房地產(chǎn)業(yè)路在何方，開發(fā)商轉(zhuǎn)型升級如何走向？房地產(chǎn)業(yè)8大轉(zhuǎn)型路徑：

       1. 地產(chǎn)+園區(qū) 微笑曲線的價值延伸

　　代表開發(fā)商：華夏幸福、張江高科

　　商業(yè)模式：園區(qū)+地產(chǎn)

　　利潤回報(bào)：★★★★★

　　開發(fā)難度：★★★★★

　　前景展望：★★★★★

       園區(qū)，也即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，是工業(yè)地產(chǎn)的升級與換代，是圍繞著微笑曲線構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化平臺，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營。

       華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司是其中典型代表。這家創(chuàng)立于1998年的公司，創(chuàng)造了園區(qū)開發(fā)運(yùn)營與城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)相互促進(jìn)的“產(chǎn)業(yè)新城模式”，也成其近年來的飛速發(fā)展。

       其“園區(qū)+地產(chǎn)”模式，成為業(yè)界樣本。華夏幸?；鶚I(yè)在北京周邊郊區(qū)縣市打造的固安產(chǎn)業(yè)新城，被業(yè)界視為未來中國城鎮(zhèn)發(fā)展的樣本之一。固安在華夏幸福基業(yè)的投資帶動下，逐步建成福朋酒店、中央公園、幸福天街、創(chuàng)業(yè)大廈、固安規(guī)劃館等多個項(xiàng)目。這個縣也從2003年，財(cái)政收入不足億元，位居全市后兩名；發(fā)展到2011年，財(cái)政收入突破10億元；2013年，預(yù)計(jì)突破25億元，連續(xù)六年財(cái)政收入增幅居全市之。

       對房地產(chǎn)企業(yè)而言，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建設(shè)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)具有部分替代性。而當(dāng)前國家對傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷的進(jìn)行調(diào)控，作為替代性的建設(shè)項(xiàng)目這也客觀上為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建設(shè)創(chuàng)造了更大的經(jīng)營空間，客觀上減少了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險，提高了運(yùn)營的穩(wěn)定性和可控性。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融合產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展兩個概念，突出地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺的功能作用，也將得到更多人的認(rèn)可和關(guān)注，具有穩(wěn)定的發(fā)展空間。

       2. 地產(chǎn)+旅游 資源價值大化

       代表開發(fā)商：華僑城 雅居樂新華聯(lián)

       商業(yè)模式：旅游資源+地產(chǎn)

       利潤回報(bào)：★★★★★

       開發(fā)難度：★★★★

       前景展望：★★★★★

       依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目，可稱為旅游房地產(chǎn)。較之一般的住宅，旅游房地產(chǎn)的點(diǎn)和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和高的投資價值。

       以旅游地產(chǎn)的“鼻祖”華僑城為例，華僑城是國內(nèi)從事“旅游”+“地產(chǎn)”開發(fā)的先驅(qū)者，其屬下的四大主題公園也國內(nèi)為成熟的，規(guī)模更是全國之。

       華僑城的主題公園包括錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗和歡樂谷。

       華僑城的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是圍繞主題公園來做的。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目一般選址為城市周遍地區(qū)，而這些地方的樓面價格普遍較低。華僑城主題公園的成功，對周邊房價產(chǎn)生的影響是巨大的，這便是旅游地產(chǎn)的魅力所在。低價拿地，高價出售便是華僑城秘訣之一。

       與普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)不同的是，旅游地產(chǎn)高度依附于旅游業(yè)的發(fā)展水平，具有科學(xué)的規(guī)劃、功能復(fù)合、附加值較高和宜于投資等征。這些征使旅游地產(chǎn)在居住品質(zhì)、投資價值和發(fā)展前景方面，比單一的住宅或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有更多的優(yōu)勢，因而備受開發(fā)商和購房者關(guān)注和青睞。投資規(guī)模之大、拿地?cái)?shù)目之多、進(jìn)駐領(lǐng)地速度之快，從一組組驚人數(shù)字中，我們可以看到房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正隨著市場創(chuàng)新的步伐，在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域里進(jìn)行著觀念創(chuàng)新和戰(zhàn)略創(chuàng)新。

       3. 地產(chǎn)+物流 電商時代的線下商機(jī)

