一直以來商改住項目就是市場發(fā)展的畸形產(chǎn)品，不過時至今日，伴隨著本輪調(diào)控政策的升級，這一產(chǎn)品或?qū)⒊蔀闅v史。繼北京全面叫停商住產(chǎn)品后，上周五，上海和成都進一步出臺政策，明確要求嚴禁把辦公用地更改為居住用途，并對項目產(chǎn)品的開發(fā)、銷售等方面進行了嚴格的限定。

　　21日，上海市政府網(wǎng)公開發(fā)布該市規(guī)劃國土資源局制訂的《關(guān)于加強本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定》（下稱《規(guī)定》），明確要加強經(jīng)營性用地出讓全生命周期管理，要求土地出讓合同中應(yīng)明確辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公，商業(yè)用地未經(jīng)約定不得建設(shè)公寓式酒店。同時，出讓合同約定辦公、商業(yè)可售部分須以層為單元進行銷售?！兑?guī)定》所指的商業(yè)、辦公用地涵蓋金融、娛樂、旅游、會展和服務(wù)業(yè)等用途，文件有效期自今年4月10日至2022年3月31日。

　　同日，成都市房產(chǎn)管理局、成都市規(guī)劃管理局、成都市國土資源局、成都市建委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類建設(shè)項目管理的通知》（下稱《通知》），嚴禁商業(yè)、辦公類項目（含商兼住、住兼商項目中的商業(yè)、辦公部分）改變?yōu)榫幼∮猛?，商業(yè)、辦公類建設(shè)項目（不含酒店）宜采用公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得設(shè)置外挑陽臺，不得采用住宅套型式布局與功能設(shè)計；不得接入天然氣；水電氣使用均按照商用標準收費；禁止以任何虛擬、劃線等無實體墻的形式對商業(yè)、辦公類建設(shè)項目進行分割和銷售；項目標準層辦公用房分隔的，層高不應(yīng)大于4.2米，不分隔的，層高不應(yīng)大于4.6米；不得以任何方式違規(guī)宣傳房屋可以用于居住。不過，《通知》僅適用于新建商辦項目。文件明確，“本通知發(fā)布之前已辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商業(yè)、辦公類建設(shè)項目，按原規(guī)劃許可執(zhí)行?！?/p>

　　對此，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系副教授鄭華表示，開發(fā)商之所以要打政策擦邊球，開發(fā)大量商住房產(chǎn)品，一方面原因還是開發(fā)商希望逃避住宅市場的限購等政策措施。各地出臺對商住房產(chǎn)品的限制性措施后，規(guī)劃的嚴肅性將得到加強，規(guī)劃意圖將得到更徹底的落實；將確保住宅的歸住宅、商辦的歸商辦，減少商辦類物業(yè)的客戶群體，提高市場風(fēng)險，降低開發(fā)商開發(fā)投資商辦類產(chǎn)品的積極性，進而降低商辦類土地的出讓溢價水平。同時，這種限制也必然打擊商辦市場上的投資、投機資金，將這部分資金引導(dǎo)到實體經(jīng)濟中去，在一定程度上也將限制人口無序涌入大城市中。對于那些因政策效力溯及既往且尚未銷售的商住產(chǎn)品，開發(fā)商將再也不能通過短平快的方式回籠資金，而很可能需要轉(zhuǎn)賣為租、長期持有，走精裝修、定制化、精品化路線，不得不拉長項目銷售或運營的周期。即使房企考慮通過REITs等金融化方式進行操作，也仍需做好商辦房產(chǎn)的出租、運營等，確保較好的收益，才能保證REITs的良好銷售前景和回報。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，商住房的發(fā)展空間越來越狹窄，此類產(chǎn)品被認為是和目前供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路格格不入的，所以其退出市場的可能性很大，唯一有一點值得保留的，就是LOFT的建筑設(shè)計可供租賃型公寓借鑒。上海和成都的規(guī)定既限制了產(chǎn)品開發(fā)的模式，也限制了產(chǎn)品的市場成交模式，所以利空效應(yīng)很明顯。同時，商住產(chǎn)品的價格將容易下滑，畢竟商住產(chǎn)品的流通性在快速降低。 

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