目前我國(guó)660座城市收繳的房屋維修資金已經(jīng)高達(dá)上萬(wàn)億元，但這筆資金迄今為止仍然停留在“活期存款”或“短期存款”的銀行賬戶上，按照相應(yīng)的通脹比例計(jì)算，正在逐年縮水。在我國(guó)城市房屋進(jìn)入到15年的維修高峰期后，將逐漸面臨著維修資金“入不敷出”的巨大隱憂。專家呼吁，我國(guó)應(yīng)未雨綢繆，加快建設(shè)房屋維修資金保值增值的完善體系，以面對(duì)即將到來(lái)的資金使用潮自2009年我國(guó)實(shí)施物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法以來(lái)，各地累計(jì)繳納的物業(yè)專項(xiàng)維修資金逐年遞增，但賬戶幾乎無(wú)一例外地停留在“活期賬戶”上，甚至連短期三個(gè)月的存款賬戶也都鮮有涉足。

　　南寧市住房保障部門(mén)的統(tǒng)計(jì)表明，如今已經(jīng)有20億元物業(yè)專項(xiàng)維修資金停留在賬面上；柳州、桂林等地的規(guī)模也基本如此，而且每年還按照住房交付使用的面積持續(xù)增加。

　　南寧市房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)際上也是老百姓習(xí)慣所稱的房屋維修資金，這筆資金包括對(duì)電梯、車(chē)庫(kù)、小區(qū)道路、小區(qū)綠化帶、游泳池等公共設(shè)施的維修，但對(duì)房屋的維修所占比重大，因此民間更習(xí)慣于稱為房屋維修資金。

　　房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人給記者算了這樣一筆賬：在我國(guó)的中型城市，一座建筑面積為30萬(wàn)平方米的中型樓盤(pán)，業(yè)主如果按照每平方米50元的標(biāo)準(zhǔn)繳納房屋維修資金，一次性繳納的總額超過(guò)1500萬(wàn)元。按照我國(guó)2009年之后的中型城市平均發(fā)展此類樓盤(pán)為100個(gè)數(shù)量進(jìn)行計(jì)算，每座中型城市歸集的房屋維修資金超過(guò)15億元。

　　然而，這部分資金幾乎無(wú)一例外地停留在當(dāng)?shù)劂y行的“活期賬戶”中。即便是金融體系較為發(fā)達(dá)的廣州，這筆資金也是允許停留在三個(gè)月的銀行短期賬戶中。

　　廣西銀監(jiān)局監(jiān)管部門(mén)一位姓歐的處長(zhǎng)告訴記者，銀行將此類資金停放在活期對(duì)公賬戶的核心原因在于：支付利息低，但可調(diào)動(dòng)的額度很高，也是習(xí)慣所說(shuō)的高利用度的“睡眠資金”。

　　浙江大學(xué)博士楊天保作了這樣的預(yù)計(jì)：我國(guó)目前有660個(gè)城市，即便按照每個(gè)城市10億元的平均房屋維修資金沉淀計(jì)算，總額超過(guò)6600億元，而北京、上海、廣州、南京、杭州等一線城市的房屋維修資金數(shù)量巨大，由此推斷，我國(guó)城市房屋維修資金肯定上萬(wàn)億元。

　　巨額的房屋維修資金簡(jiǎn)單“沉睡”在存款賬戶的背后，不跑不過(guò)“通脹率額”，而且蘊(yùn)藏著維修費(fèi)用逐年增長(zhǎng)，在繳存資金進(jìn)入15年之后的“使用高峰期”后，無(wú)法滿足長(zhǎng)遠(yuǎn)需求的巨大隱憂。

　　按照南寧市管理辦法，未配置電梯的物業(yè)，業(yè)主一次性繳納的房屋維修資金為每平方米建筑面積繳存55元，配置電梯的物業(yè)繳存77元。按照一座30萬(wàn)平方米的中型電梯小區(qū)計(jì)算，業(yè)主一次性繳納的房屋維修資金總額超過(guò)1500萬(wàn)元。

