在通州東南部，沿著張采路向南，一過東六環(huán)，車道兩側(cè)的風景從綠樹成蔭陡然變成許多排不斷向遠處延伸的歐式風格住房。這個被道路分割為東西兩片的區(qū)域，是張家灣村，但它有一個更廣為人知的名字——太玉園，這里是北京乃至全國最大的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)。

　　8月31日，太玉園附近的中介人員李先生拿出手機，花了三五分鐘翻出一個網(wǎng)頁鏈接，神秘地向前來探訪的記者說：“你看這是剛發(fā)的政策，小產(chǎn)權(quán)要轉(zhuǎn)正啦，過幾天估計房價就漲了！”

　　他口中的“政策”，指的是8月28日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對外發(fā)布的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》（下稱《方案》），在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

　　不過現(xiàn)實并非如此。國土資源部土地利用司負責人8月30日表示，集體租賃住房與小產(chǎn)權(quán)房一個是依法依規(guī)，一個違法違規(guī)，不能混為一談。多位專家均向記者表示，這一政策并不意味著小產(chǎn)權(quán)房會因此徹底轉(zhuǎn)正，而是延續(xù)了7月底以來房地產(chǎn)長效機制的調(diào)控動向，向租房市場釋放土地增量，以改變住房租售體系結(jié)構(gòu)。

　　不發(fā)展小產(chǎn)權(quán)房，而給人們以小產(chǎn)權(quán)房一般的物美價廉的居住體驗。這一次，除了政策，真材實料的土地也進入了租房市場。

　　集體土地制改革破冰

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這個政策開了一個先河，即集體土地首次可以不通過國家征收就直接進入市場。

　　多位土地方面的專家向記者表示，《方案》中的兩個關(guān)鍵詞是“租賃”、“集體建設(shè)用地”。眾所周知，中國的土地制度是二元化的，分為國有建設(shè)用地和農(nóng)村集體土地，前者可以入市交易，后者則不能入市交易。

　　在此框架下，中國沿用了20多年“政府征地—土地拍賣—開發(fā)商開發(fā)”的體制，好處是能為城鎮(zhèn)化迅速積累資金，讓政府有錢投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，但壞處也是有目共睹的，因政府壟斷土地供應，房價、地價居高不下。

　　而《方案》中規(guī)定，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。政府以及開發(fā)商的環(huán)節(jié)省去后，租房成本也會隨之大大降低。

　　那么，可以投入市場的土地有多少呢？據(jù)2016年底國土部發(fā)布的消息，截止到2015年年底，全國31個省、區(qū)、市農(nóng)用地面積是96.82億畝，建設(shè)用地面積5.79億畝，未利用地39.57億畝。

　　該業(yè)內(nèi)人士認為，這次出臺的《方案》對原有的集體土地政策改動很多，之后相關(guān)的法律條文有望進一步修正或調(diào)整。并且，其本身也反映了固有的城鄉(xiāng)二元土地模式在發(fā)生變化，對農(nóng)村土地市場的關(guān)注增多，也會使得城鄉(xiāng)之間的差異減少。

　　中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛也對記者表示，這次出臺的集體土地租賃政策，與最近的一系列促進租賃市場的政策指向相同，主要是基于解決長期以來中國發(fā)展起來的以售為主的住房供應體系，在城鎮(zhèn)化加速期和大規(guī)模人口流動背景以及經(jīng)濟進入新階段居民居住方式多樣化的情況下，對住房租賃需求的現(xiàn)實嚴重錯配問題。但同時，因為涉及到了農(nóng)村集體土地所有制，或許遠期可以在集體土地制度改革方面達到開山或者化冰的作用。

　　與小產(chǎn)權(quán)房“形似神不似”

　　土地增量雖然打開了，但市場需求仍然是要考慮的問題。

　　中原地產(chǎn)首席分析師對者表示，這一政策對投放到租賃市場的集體用地位置要求還是很高的，好位置的空缺閑置的土地不多，差位置的租賃需求不多。他進一步指出，目前最重要的是如何利用不能公開招拍掛的集體用地。過去很多年，雖然通過招拍掛的過程產(chǎn)生了一些“地王”，但這種形式確實公開且透明。而集體產(chǎn)權(quán)出租，雖然不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，但使用過程中，最后收益如何分配，哪部分人群獲益是個問題。如果利用不好，反而有可能跑偏成小產(chǎn)權(quán)房。

