2017年的樓市調(diào)控有效擠出了大多數(shù)城市的投資投機者，控制了房價的持續(xù)上漲態(tài)勢，降低了房地產(chǎn)投資和銷售增速，市場火爆景象趨于減少。

　　十九大報告提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，“加快住房制度改革和長效機制建設”又已作為2018年著力抓好的重點工作之一，未來住房制度如何改革？長效機制如何建設？

　　2018年房價會跌嗎？

　　目前，我國從投資到消費的結構轉型已見成效，消費對經(jīng)濟增長的貢獻率已經(jīng)達到64.5%，固定資產(chǎn)投資增速也遞減到11月的7.2%。十九大報告也不再強調(diào)GDP增速，這說明中央已有心理預期和承受姿態(tài)。

　　在此背景下，指望調(diào)控放松、樓市回升、房價暴漲是不現(xiàn)實的，后市不會存在再次沖高的可能。

　　既然調(diào)控放松無望，那么2018年的樓市會不會因此掉頭向下，成為名副其實的“拐點”呢？

　　其實，調(diào)控就是調(diào)整和控制，試圖在“不突破上限、不穿透下限”之間尋求平衡，上限就是泡沫不能繼續(xù)膨脹到無法控制，下限就是控制泡沫不破。

　　泡沫任何時候都有，只是大小不同，調(diào)控就是尋求走鋼絲般的微幅調(diào)整。只要泡沫不破，就能化解美國加息、縮表、減稅帶來的沖擊，就不怕美國剪羊毛。

　　對于未來的房地產(chǎn)市場，大起不用想了，大落也不容易，也不必過于擔心房價會出現(xiàn)大跌，因為政府既然可以限制房價上漲，當然也可以限制房價下跌，“雙向限價”將是穩(wěn)定樓市、防止大起大落、跌宕起伏的殺手锏。

　　調(diào)控不放松還意味著過去的樓市周期論不再成立，未來的長效機制更是呼之欲出。

　　調(diào)控有待完善，住房制度改革方向已定

　　調(diào)控有效擠出了大多數(shù)城市的投資投機者，控制了房價的持續(xù)上漲態(tài)勢，降低了房地產(chǎn)投資和銷售增速，市場火爆景象趨于減少。

　　調(diào)控雖然取得明顯成效，但根本性問題依然沒有解決，一二線城市普遍供應不足且去化周期過短，房價上漲預期沒有完全消除、部分城市限價過猛導致投資性搶房，限價令也導致高價地難以入市，地市溢價率雖然下降但還未明顯下行。

　　十九大報告提出：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，體系完整、內(nèi)涵豐富。

　　多主體供給意味著從土地到住房都有可能推行多主體的供給制度，換句話說，未來不僅國有土地可以由政府通過招拍掛和行政劃撥方式供給，也可以由土地使用權人如企事業(yè)單位在有限土地使用期限內(nèi)，調(diào)整土地用途、補繳土地出讓金、帶規(guī)劃方案供給，還可以由農(nóng)村集體組織提供農(nóng)村集體建設用地供給用于租賃住房。

　　住房同樣可以多主體供給，政府公管住房用于被保障人群，企事業(yè)單位自有土地建設住房用于員工宿舍和住房，城中村和城市周邊農(nóng)村住房用于租賃住房，過剩商業(yè)和廠房改造用于住房或租賃住房。

　　多渠道保障意味著政府和市場可以提供高端商品房、普通商品房、共有產(chǎn)權房、租賃住房，各類人群可以分類保障，比如高端人群住房可以市場化，中產(chǎn)階層可以購買普通商品房(普通商品房可以用“限房價、競地價”方式出讓，未來銷售價格按照土地出讓合約執(zhí)行)，收入不足者可以享受共有產(chǎn)權房政策，也可以租賃住房，貧困者可以享受政策廉租住房補貼政策。

　　租購并舉意味著租賃住房享受與購置住房同樣的城市公共服務政策，不過從目前來看，政策中最具吸引力和價值的僅僅是學區(qū)房政策。

　　長效機制并行推進，四梁八柱才是根基

　　長效機制的范疇更寬，我認為應積極搭建“四梁八柱”。

　　其中，四梁是：樓市行政調(diào)控、定向信貸政策、有效需求扶持、社會預期管理。

　　“四梁”都是需求側管理。其實，樓市不僅是樓市與信貸調(diào)控，也需要扶持有效需求，特別是扶持當年馬桶蓋一樣的典型需求，這也符合十九大報告提出的“優(yōu)化存量資源配置，擴大優(yōu)質(zhì)增量供給，實現(xiàn)供需動態(tài)平衡”。

　　房地產(chǎn)長效機制的核心是“八柱”，包括城鎮(zhèn)化、增加大城市住房用地供應、不動產(chǎn)登記、提高房企注冊資本金、農(nóng)村集體建設用地入市、城市土地財政和房地產(chǎn)稅收改革、農(nóng)村住房管理，這才是供給側改革的基礎工程。

　　當時我們還認為城鎮(zhèn)化的根本是推動非戶籍人口在城市落戶，現(xiàn)在看來，這不是全部，城鎮(zhèn)化的路在農(nóng)民腳下，中小城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化已經(jīng)不再是農(nóng)民的選擇，都市圈將成為城市化的新引擎。

　　但是，如果不能大幅增加大城市的住房用地供應，就無法實現(xiàn)十九大報告提出的“供需動態(tài)平衡”。然而一二線城市的土地資源有限，因此未來可行的辦法是都市圈建設。

　　不動產(chǎn)登記是一項基礎性工作，如果沒有不動產(chǎn)登記，家底不清，所有政策很有可能都是紙上談兵、隔靴搔癢。

　　房地產(chǎn)市場亂象之一是投資門檻過低，如果提高房地產(chǎn)行業(yè)的注冊資本金，就迫使不具資金實力的中小房企避而遠之，有助于規(guī)范市場，減少市場信息不對稱和違規(guī)行為，降低監(jiān)管成本。

　　如果農(nóng)村集體建設用地可以入市，城市土地壟斷格局才能被打破，土地市場的理性供給與合理定價才能實現(xiàn)，這是土地長效機制的核心，也符合十九大報告提出的“多主體供給”要求。

　　我們預判，長三角住宅市場高位周期不會超過10年，全國市場也在10年左右，房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)很快就要結束，即便不改革土地出讓金制度，土地出讓金也會很快萎縮，取消或減少林林總總的涉房涉地稅費，歸并為房地產(chǎn)稅將是勢在必行。降低商鋪稅收，對于商業(yè)去庫存、增加居民財產(chǎn)性收入顯然也是有幫助的。

　　當然，長效機制還涉及到土地管理法、房地產(chǎn)法、房地產(chǎn)稅法等很多法律法規(guī)的修訂完善，立法的加快推進恰恰是房地產(chǎn)市場長治久安的根本之道。

　　只有這樣，房地產(chǎn)市場才能走出“屢調(diào)屢漲”的怪圈，房地產(chǎn)長效機制才能真正建立。

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