發(fā)改委聯(lián)手住建部，將在全國展開以商品房銷售為中心的大檢查。

　　10月25日國家發(fā)改委、住建部聯(lián)合發(fā)出通知，從10月底至11月底，將在全國范圍開展商品房銷售價格行為的聯(lián)合檢查。有開發(fā)商認為，購房壓力持續(xù)增加，加上限購限貸從嚴落實，已使短期市場增長勢頭得到抑制，此次大檢查的影響有待進一步觀察。

　　實際上，繼8月房價增速放緩之后，一二線城市成交價格在9月出現(xiàn)企穩(wěn)，而三四線城市的房價則繼續(xù)放緩。據(jù)第一太平戴維斯監(jiān)測，二線城市二手房價格環(huán)比增幅從8月的0.36%降至9月的0.15%，增速明顯放緩。而70個大中城市9月新房均價環(huán)比上漲0.19%，增幅放緩5個基點；二手房均價環(huán)比上漲0.21%，增速放緩7個基點。

　　研究人員認為，開發(fā)商及中介機構(gòu)出于謹慎考慮，會加大交易自我審查的力度。而這可能會放緩樓市四季度成交速度，進而對成交量以至價格產(chǎn)生一定影響。

　　“檢查”直指價格

　　住建部官網(wǎng)10月25日公布的信息顯示，此次檢查的對象，為開發(fā)商及房地產(chǎn)中介機構(gòu)，檢查的重要內(nèi)容為對開發(fā)商在售樓盤及房產(chǎn)中介二手房銷售價格行為。

　　此次兩部委即將鋪開的全國大檢查中，至少有三條是針對價格展開的：商品房銷售未明碼標價、未在交易場所醒目位置明碼標價；未按規(guī)定實行“一套一標”；以及標示信息不全，沒有按照規(guī)定內(nèi)容明碼標價；或未標明房源銷售狀態(tài)，已售房源所標示價格不是實際成交價。

　　發(fā)改委和住建部明確，重點檢查的范圍中，還將對包括通過虛假價格承諾、虛假價格促銷等手段，誘騙消費者進行交易；捂盤惜售，通過炒賣房號操縱市場價格等房產(chǎn)銷售及交易行為的多個方面，進行檢查。

　　分析人士告訴記者，此次大檢查一個值得關(guān)注的新特點在于，對房屋銷售中的技術(shù)細節(jié)，兩部委給予了特別關(guān)注。

　　例如部分購房者為規(guī)避房屋交易稅費，中介機構(gòu)或開發(fā)商就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利。一些被看好的樓盤，部分房企通過捆綁或附加條件等限定方式，強制提供商品或服務并捆綁收費；或者未標明商品房交易及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等代收代辦的收費等。

　　這些在地產(chǎn)界人士看來十分專業(yè)、且不容易被外界所覺察的細節(jié)，也將成為此次檢查的重點關(guān)注領(lǐng)域。

　　一位不愿具名的研究人員指出，以檢查的形式，但對商品房銷售及交易中，以價格為重點內(nèi)容的關(guān)注，是此前若干調(diào)控政策中很少見到的。

　　正值房地產(chǎn)“銀十”傳統(tǒng)的銷售及交易旺季，發(fā)改委及住建部的大檢查透露出什么信息。

　　地產(chǎn)界人士認為，此次以檢查而不是政策、意見或通知的形式，透露出政府多層面的信息。一則不是新政策的出臺，并沒有對房地產(chǎn)政策進行加碼。通過檢查的形式，則從一個側(cè)面?zhèn)鬟_出，接下來對房地產(chǎn)不會放松調(diào)控的信息。

　　如果以政策的形式出臺，也未嘗不可；但卻沒有以這種形式出，類似于向市場吹風。這其中可能傳達出的信息是，相關(guān)部門手中其實有很多可以調(diào)控的工具，也完全可以對細份領(lǐng)域及環(huán)節(jié)做到相當精準的定位調(diào)控。但以檢查卻非政策的形式，可能傳達出房地產(chǎn)政策暫時沒有加碼，但接下來也不會放松調(diào)控政策?！币患曳慨a(chǎn)機構(gòu)分析師說。

　　成交量或下滑

　　即將展開的商品房銷售大檢查，會對房企及樓市產(chǎn)生什么影響。

　　一家福建房企市場部人士表示，雖然今年市場看多樓市的力量很強，但今年的銷售卻并不太好做。

　　“受市場關(guān)注的項目，價格不能報太高。如果價格報高，很難拿到預售證；如果報價相對低，雖然短期熱銷，但長期看未來可能獲得更多的收益。對公司來說，當期不能沒有業(yè)績，但今年銷售業(yè)績好，利潤卻可能不高。想平衡好許多方面，很難。所以今年銷售的行情雖然好，但綜合諸多方面來看，不太好做。”一家中型房企市場部人士表示。

　　上海一家房企表示，對于四季度，很多開發(fā)商還是抱著不小的希望。如果兩部委展開檢查，開發(fā)商在銷售中會變得更加小心，而這有可能會影響四季度成交量的速度。

　　在業(yè)內(nèi)看來，未來房地產(chǎn)的價格走勢主要與交易量、市場整體預期這兩個因素直接相關(guān)，而宏觀調(diào)控政策對交易量、預期的穩(wěn)定和扭轉(zhuǎn)，也具有較強的影響。

　　據(jù)研究中心統(tǒng)計，長三角地區(qū)各大中城市房價在9月出現(xiàn)了下行或漲幅收窄的情況。上海、杭州、寧波、無錫新建商品房價格出現(xiàn)環(huán)比下降，南京環(huán)比持平，一些熱點中線城市雖然出現(xiàn)環(huán)比上漲，但漲幅自7月以來就逐漸收窄。

　　“最強一波政策干預，基本在2016年10月至今年3月集中出臺。相關(guān)部門對成交量的干預，將影響房企以量換價。這樣的效應多少已在4月之后有所明顯。隨著成交量持續(xù)半年的下降，當前市場的價格已普遍低于去年同期。”張月認為，依照上海、深圳幾個一線城市房地產(chǎn)市場的規(guī)律，未來3—6個月整體一線城市房價的平抑，可能會逐漸影響周邊區(qū)域乃至全國成交量的下調(diào)。

　　從政府相關(guān)部門的角度，第一太平戴維斯方面認為，未來地方政府可能會持續(xù)嚴控債務規(guī)模，這將對房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度產(chǎn)生重大影響。

　　“隨著政府繼續(xù)密切監(jiān)測房貸市場，并鼓勵銀行加強風險規(guī)避，個人和開發(fā)商拿到銀行貸款的環(huán)境或?qū)⑦M一步惡化。如買家越難以申請到房貸，而開發(fā)商為加快去化或降價銷售，房價或存在調(diào)整的可能性?！钡谝惶酱骶S斯中國區(qū)研究部人員認為。

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