　　所謂小產(chǎn)權(quán)房，并不是一個嚴格的法律概念。20世紀末21世紀初，隨著城市化進程的加快，房價大幅攀升，開發(fā)商逐漸把目光轉(zhuǎn)移到大片未開發(fā)的集體所有土地上，與一些鄉(xiāng)村合作，繞過正常土地市場，不經(jīng)過招拍掛程序，不改變土地性質(zhì)，直接建設(shè)商品房公開出售。這些在非住宅用地上建起來，又無法變更土地用途因而不能合法買賣的住宅，就被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　因此，這類住房普遍成本不高，售價低廉。記者探訪太玉園發(fā)現(xiàn)，均價在兩萬多一平米左右，而周圍的70年大產(chǎn)權(quán)住宅，便宜的也要五六萬/平方米，距離通州副中心近的已經(jīng)漲到七八萬/平方米。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管政府近年嚴令從網(wǎng)絡上撤下小產(chǎn)權(quán)房租賃房源，但太玉園的租房市場還是十分緊俏。在記者探訪的兩家中介公司當中，都沒有可租賃的房源?！斑@邊房源緊張，空出一套立刻就租出去了?！币晃恢薪槿藛T說。

　　對于屢禁不絕的小產(chǎn)權(quán)房，這一次《方案》的出臺是否能蹚出治理的新路？

　　“對小產(chǎn)權(quán)房來說，這個政策是一把雙刃劍?！蹦啭i飛表示。一方面，正規(guī)的租賃住房大規(guī)模推出，且“物美價廉”，會負面影響非正規(guī)的小產(chǎn)權(quán)的出售和租賃價格；另一方面，這個制度的實施預示著進展緩慢的農(nóng)村集體建設(shè)用地土地制度改革有可能開始推進，也許會為進一步解決現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)住房問題帶來希望，以及探索一些合適的辦法。

　　而事實上，《方案》旨在有效地緩解住房的供需矛盾。國土部土地利用管理司副司長陳國慶解讀《方案》時強調(diào)，這次試點的租賃住房建設(shè)，符合規(guī)劃、依法審批，有不動產(chǎn)登記作保護，只租不售，與過去的小產(chǎn)權(quán)房不能混為一談。

　　“上海房產(chǎn)項目的全持有、北京共有產(chǎn)權(quán)住房的新嘗試，都是高層對房地產(chǎn)提出新思路之后，在供給層面進行的制度創(chuàng)新?！鄙虾７慨a(chǎn)經(jīng)濟學會高級經(jīng)濟師顧海波告訴記者，現(xiàn)在看來，房地產(chǎn)調(diào)控的思路更清晰了，去杠桿尚未結(jié)束的同時，便加快了供給模式的改革，兩者的完美結(jié)合就是房地產(chǎn)長效機制。

　　從“租售同權(quán)”、“共有產(chǎn)權(quán)房”，再到這次的“集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房”，可以說，這些新政目的都是為了滿足不同人群的住房需求，房市也因此由“重售輕租”轉(zhuǎn)向“租購并舉”。

　　城中村改造啟示

　　就在兩部委發(fā)布《通知》后不久，8月28日晚，深圳市規(guī)劃國土委發(fā)布關(guān)于征求《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》及《深圳市住房租賃試點工作方案》（征求意見稿）的通知，提出城中村改造建租賃房的政策。

　　值得注意的是，深圳并不屬于13個試點城市，其原因也很簡單：早在2004年，深圳就已將260平方公里的集體所有土地收歸國有，成為一個無農(nóng)村的現(xiàn)代城市。

　　此次深圳的“租賃新政”，最大的亮點就是對于城中村租賃住房的利用、完善城中村租賃住房公共服務配套。這與兩部委發(fā)布的《方案》有異曲同工之妙。

　　倪鵬飛指出，目前，全國的城中村大部分是集體建設(shè)用地，也有部分國有土地相互交織，之上的違建多是小產(chǎn)權(quán)房?！斑@個政策對城中村改造意義重大，”他說，“如果將兩者結(jié)合，城中村改造就可以不用改變土地的集體所有制性質(zhì)，然后改造成租賃住房小區(qū)，村民集體的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營收益可以保留?！?/p>

　　這在北京也曾有先例。北四環(huán)健翔橋東北側(cè)的唐家?guī)X村曾是北京最大的“蟻族”聚集地，2010年前后開始整體改造，成為集體建設(shè)用地公租房試點，產(chǎn)權(quán)仍為農(nóng)村集體組織所有，不能出售給個人，只能配租給符合政府規(guī)定條件的家庭并納入統(tǒng)一規(guī)范管理。

　　整改過程十分困難。唐家?guī)X村委會也多次出臺細則，卻難以得到村民代表的同意。而后，西北旺鎮(zhèn)政府宣傳部表示，發(fā)出《強制執(zhí)行通知書》是唐家?guī)X村騰退改造程序的一部分，針對集體土地上暫未拆除的違建，目前仍采取協(xié)商的工作方式，“但如果實在協(xié)商不成，最后肯定會使用強制手段?！睋?jù)悉，這項騰退搬遷進行了將近四五年。

　　事實上，不管是集體用地還是城中村進入租賃市場，都是國家未來建立樓市長效機制的一部分?！岸舜巍斗桨浮返某雠_，是對集體土地經(jīng)營權(quán)的進一步探索?！痹摲治鰩熣f，在規(guī)劃之內(nèi)的這些農(nóng)村集體用地可以作為租賃市場的組成部分，并允許自行開發(fā)運營，聯(lián)營、入股等，讓利益最大化。

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