凡是過(guò)往，皆為序章，但對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，過(guò)去往往隱藏著深意。

這幾年來(lái)，荊州土拍一浪接一浪，土地價(jià)值不斷攀升，而多數(shù)時(shí)候，帶來(lái)的是對(duì)預(yù)期及成本的變化，這兩點(diǎn)因素的交織，會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生顯著影響。

今年自開(kāi)年以來(lái)，土地市場(chǎng)略顯冷靜，這種表現(xiàn)實(shí)則從2020年就有“征兆”，雖然年度總成交量對(duì)比2019年并未減少，但從各大房企表現(xiàn)來(lái)看，拿地日趨謹(jǐn)慎，市場(chǎng)上進(jìn)入精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)房企來(lái)說(shuō)合作與競(jìng)爭(zhēng)并行。

（2017年—2020年荊州城區(qū)土地出讓情況）

即便如此，但凡每次有凈地出讓?zhuān)紩?huì)引發(fā)業(yè)內(nèi)業(yè)外聚眾圍觀，如果是被公認(rèn)位置好的地塊，更是如此。

一不小心就會(huì)弄出地王來(lái)，而地王又分為兩種，『總價(jià)地王』『?jiǎn)蝺r(jià)地王』。

一塊土地競(jìng)拍結(jié)果創(chuàng)下區(qū)域最新記錄，即被稱(chēng)之為總價(jià)地王；

一塊土地競(jìng)拍結(jié)果創(chuàng)最新畝單價(jià)記錄，被稱(chēng)之為單價(jià)地王。相較而言，畝單價(jià)地王更具市場(chǎng)指標(biāo)意義。

比如，2017年，奧園地產(chǎn)拿下沙北核心地塊，151.59畝，864.17萬(wàn)元/畝，總價(jià)13.1億元，截止目前荊州的地王。

除了以上兩項(xiàng)之外，最為關(guān)注的另一數(shù)據(jù)，即是樓面地價(jià)。每次提及樓面價(jià)，就會(huì)被問(wèn)“樓面價(jià)和房?jī)r(jià)相差這么多，開(kāi)發(fā)商這是要賺多少錢(qián)？”

樓面價(jià)3XXX元/㎡，房?jī)r(jià)應(yīng)該多少？

不急，先看房姐整理的這份2012年至今土地出讓樓面價(jià)TOP10榜單，看完也許就明白了。

樓面價(jià)Top10排名，前五基本被荊北新區(qū)囊括，其中排名第一和第三的清能·學(xué)府花園、陽(yáng)光城·文瀾公館目前均屬于在售狀態(tài)，兩個(gè)項(xiàng)目的樓面價(jià)相差不到40元/㎡，高層價(jià)格方面也都在8500元/㎡左右。

在產(chǎn)品類(lèi)型上，清能學(xué)府花園稍有優(yōu)勢(shì)一點(diǎn)，荊北片區(qū)難得的合院別墅，價(jià)格方面剛需有點(diǎn)望塵莫及，但對(duì)改善購(gòu)房者來(lái)說(shuō)卻是很香的。

〡清能·學(xué)府花園

〡陽(yáng)光城·文瀾公館

而排名第二的碧桂園悅?cè)A府拿地時(shí)間相對(duì)較早，目前項(xiàng)目基本售罄，但從樓面價(jià)來(lái)看并不低，銷(xiāo)售期間其價(jià)格維持在10000元/㎡左右，無(wú)論是樓面價(jià)還是銷(xiāo)售價(jià)格，放到如今來(lái)看仍屬于高位。

位于沙北片區(qū)的奧園學(xué)府里排名第四，是TOP10榜單里最早拿地的房企，總地價(jià)13.1億元，放到現(xiàn)在來(lái)看仍然是地王。它的土地面積較大，目前處于銷(xiāo)售狀態(tài)。

項(xiàng)目一、二期以精裝房銷(xiāo)售，均價(jià)9500元/㎡左右，也正值整個(gè)市場(chǎng)精裝盛行時(shí)期，細(xì)數(shù)當(dāng)時(shí)荊州在售新房，精裝房多于毛坯房，即便如此，購(gòu)房者對(duì)精裝房的接受程度始終低于毛坯房。

經(jīng)過(guò)兩年的輪換，毛坯房逐漸霸占市場(chǎng)，而奧園學(xué)府里三期也開(kāi)始推售毛坯，均價(jià)8900元/㎡左右。

〡奧園·學(xué)府里

排名第五的位于荊北片區(qū)領(lǐng)地·鳳鳴蘭臺(tái)，這是領(lǐng)地集團(tuán)在荊北拿下的第二宗土地，樓面價(jià)與第一相差378.45元/㎡，但價(jià)格方面高層8200元/㎡左右，洋房均價(jià)12000元/㎡左右，相比同區(qū)域價(jià)格要略低一點(diǎn)。

〡領(lǐng)地鳳鳴蘭臺(tái)樣板間

榜單后五名被沙北和武德片區(qū)霸占，其中武德片區(qū)的金科·中梁博翠江樾還未開(kāi)盤(pán)，沙北片區(qū)的華夏明院和恒大項(xiàng)目均還處于前期，所以?xún)H雅居樂(lè)·錦城處于在售狀態(tài)，現(xiàn)有住宅和LOFT兩種產(chǎn)品類(lèi)型，其中住宅均價(jià)也在8500元/㎡左右。

〡雅居樂(lè)·錦城

〡金科·中梁博翠江樾

看完這個(gè)樓面價(jià)TOP10榜單，排前列的并不一定房?jī)r(jià)最高，所以，『樓面價(jià)決定房?jī)r(jià)』不能一概而論。

樓面價(jià)簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)只是你1㎡的房款里包含了多少土地成本，但房?jī)r(jià)的組成也不只有土地成本，還有建安工程費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、利潤(rùn)……如果是城改項(xiàng)目，還有拆遷安置費(fèi)。

比如，榜單第一的清能學(xué)府花園項(xiàng)目，樓面價(jià)3890.93元/㎡，也就是土地成本，加上其他成本費(fèi)用、利潤(rùn)，最后組合成現(xiàn)在8500元/㎡的房?jī)r(jià)。

好比面包的原材料不僅有面粉，還有黃油、糖、雞蛋、牛奶……

即便如此，各部分所占比例也不是固定的，比如某個(gè)樓盤(pán)建筑標(biāo)準(zhǔn)高，房?jī)r(jià)中的建安成本占比就會(huì)有所提升，房?jī)r(jià)肯定會(huì)比周邊樓盤(pán)高。

所以，這些年你看到一路上漲的房?jī)r(jià)，可能是去庫(kù)存帶來(lái)的調(diào)控政策，銀行利率打折促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)，棚改引起的需求劇增，而樓面價(jià)充其量只是個(gè)導(dǎo)火索。

普及完這些，是不是有點(diǎn)明白，雖是樓面價(jià)TOP10榜，但也不一定就是房?jī)r(jià)TOP10榜。

最后再問(wèn)問(wèn)大家，樓面價(jià)3000元+/㎡的項(xiàng)目，房?jī)r(jià)應(yīng)該多少？