擇性進(jìn)入少數(shù)有較大人口基數(shù)及市場(chǎng)空白的三、四線城市。公司選擇新項(xiàng)目時(shí)，原則上要求毛利率保持為25%或以上。

　　值得提及的是，自從公司2016年進(jìn)入深圳后，公司在粵港澳大灣區(qū)的布局趨于完備?；浉郯拇鬄硡^(qū)是公司戰(zhàn)略布局的重中之重，并已實(shí)現(xiàn)大灣區(qū)“9+2”城市的全覆蓋，目前大灣區(qū)共有項(xiàng)目50個(gè)，土地儲(chǔ)備總建筑面積約753萬(wàn)方，占總土地儲(chǔ)備的30%，預(yù)計(jì)2018年可售貨值約418億。

　　馬軍表示，發(fā)展大灣區(qū)已提升為國(guó)家戰(zhàn)略，預(yù)計(jì)有關(guān)規(guī)劃細(xì)節(jié)將于今年內(nèi)公布，該地區(qū)的總投資將會(huì)提升，我們將繼續(xù)加強(qiáng)投資力度，把握機(jī)會(huì)，在合理價(jià)格下通過(guò)收購(gòu)合作、介入舊改、招拍掛等手段，長(zhǎng)短線結(jié)合的策略確保在大灣區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

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