仲量聯(lián)行近日發(fā)布報(bào)告稱，今年我國的購物總數(shù)有望再創(chuàng)新高。與此同時(shí)，中國連鎖經(jīng)營協(xié)會會長郭戈平日前在商務(wù)部舉辦的“零售和批發(fā)行業(yè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展專題發(fā)布會”上稱，伴隨城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，預(yù)計(jì)全國購物至2015年將發(fā)展至4000家。購物的建設(shè)狂潮已撲面而來。

　　然而，數(shù)量的急劇增加并不能掩蓋一些城市的購物整體空置率上升的不事實(shí)。業(yè)界開始擔(dān)心，過快的開發(fā)速度超出了消費(fèi)承載力，同時(shí)由于競同質(zhì)化現(xiàn)象突出，購物幾年后或?qū)⒚媾R局部過剩和過度競的問題。

　　一.建設(shè)井噴

　　作為集購物、餐飲、休閑、娛樂等功能于一身的綜合商業(yè)體，購物不能全方位滿足消費(fèi)者購物需求，還為商家提供了良好的經(jīng)營平臺，同時(shí)也有利于提升城市商業(yè)形象。近幾年來，購物的發(fā)展呈快速擴(kuò)張之勢。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，2004年全國有購物877家，到2012年全國購物總量達(dá)到約3000家；2009年全國新增購物投資789億元，2010年為1094億元，2011年為1913億元，而在今年，全國新增購物投資規(guī)?；虺?000億元。

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 2013年下半年，北京將有十余家購物籌劃開業(yè)。其實(shí)，在去年下半年，伴隨著凱德mall太陽宮店、僑福芳草地、頤堤港、卓展等多家大型商業(yè)項(xiàng)目的集中開業(yè)，北京迎來了購物的開業(yè)高峰。

　　世邦魏理仕日前發(fā)布數(shù)據(jù)稱，截至今年5月，全球在建購物面積達(dá)3200萬平方米，而中國在建購物面積占全球的一半以上。全球面積大的3個(gè)在建購物都在中國。此外，在建購物規(guī)模排名前十的城市中，中國占了8個(gè)。

　　仲量聯(lián)行對20個(gè)主要城市進(jìn)行了監(jiān)測，2013年將有約150個(gè)購物開業(yè)，新開業(yè)購物的平均面積超過8萬平方米。預(yù)計(jì)到2015年底，北上廣深中國四大城市的購物面積將增加約40%，16個(gè)較小城市的供給量將翻番，其中武漢、重慶、成都增加至少1.5倍。

　　“在宏觀調(diào)控下，限貸限購導(dǎo)致住宅市場萎縮，投資資金蜂擁涌進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)，而在商業(yè)地產(chǎn)中，購物在近幾年得到大力追捧。” 一位業(yè)內(nèi)人士向記者道出了在經(jīng)濟(jì)下行的大環(huán)境下，購物的開店率卻保持上揚(yáng)的原因，“城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快及居民消費(fèi)能力不斷提升，地方政府也傾向利用商業(yè)地產(chǎn)提升當(dāng)?shù)囟愂?、業(yè)和城市形象，這些因素都大力推動了購物的發(fā)展。”

　　二.過剩隱憂

　　據(jù)了解，近幾年萬科、創(chuàng)、保利、華潤等品牌房企，紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。萬科集團(tuán)高層曾公開表示，未來5年，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例將是20%。紅星美凱龍也宣布，今后8年將加快商業(yè)地產(chǎn)投資步伐，力2020年在全國建成100個(gè)愛琴海購物。萬達(dá)集團(tuán)也看好體驗(yàn)式消費(fèi)在未來的發(fā)展，2012年，萬達(dá)在全國新開業(yè)18個(gè)萬達(dá)廣場，每建一個(gè)萬達(dá)廣場都包含購物。

　　同時(shí)，隨著一線城市購物發(fā)展成熟和二、三線城市的消費(fèi)水平提升及各項(xiàng)配套逐步實(shí)現(xiàn)，二、三線城市成為購物開發(fā)熱潮的新大陸。據(jù)了解，武漢、成都、重慶三個(gè)二線城市2013年都至少推出300萬平方米規(guī)模的購物。在常住人口115萬的廣東惠州，大型購物的總建筑面積已經(jīng)超過了60萬平方米。

