其實這并不是新聞了，在2月18日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》中，關(guān)于“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”的規(guī)定引發(fā)了市場的熱議。

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　　正是“套內(nèi)面積”的說法，引發(fā)了取消公攤的討論。什么是套內(nèi)面積呢？一般認為，套內(nèi)面積是“建筑面積”減去“公攤面積”。那為什么僅僅是一個征求意見稿，就會引發(fā)巨大關(guān)注呢？答案有點兒殘酷，大部分人根本不懂房地產(chǎn)市場，包括已經(jīng)買了房賺了錢的。

　　首先我們來簡單回顧一下“公攤”的歷史！公攤從何而來，香港是鼻祖，發(fā)明者就是大名鼎鼎的樓市大亨霍英東。香港寸土寸金，如何讓老百姓能買上房？這讓當(dāng)年的香港房地產(chǎn)商動足了腦筋。繼1952年，國際鴻星投資集團的吳多泰率先發(fā)明把整棟樓拆開一層一層賣之后，1953年霍英東正式首創(chuàng)“賣樓花”（房屋預(yù)售制度）以及“公攤面積”。

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　　當(dāng)時霍英東在油麻地四方街賣樓花嘗到甜頭之后，馬上就開始興建當(dāng)時全九龍最高的香檳大廈。而這一次他更是突破性的想到可以把每一層樓繼續(xù)拆分成數(shù)個公寓，單獨出售。如此一來，每層樓每戶的面積都不同，之前每層均分的方式行不通了。于是霍英東和英國律師一合計，就創(chuàng)造了按“公共契約”的形式，讓大樓內(nèi)的人按土地面積分配，不同的戶數(shù)占不同的比例，共同分擔(dān)了整棟樓的產(chǎn)權(quán)。

　　自此，“公攤面積”的形式就奠定了基礎(chǔ)，房屋買賣按建筑面積計算，就成為了香港樓市的傳統(tǒng)。這個發(fā)明流入了臺灣，也在1994年我們開始全面推行商品房引入房屋預(yù)售制度之后，一起流入了國內(nèi)。

　　可是慢慢的香港自己發(fā)現(xiàn)了“公攤面積”帶來的問題。一些發(fā)展商為求增大銷售面積、獲得更大的銷售利益，將物業(yè)的總面積越加越大，最后出現(xiàn)了越來越多的“發(fā)水樓” （發(fā)水原來的意思是買兩斤魷魚，一斤都是水，好形象）。最后，發(fā)明出“公攤面積”的香港在2013年4月29日也正式進入以實用面積計價的年代。如今，就只剩內(nèi)地和臺灣還在用“公攤面積”的概念。

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　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，由公攤面積導(dǎo)致的相關(guān)收費爭議和房產(chǎn)交易糾紛層出不窮，對于現(xiàn)在的國內(nèi)來講，無論是建立健全房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，還是從保護消費者利益的角度上講，取消公攤面積勢在必行。

　　但是這條路并不好走，面臨著諸多阻力。首先部分買了房的群眾認為自己多掏了公攤面積的費用而不允許取消公攤；而即將購房的害怕取消公攤降低了住房的品質(zhì)；開發(fā)商呢則害怕政策的執(zhí)行會損害自己的利益;更重要的是政策的出臺必定會影響現(xiàn)行的諸多法律法規(guī)。

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　　那為什么會有那么多人覺得自己多出了公攤的費用呢，主要還是對政策不夠了解。取消公攤并不是說公攤就不存在了，而是對計算方式做了規(guī)定罷了。

　　在我國現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》中第十八條規(guī)定：商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。然而當(dāng)前房地產(chǎn)市場銷售面積中模煳了“公攤”和“套內(nèi)面積”，實際上對于購房人而言，這套房子的總價是不變的。同一套房子，同樣的土地同樣的建筑成本同樣的利潤，只是計價方式變了，怎么可能改變總價呢？

　　那么對總價格沒有影響的情況下，為什么要規(guī)定以套內(nèi)面積計價交易呢？有什么意義嗎？

　　一是規(guī)范了房地產(chǎn)交易，使得交易更加透明，實現(xiàn)“所見即所得”。當(dāng)然有人會調(diào)侃這不過是“帶皮核桃15一斤，去皮核桃30一斤”，然而房地產(chǎn)的貓膩比核桃復(fù)雜的多。國家沒有出臺明確的法律規(guī)定公攤面積的上限，造成了不同的開發(fā)商都有不同的衡量標(biāo)準，也就出現(xiàn)了一些開發(fā)商唯利是圖，不斷增大公攤面積，最后出現(xiàn)了各種“奇景”。

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　　比如2018年，哈爾濱的回遷戶于先生發(fā)現(xiàn)自己協(xié)議回遷建筑面積80平米的房子，回遷后建筑面積變成了108平米，但是使用面試只有54平米，公攤系數(shù)高達50%。而有的開發(fā)商竟然還按照公攤面積計算精裝費用，憑空增加購房者負擔(dān)。不知道開發(fā)商是打算精裝變電室呢還是垃圾道呢？

　　再就是或為房地產(chǎn)計稅標(biāo)準奠定基礎(chǔ)。此前，房產(chǎn)稅征收是否應(yīng)該包含公攤面積的問題，也引發(fā)了市場不小的討論。一方面，由于板樓、塔樓、別墅等各類建筑公攤面積差別極大，一刀切地以建筑面積為單位收取房產(chǎn)稅有失公平。另一方面，如果只對套內(nèi)使用面積征收房地產(chǎn)稅，則有可能產(chǎn)生稅基漏洞，開發(fā)商可能會選擇性地把大量的面積計入公攤面積而“合理”逃稅。

　　同時該文件如果真的要落地，還需要配套修改諸多法律法規(guī)。比如《商品房銷售管理辦法》，比如限制的不動產(chǎn)登記證面積一欄也僅僅有宗地面積和建筑面積，這些都要做出改變。可以說是牽一發(fā)而動全身，其意義更任重而道遠，香港這個公攤的發(fā)源地，從呼吁取消公攤到真正落實，用了5年時間。我們還需走多久？拭目以待吧。

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