       代表開發(fā)商：中糧集團(tuán)、綠地集團(tuán)、沃爾瑪、阿里巴巴、娃哈哈

       商業(yè)模式：倉儲+租金

       利潤回報(bào)：★★★★

       開發(fā)難度：★★★★★

       前景展望：★★★★★

       地產(chǎn)+物流的模式，自電子商務(wù)盛行后，也一直備受關(guān)注。所謂“物流地產(chǎn)”，指的是由企業(yè)選地建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給制造商、零售商、物流公司等客戶，并組織資產(chǎn)管理隊(duì)伍進(jìn)行物業(yè)管理，提供物業(yè)相關(guān)服務(wù)。
據(jù)業(yè)內(nèi)測算，有10%的率。值得注意的是物流倉儲設(shè)施必須在5%的空置率下才能保持10%的回報(bào)，如果空置率達(dá)到15%，利潤會被擠壓。

       阿里巴巴創(chuàng)始人馬云發(fā)起的菜鳥網(wǎng)絡(luò)，先后在天津、上海、廣州、武漢布局物流地產(chǎn)，共涉及9個核心城市，二十幾個中轉(zhuǎn)城市，2000多個城市網(wǎng)點(diǎn)，總投資規(guī)模超過3000億元。然而電商、房企物流公司大規(guī)模且超出實(shí)際需要的圈地方法，大多都是因工業(yè)用地的價格較為便宜而去囤積，再以物流的名義去實(shí)行，而這樣吞噬掉的巨額資金，將對企業(yè)的現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)安全提出了嚴(yán)峻的考研。

       根據(jù)《2013-2017年中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式與投資前景分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2011年北京、廣州、濟(jì)南等城市的倉儲價格同比增長了20%-30%，而上海的不少大型倉儲的租金更是上漲了近50%。專家預(yù)計(jì)，預(yù)計(jì)在未來3至5年內(nèi)，中國將成為全世界大的物流合同市場，其大推動力來自電商的發(fā)展。

       4.地產(chǎn)+文化 為不動產(chǎn)插上想象的翅膀

       代表開發(fā)商：萬達(dá)、恒大、世茂、華僑城、碧桂園等

       商業(yè)模式：倉儲+租金

       利潤回報(bào)：★★★★★

       開發(fā)難度：★★★★★

       前景展望：★★★★

       什么是文化地產(chǎn)？文化地產(chǎn)是把“死建筑”變成“活建筑”的系統(tǒng)工程，其佳模式是“用文化提升固化建筑價值”。作為地標(biāo)，文化與旅游業(yè)密不可分。

       提到文化產(chǎn)業(yè)，萬達(dá)集團(tuán)的土豪式布局引發(fā)關(guān)注。近年來萬達(dá)對于文化旅游產(chǎn)業(yè)的大手筆投入，正一步一步靠近健林“到2020年進(jìn)入世界文化企業(yè)前十強(qiáng)”的愿景。其次當(dāng)然是恒大，足球、音樂等發(fā)展得有聲有色，近期又高調(diào)宣布，將在哈爾濱斥資160億元打造內(nèi)地規(guī)模大的旅游綜合體。事實(shí)上，目前房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中，已有超過三分之二的房企介入了文化旅游領(lǐng)域。

       值得肯定的是，地產(chǎn)在文化產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)和推動下，可以更好地豐富項(xiàng)目的內(nèi)涵，創(chuàng)新推廣模式，使項(xiàng)目升值。而城市文化的發(fā)展也需要空間載體。伴隨文化產(chǎn)業(yè)的推動，地產(chǎn)與文化藝術(shù)相互交融的發(fā)展趨向?qū)⒏用黠@。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，文化與Mall的結(jié)合也越來越普遍。文化產(chǎn)業(yè)以Mall 的方式進(jìn)行整合，并與購物、休閑、娛樂、飲食等有機(jī)結(jié)合，是一種新型的以文化產(chǎn)業(yè)為主的跨行業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)。各個商業(yè)組織紛紛將建設(shè)文化Mall 作為其未來的商業(yè)業(yè)態(tài)。至于前景，套用健林的說法：“文化旅游在目前看來，是一個沒有天花板的行業(yè)”。
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       5. 地產(chǎn)+養(yǎng)老 老齡社會的鉑金商機(jī)

       代表開發(fā)商：萬科、保利、綠地、創(chuàng)、華潤、中大、遠(yuǎn)洋

       商業(yè)模式：住宅+養(yǎng)老系統(tǒng)配套

       利潤回報(bào)：★★★★

       開發(fā)難度：★★★★★

       前景展望：★★★★★

       養(yǎng)老地產(chǎn)炙手可熱。近年來，萬科、保利、綠地等多家房企都相繼步入養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，并有許多項(xiàng)目都已竣工其且進(jìn)入運(yùn)營期。

