前兩天，房姐的推文介紹一個(gè)新項(xiàng)目“2.8超低容積率，是這個(gè)片區(qū)唯一低密度住宅小區(qū)。”

不少網(wǎng)友表示有一點(diǎn)震驚，容積率2.8竟然可以算是超低密的小區(qū)。

房姐只能告訴你，冷靜，在荊州的確算是低密小區(qū)。

關(guān)注荊州樓市的小伙伴，應(yīng)該不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的房子是越建越高，遠(yuǎn)觀挺震感，而近看卻密密麻麻，樓挨著樓感覺(jué)非常壓抑。

之所以會(huì)這樣，就是因?yàn)?strong>容積率這個(gè)數(shù)字在不斷刷新。

要知道，現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下，各類(lèi)居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，一般而言，容積率會(huì)根據(jù)建筑形態(tài)有所差異。

所以，今天就來(lái)好好聊聊荊州容積率這些事兒。

關(guān)于什么是容積率？

看過(guò)港劇的朋友，對(duì)里面出現(xiàn)的“公屋”一定印象深刻，近看遠(yuǎn)看都有種密集恐懼癥，那就是高容積率情形下的住宅。

▲圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)

容積率其實(shí)是有計(jì)算公式的：容積率=總建筑面積/總用地面積，只是大多數(shù)人并不太能理解。

通俗來(lái)講，在一塊土地上，看蓋了多少面積的房子。

▲圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)

例如一塊面積為1000㎡土地：

若建筑面積為1000㎡，則容積率為1000㎡/1000㎡=1.0；

若建筑面積為2000㎡，則容積率為2000㎡/1000㎡=2.0。

蓋房子面積越大容積率就越大，面積越小，相應(yīng)的容積率也就越小。

所以，低容積率意味著同樣大的地面上，蓋的房子會(huì)少，居住人口會(huì)少，綠地更多，樓間距更大，業(yè)主所能享有的公共資源也沒(méi)那么擁擠，居住的舒適度會(huì)更高。

在地產(chǎn)圈，還有這么一個(gè)共識(shí)：

≥10層的高層住宅，容積率一般不超過(guò)5；＜6層的多層住宅，容積率不超過(guò)3。

這種情況下，居住感受是比較舒適的。

荊州代表樓盤(pán)及地塊容積率盤(pán)點(diǎn)

荊州的住宅用地，容積率其實(shí)正在慢慢降低。來(lái)看一下這幾年荊州樓盤(pán)容積率的變化：

▼2018年及以前入市的部分樓盤(pán)容積率

▼2019年新樓盤(pán)代表容積率

▼2020年部分新樓盤(pán)容積率

（注：以上僅整理荊州部分樓盤(pán)，不分排序，僅供參考）

經(jīng)過(guò)整理發(fā)現(xiàn)，2018年及以前入市的樓盤(pán)容積率大多數(shù)在3.5，甚至個(gè)別高達(dá)5，2019年有所下降，3.0的容積率占據(jù)主流，到了今年，部分地塊的容積率進(jìn)一步往3.0以下發(fā)展。

從容積率的分布來(lái)看，樓盤(pán)的容積率呈現(xiàn)由城市中心向外部逐漸遞減的現(xiàn)象，且近幾年容積率普遍也有所下降。

像恒信春秋府（容積率4.0）、恒大翡翠華庭（容積率4.0）、朝陽(yáng)華庭（容積率4.99）等樓盤(pán)，屬中心片區(qū)，它們的容積率就比較高，當(dāng)然這些也是在早幾年拿地的樓盤(pán)，已不是新盤(pán)。