　　然而，各地掀起的購物建設(shè)熱潮也帶來了存量升高的問題。過快的開發(fā)速度超出了消費(fèi)承載力和市場的需求，一些城市的購物開始出現(xiàn)整體空置率上升和租金下滑的現(xiàn)象。有數(shù)據(jù)顯示，2012年全國一、二線城市購物的平均空置率分別為8.4%、10.5%，其中北京達(dá)12.7%，沈陽高達(dá)24.3%，遠(yuǎn)超6%的警戒線。

　　一邊是購物大躍進(jìn)式地建設(shè)，另一邊是其商業(yè)空置率居高不下、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)加劇，一些個(gè)體難逃潰敗的命運(yùn)。北京五棵松地區(qū)的華熙樂茂，5年前已建成并招商，但時(shí)至仍未改變大面積空置的命運(yùn)。在沈陽，開業(yè)4年的百聯(lián)購物門庭冷落；連續(xù)虧損5年的伊勢丹近也宣布即將閉店謝客。

　　“由于過于集中建設(shè)，且缺乏完善的前期市場研究，許多購物尚未開張營業(yè)，已在招商問題上遇到了大麻煩。”有業(yè)內(nèi)人士分析，一些位置欠佳但體量巨大的購物項(xiàng)目因?yàn)檎凶獠簧贫诳嗫鄴暝?/p>

　　2012年底至2013年初，我國零售銷售額增速開始放緩。在整個(gè)零售業(yè)宏觀頹勢影響之下，大量購物在各地林立而起，也讓人們對于購物供應(yīng)過剩的擔(dān)憂日趨凸顯。國際知名的商業(yè)地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)萊坊去年底發(fā)布的一份報(bào)告稱，中國部分區(qū)域的零售物業(yè)(包括購物)，已初露過度建設(shè)跡象。郭戈平也提醒說：“購物發(fā)展不均衡，競同質(zhì)化問題突出，預(yù)計(jì)幾年后局部地區(qū)將出現(xiàn)過剩。”

　　三.尋求調(diào)整

　　中國連鎖經(jīng)營協(xié)會與德勤華永會計(jì)師事務(wù)所在去年年底合作發(fā)布的《2012中國購物與連鎖品牌合作發(fā)展報(bào)告》已經(jīng)指出，我國購物已步入調(diào)整的高峰期，建議三線以下城市的購物開發(fā)不能頭腦過熱，須審時(shí)度勢；而一、二線城市購物應(yīng)注重對運(yùn)營能力的建設(shè)，要以消費(fèi)需求為先導(dǎo)，明確定位。

　　面對空置率的壓力，完成跑馬圈地之后的購物如今開始尋求資源整合。“提高租賃率，通過調(diào)整品牌、布局乃至業(yè)態(tài)來優(yōu)化資產(chǎn)，是購物正在努力的方向。”仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)林世松在接受媒體采訪時(shí)表示，購物的增長動力將逐漸從開發(fā)進(jìn)入注重商業(yè)運(yùn)營和零售渠道功能的時(shí)期。

　　值得關(guān)注的是，長久以來，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同購物里購物、餐飲、娛樂各為5：2：3的業(yè)態(tài)配比正逐漸被打破。一些購物興起了“去百貨化”。如成都的來福士購物內(nèi)不見百貨蹤影，而進(jìn)駐其中的旗艦店品牌多達(dá)50%；華潤打造的社區(qū)購物歡樂頌，也主打餐飲、休閑娛樂，不再引入主力百貨。“與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)相結(jié)合，目前購物的變化中突出的點(diǎn)是購物面積在逐步下降，餐飲和娛樂的面積在提升。”郭戈平指出。

　　面對購物同質(zhì)化趨勢越來越嚴(yán)重的壓力，業(yè)內(nèi)專家則建議，開發(fā)商需根據(jù)項(xiàng)目本身的位置、體量、商圈點(diǎn)等，挖掘自身色，進(jìn)行差異化經(jīng)營。如可以對消費(fèi)人群進(jìn)一步細(xì)化，打造家庭化購物、時(shí)尚白領(lǐng)購物、女人世界購物等，還可以打造餐飲、休閑娛樂等能提供多重享受和消費(fèi)體驗(yàn)的平臺，以適應(yīng)消費(fèi)者的不同需要。