       據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前我國養(yǎng)老市場的商機(jī)大約為4萬億元，這個數(shù)字在17年后可能會達(dá)到13萬億元。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)者們都在盤算著這樣一筆帳，在總量巨大的老年人口中，要有10%入住養(yǎng)老社區(qū)，有可能在未來三年產(chǎn)生至少4500個養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目需求。

       養(yǎng)老地產(chǎn)既不是簡單的房地產(chǎn)開發(fā)，也不是純粹的醫(yī)療保健，而是整合投資、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營、醫(yī)療、保險（放心保）、服務(wù)等各個層面資源的系統(tǒng)工程。

       來自世聯(lián)地產(chǎn)的調(diào)查表明，當(dāng)前中國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式主要分為三種:隔代親情模式，即實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老公寓與普通親情住宅相輔相成的共融性設(shè)計(jì)，適合兩代人居??；會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，即針對自理老人和護(hù)理老人群體，養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)自持，采取分等級的會員制的盈利模式;養(yǎng)生目的地，即在風(fēng)景資源色區(qū)，開發(fā)具備養(yǎng)生、旅游、觀光的度假式、候鳥式養(yǎng)老居住模式。

       目前，養(yǎng)老地產(chǎn)的收費(fèi)模式多樣化，會員制、抵押制、租金制、月費(fèi)制等五花八門的方式，但都算不上盈利模式。

       盡管行業(yè)目前還是較為混亂，但隨著中國老齡化提速，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方興未艾。

       6. 地產(chǎn)+醫(yī)療 潛力巨大的醫(yī)療市場

       代表開發(fā)商：萬通集團(tuán)、綠城集團(tuán)、珠江地產(chǎn)

       商業(yè)模式：多元模式

       利潤回報(bào)：★★★★

       開發(fā)難度：★★★★★

       前景展望：★★★★★

       醫(yī)療地產(chǎn)起源于美國，在美國是以醫(yī)療辦公產(chǎn)業(yè)為主，并且多為租賃的方式。到了中國，一些開發(fā)商將其改變?yōu)橹袊降尼t(yī)療地產(chǎn)，且發(fā)展模式多樣化，較為普遍的是打造成醫(yī)藥城的方式，而也有開發(fā)商以獨(dú)且先進(jìn)的服務(wù)與設(shè)施作為賣點(diǎn)，提升醫(yī)療產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的價值。

       萬通控股董事長馮侖表示，萬通集團(tuán)把目光投向醫(yī)療地產(chǎn)，是因?yàn)獒t(yī)療業(yè)業(yè)系數(shù)大、需求彈性大，且是高增長行業(yè)，如果地產(chǎn)和醫(yī)療結(jié)合，發(fā)展中醫(yī)院，應(yīng)是個能賺錢的出路。

       近年來，房地產(chǎn)與醫(yī)療界的結(jié)合，在各地已有不少實(shí)踐，早在2010年珠江地產(chǎn)與從化市政府簽約，打造一個集醫(yī)療、養(yǎng)生、教育、休閑、養(yǎng)老、總部經(jīng)濟(jì)于一體的項(xiàng)目。

       浙江綠城醫(yī)院則是房地產(chǎn)與醫(yī)療結(jié)合的另一種模式的代表，通過提供理想的醫(yī)療服務(wù)來提升房產(chǎn)品質(zhì)。

       這是一個具前景的細(xì)分行業(yè)。摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄曾表示，未來十年醫(yī)療服務(wù)行業(yè)可能重復(fù)過去房地產(chǎn)十年的奇跡，醫(yī)療服務(wù)在中國占GDP比重的3%，在美國發(fā)達(dá)國家都可以看到，一般占15—20%，中國的人口結(jié)構(gòu)、國民收入和城市化發(fā)展趨勢都非常支持這個板塊在整個經(jīng)濟(jì)比重當(dāng)中的擴(kuò)張。

       7.地產(chǎn)+教育 房神話的號召力

       代表開發(fā)商：碧桂園、凱德置地、盤古地產(chǎn)