現(xiàn)在來(lái)看沙北片區(qū)、荊北片區(qū)、紀(jì)南文旅區(qū)、城東片區(qū)的樓盤(pán)，容積率大部分就在3.0以下。

為什么容積率會(huì)降低？

從成本角度而言，開(kāi)發(fā)商拿地是按土地面積進(jìn)行競(jìng)拍的。

相同價(jià)格的土地，容積率越高，可開(kāi)發(fā)的住宅面積就越多，開(kāi)發(fā)商能夠獲取的收益就越大。

從反向角度理解，越是城市中心的地段，通常土地資源更為稀缺，土地價(jià)格更高。

要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，一是降低成本，二是提高售價(jià)，顯然提高容積率，控制售價(jià)，會(huì)符合更多人的利益需求。

這也是為什么往往城市其市中心和核心地段，越難出現(xiàn)低密住宅的原因之一。

從居住需求理解，隨著城市化進(jìn)程的加快，人們對(duì)居住舒適性的要求變高，所以近年來(lái)不少城市也對(duì)容積率“下手”了。

武漢：2020年發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)武漢居住用地建設(shè)強(qiáng)度管理的規(guī)定》，未來(lái)主城區(qū)最高容積率不得超過(guò)3.0，新（副）城容積率不得超過(guò)2.5。

成都：2017年開(kāi)始全面下調(diào)城市住宅容積率，主城核心區(qū)住宅容積率限定在2.5以?xún)?nèi)，一般地區(qū)和特別地區(qū)控制在2.0和1.5以下。

西安：2018年規(guī)劃局發(fā)布了《西安市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，正式步入住宅“容積率小于3”的時(shí)代。

重慶：在2018年之后，幾乎沒(méi)有出讓過(guò)4.0以上容積率的地塊。

（不同的城市發(fā)展水平，其容積率高低的相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不同）

通過(guò)對(duì)容積率的規(guī)劃控制，也可以間接對(duì)局部的供需關(guān)系、房?jī)r(jià)、資源優(yōu)化配置、居住品質(zhì)起到一定的調(diào)控作用。

容積率降了，房子會(huì)變成什么樣？

近兩年，荊州新拍出和計(jì)劃供應(yīng)地塊容積率基本在3.5以?xún)?nèi)，總體水平有所降低，這也意味著未來(lái)小區(qū)在舒適度上會(huì)有所提升。

但正如之前提到，容積率低了，意味著成本更高。

在有限的容積率內(nèi)，開(kāi)發(fā)商想要獲得更多的利潤(rùn)空間，匹配更高的溢價(jià)，就必須要在產(chǎn)品上發(fā)力。

比如我們今年看到，已經(jīng)有很多樓盤(pán)的戶(hù)型面積段有所調(diào)整，以前的房子110—120㎡左右是普通三房，現(xiàn)在100㎡左右就是三房，120㎡可以做到四房，更是有個(gè)別樓盤(pán)將80多平就做到了三房。

▲金輝·楚樾云著86㎡戶(hù)型

▲楚天都市·潤(rùn)園120㎡戶(hù)型

在120-140㎡的面積段，目前荊州在售的項(xiàng)目如楚天都市·信園/潤(rùn)園、特發(fā)·幸福里、中建︱荊江之星、荊州吾悅廣場(chǎng)、領(lǐng)地蘭臺(tái)府、清能學(xué)府花園等樓盤(pán)都做出了不少好戶(hù)型，剛需和改善都有所選擇。

面積壓縮降低了總價(jià)，大陽(yáng)臺(tái)、衣帽間、南北通透、可拓展等功能空間越來(lái)越豐富，更是有不少樓盤(pán)在園林、物業(yè)等方面更加舍得下功夫，用產(chǎn)品力提高性?xún)r(jià)比，增加溢價(jià)，跑贏成本。

未來(lái)，荊州市場(chǎng)上這樣的競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)更多，相信良性的競(jìng)爭(zhēng)有利于市場(chǎng)發(fā)展。

以目前荊州房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)的市場(chǎng)情況下，容積率的降低，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)看，是利大于弊的。

決定房子好壞和價(jià)格，涉及很多方面，容積率只是其中一個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)。

不必盲目追低，也不必聽(tīng)高色變，理性考量，理性選擇。

你對(duì)荊州樓盤(pán)的容積率怎么看呢？歡迎留言討論~