奧園·學(xué)府里

均價(jià)：8900元/m2

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　　原標(biāo)題：奧園搶灘布局粵港澳大灣區(qū)  擬兩年內(nèi)突破合同銷售一千億

　　作為粵系較早上市的一家民營房企，中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)（3883.HK）在經(jīng)過幾年平穩(wěn)發(fā)展后，重新切換到了快車道上。

　　在該集團(tuán)3月15日舉行的2017年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上，其董事局主席郭梓文對外表示，公司2018年度銷售目標(biāo)為730億，較上年同期的455.9億增長約60%，而未來三年的復(fù)合增長率將不低于40%。

　　該公司披露的2017年度業(yè)績報(bào)道顯示，去年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額人民幣191.15億元，同比增長61.6%；實(shí)現(xiàn)毛利潤為約人民幣51.11億元，同比上升56.0%；凈利潤約人民幣 19.5億元，同比增長94%。公司董事會(huì)建議派發(fā)末期股息每股人民幣25分，派息比率40%。

　　安信國際發(fā)布研究報(bào)告，稱奧園2017-2019年每股盈利年復(fù)合增長率遠(yuǎn)高于內(nèi)房平均水平，且公司的經(jīng)營思路和管理體系為規(guī)模和業(yè)績的可持續(xù)增長提供了有力支持，重申了對于該公司的買入評(píng)級(jí)。

　　資產(chǎn)猛增九成

　　過去兩年，奧園的提速直觀地反應(yīng)到財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和經(jīng)營績效上。年報(bào)顯示，2017年，該公司合同銷售創(chuàng)下有史以來最高同比漲幅，全年完成合同銷售總額達(dá)約人民幣455.9 億元，較2016年增長約78.1%；平均售價(jià)每平方米人民幣10158元，同比增加18.2%。

　　從該公司過往銷售數(shù)據(jù)看，2012—2017年，奧園的年度合同銷售金額復(fù)合增長率為54%，但2016年和2017年的增長幅度明顯高于此前若干年。

　　步入2018年，雖然前景不容樂觀，但奧園依然為自己確定了不低的增長目標(biāo)。對此，該集團(tuán)執(zhí)行董事、營運(yùn)總裁馬軍透露，該公司今年的可售貨值達(dá)1215億，即使按照略低于去年的去化率，也有信心達(dá)成60%，即730億的合同銷售目標(biāo)，預(yù)計(jì)2019年實(shí)現(xiàn)1000億的突破。

　　連續(xù)兩年的高速增長，使得奧園資產(chǎn)包也大幅度膨脹，截至2017年末，奧園資產(chǎn)總額約為人民幣1258.06億元，較上年的664.18億增長89.42%。

　　營收和利潤方面，2017年，該集團(tuán)實(shí)現(xiàn)總營業(yè)額約為人民幣 191.15億元，較2016年的118.27億元增加72.88億元，上升61.6%。2017年，奧園毛利潤為人民幣51.11億元，較2016年上升56.0%，毛利率26.7%。凈利潤約人民幣 19.5億元，同比增長94%。

　　八成土地源于并購

　　過去兩年，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場上的角逐趨于白熱化，尤其二級(jí)市場上的并購，公司之間的競爭十分激烈。在粵系房地產(chǎn)企業(yè)中，奧園屬于并購市場上最活躍的一家公司，早在該公司上市之初，其董事局主席郭梓文便透露過其對于通過并購來獲取低成本土地的偏愛。

　　數(shù)據(jù)顯示，2017年，該集團(tuán)先后共收購58塊商住項(xiàng)目，土地成本總額約為人民幣240億元，新增可開發(fā)建筑面積約為 1286萬平方米，每平方米平均土地成本約為每平方米人民幣2446元。其中，約81%通過并購、合作等方式獲取。

　　對此，馬軍表示，土地并購的優(yōu)勢很明顯，主要體現(xiàn)為土地成本比較低，能夠快速開發(fā)快速銷售，但并購項(xiàng)目一般歷史問題多，這對團(tuán)隊(duì)能力的考驗(yàn)比較大，奧園在并購方面的研究時(shí)間比較長，因此能夠在過去多年獲得眾多并購項(xiàng)目。

　　郭梓文則表示，奧園文化包容，跟合作股東相處和諧，這是奧園并購做得成功的關(guān)鍵。

　　截至去年12月31日，該集團(tuán)總土地儲(chǔ)備約為2487萬平方米，每平方米建筑面積的平均成本約為人民幣2131元，業(yè)務(wù)覆蓋全國約50個(gè)城市。

　　值得提及的是，自從公司2016年進(jìn)入深圳后，公司在粵港澳大灣區(qū)的布局趨于完備?；浉郯拇鬄硡^(qū)是該公司戰(zhàn)略布局的重中之重，并已實(shí)現(xiàn)大灣區(qū)“9 2”城市的全覆蓋，目前大灣區(qū)共有項(xiàng)目50個(gè)，土地儲(chǔ)備總建筑面積約753萬方，占總土地儲(chǔ)備的30%，預(yù)計(jì)2018年可售貨值約418億。

　　資本運(yùn)作頻繁

　　多年以來，奧園始終屬于市場上偏“穩(wěn)”型企業(yè)，過去兩年，隨著該公司發(fā)展提速，資本運(yùn)作頻率也相應(yīng)提高。

　　資料顯示，去年奧園合計(jì)展開多次優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低成本的融資活動(dòng)，包括在2017年1月率先打開亞洲美元債券市場，成功發(fā)行2.5億美元的3年期優(yōu)先票據(jù)，以及當(dāng)年9月成本發(fā)行2.5億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)，融資成本分別為6.35%和5.375%。同時(shí)，公司提前贖回3億美元11.25%的高息優(yōu)先票據(jù)，用于降低融資成本。

　　2017年2月，公司獲得恒生銀行等多家銀團(tuán)提供的15億港元及港元/美元雙幣三年期俱樂部貸款，年利率為LIBOR/HIBOR+4.5%。此后的7月，還獲得南洋商業(yè)銀行的5億港元定期貸款，年利率僅為HIBOR+3.75%。

　　多渠道融資，使得奧園債務(wù)結(jié)構(gòu)及融資成本得到改善。截至2017年末，集團(tuán)的凈負(fù)債比率為51.0%，總體平均借貸成本7.2%。

　　截至2017年12月31日，該集團(tuán)擁有現(xiàn)金余額約為人民幣247.69億元，較上年末的 104.71億元大幅增長137%。加上受限制銀行存款約為人民幣17.71億元，合計(jì)現(xiàn)金、銀行存款及受限制銀行存款總額約為人民幣265.40億元。

　　該集團(tuán)副總裁陳嘉揚(yáng)表示，2017年，公司繼續(xù)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，提高資金回籠效率，提高公司周轉(zhuǎn)率。資金支出方面，整體用于購買土地的資金將不高于年度合同銷售額的50%，即2018年土地購置計(jì)劃為350億左右。

　　來源：第一財(cái)經(jīng)

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