       商業(yè)模式：倉儲+租金

       利潤回報(bào)：★★★★

       開發(fā)難度：★★★★

       前景展望：★★★★

       房成為不敗神話背后，地產(chǎn)+教育受到開發(fā)商重視。

       教育地產(chǎn)的模式已經(jīng)經(jīng)歷了一段時間的發(fā)展，模式也較為成熟。上海盤古房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海指出，在以往的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，有一些較大面積的成片開發(fā)項(xiàng)目。如果項(xiàng)目超過一定規(guī)模，開發(fā)商要為政府代建教育配套，根據(jù)規(guī)模的大小，需要代建幼兒園、小學(xué)、初中，以至完全中學(xué)，不同區(qū)域根據(jù)教育規(guī)劃的要求，這些代建的學(xué)校大多屬于公辦教育資源，也有一些可以作為民辦教育資源。學(xué)校建造之后可以交還給政府教育部門進(jìn)行辦學(xué)，也可以由開發(fā)商取得政府教育部門批準(zhǔn)后引起合適的學(xué)校進(jìn)行辦學(xué)。作為地產(chǎn)商來說，如果可以通過投資、合作等各種方式引進(jìn)一所高質(zhì)量的學(xué)校，可以更好地為自己所開發(fā)項(xiàng)目的居民提供高水平的教育，提升開發(fā)商的品牌，有助于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)工作。

       地產(chǎn)是現(xiàn)金流快速周轉(zhuǎn)的行業(yè)，而教育本身是一次性投資很大、收獲期將長的一個適合長線投資的行業(yè)。宋海認(rèn)為，“地產(chǎn)+教育”的開發(fā)模式，更多的是用教育提升地產(chǎn)的價值，尤其是地產(chǎn)的品牌價值。

       宋海表示，開發(fā)教育地產(chǎn)的企業(yè)會遇到對于教育產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識不足，由于地產(chǎn)的開發(fā)周期是3-5年，而學(xué)校的成熟期快的話需要6-8年，精耕細(xì)作則需要10-12年。如何在地產(chǎn)開發(fā)的“快”與學(xué)校精耕細(xì)作的“慢”上結(jié)合得好，是很多正在從事“地產(chǎn)+教育”的開發(fā)商需要思考的問題。因此，必須對教育有一種責(zé)任感，從一開始制訂好長期計(jì)劃，做好資金安排，確保所引進(jìn)或投資的教育機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定運(yùn)行。

       8. 地產(chǎn)+城市配套 人與城市的服務(wù)機(jī)會

       代表開發(fā)商：萬科、綠地等

       商業(yè)模式：倉儲+租金

       利潤回報(bào)：★★★★

       開發(fā)難度：★★★★

       前景展望：★★★★

       “做城市的配套服務(wù)商”，萬科的這一轉(zhuǎn)型，被冠以城市運(yùn)營商的角色。事實(shí)上，所有為城市配套做貢獻(xiàn)的開發(fā)商都可稱之為城市運(yùn)營商。城市運(yùn)營商的具體解釋為“圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃，充分運(yùn)用市場化的機(jī)制和手段，通過發(fā)揮企業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，結(jié)合城市發(fā)展的殊機(jī)遇，在滿足城市居民需求的同時，使自己的開發(fā)項(xiàng)目能夠成為城市發(fā)展建設(shè)的有機(jī)組成部分的經(jīng)營開發(fā)商。”不過，有擁有豐富開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及開發(fā)模式的開發(fā)商，才能擔(dān)任開發(fā)重任，以及承載城市運(yùn)營商的角色。

       對于角色轉(zhuǎn)換，萬科闡述了這樣的思路：“提出城市服務(wù)配套商的概念，不是狹義的轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，而是基于不同城市發(fā)展階段以及人們的不同需求而衍生出的新的價值取向。比如仍處于住宅發(fā)展階段的城市，重要的是基礎(chǔ)配套設(shè)施。而處在需要發(fā)展產(chǎn)業(yè)化階段的城市，需要拉動投資、大量的開拓園區(qū)。對于更一點(diǎn)的城市，發(fā)展到以金融為主的階段，再下去會轉(zhuǎn)到文化、娛樂、會展等方面，然后人們對于休閑有了要求，而隨著人的變老，整個城市又會給老人提供配套服務(wù)。簡單而言，城市配套里的所有內(nèi)容需以服務(wù)城市及城市居民為基礎(chǔ)。

       專家認(rèn)為，住宅市場而言，單一業(yè)態(tài)的開發(fā)模式已經(jīng)不適合已經(jīng)成熟的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，瓶頸顯現(xiàn)，如何突破？有創(chuàng)新。開發(fā)商做城市配套，往宏觀來說，提升城市功能、產(chǎn)業(yè)功能，化解城市業(yè)矛盾，實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化；微觀而言，有助企業(yè)自身發(fā)展。