　　但這筆資金甚至不足以滿足電梯進(jìn)入“中老年期”后的日常維修需要。在廣西為多家電梯提供維修服務(wù)的養(yǎng)護(hù)專業(yè)人士周杰告訴記者，30萬(wàn)平方米的小區(qū)一般都要建設(shè)20個(gè)左右的高層，每座高層按照4個(gè)單元，每個(gè)單元配備2部電梯的保守計(jì)算，電梯數(shù)量超過(guò)160座。

　　按照電梯的使用周期計(jì)算，電梯在投入使用后進(jìn)入到“維修保養(yǎng)期”，前面5年，每臺(tái)電梯每月維護(hù)費(fèi)超過(guò)600元，160臺(tái)電梯一年的維護(hù)費(fèi)超過(guò)115萬(wàn)元，加上電梯行駛的資格年審費(fèi)、更換電梯零件、電纜等等，160臺(tái)電梯一年下來(lái)大約要花的費(fèi)用將近120萬(wàn)元。如果進(jìn)入到8年之后，每臺(tái)電梯每月的養(yǎng)護(hù)費(fèi)都要增長(zhǎng)20%—50%，一年下來(lái)的花費(fèi)將近200萬(wàn)元。

　　周杰說(shuō)：“從長(zhǎng)遠(yuǎn)上看，1500萬(wàn)元的房屋維修資金，甚至不夠抵入住15年后的日常電梯保養(yǎng)費(fèi)。”

　　15年，恰恰是電梯房電梯的“生命大限”。這意味即便是業(yè)主都同意全額繳納房屋維修資金，進(jìn)入8年之后，原有資金也無(wú)法滿足電梯維修費(fèi)用，更不用說(shuō)配電房、地下車(chē)庫(kù)、游泳池等設(shè)施了。

　　廣西桂林市供電局的一位姓劉的副局長(zhǎng)告訴記者“小區(qū)配電房同樣屬于‘集中維修’的模式，產(chǎn)權(quán)屬于小區(qū)業(yè)主，但配電房一般而言在使用10年之后，也會(huì)面臨著主要部件需要更換的問(wèn)題，30萬(wàn)建筑面積的小區(qū)，更換一次配電房主要零部件少則十多萬(wàn)元，多則幾十萬(wàn)元，這筆資金也同樣需要從房屋維修資金中列支。”

　　新加坡國(guó)際大學(xué)客座教授鄭偉軍用“跑不贏‘通脹率’抵不了‘維修費(fèi)’”來(lái)描述房屋維修資金的尷尬“對(duì)于普通業(yè)主而言，上萬(wàn)億的資金都是停留在活期賬戶中，能為銀行提供‘存貸比’服務(wù)，無(wú)法給出資方帶來(lái)相應(yīng)的收益，無(wú)論如何都是不公平的。”

　　常年從事社區(qū)金融問(wèn)題研究的專家徐大克認(rèn)為，這筆巨額資金與其說(shuō)是“睡眠資金”，不如稱為“夢(mèng)游資金”更為妥當(dāng)，對(duì)于作為出資方的普通業(yè)主而言，這筆資金確實(shí)是“沉睡”在“活期賬戶”上，但銀行及基金公司等金融機(jī)構(gòu)卻通過(guò)各種方式，利用杠桿效應(yīng)充分調(diào)動(dòng)了這筆資金，也是說(shuō)，即便是“沉睡”，也是在沉睡中“夢(mèng)游”，而且創(chuàng)造了巨大的增值空間。

　　多位專家學(xué)者表示，“夢(mèng)游資金”的保值增值模式是顯而易見(jiàn)的，目前而言，由于我國(guó)物業(yè)維修資金的管理模式還非常單一，應(yīng)加快物業(yè)維修資金的“市場(chǎng)步伐”，增強(qiáng)其“增值透明度”，提升管理水平。

　　先是徹底“摸清家底”，對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行全面調(diào)查，弄清物業(yè)專項(xiàng)維修資金的總體規(guī)模、每年增長(zhǎng)幅度、使用情況等基本數(shù)據(jù)。這筆資金基本上房管部門(mén)比較清楚，也可以通過(guò)每年入住率進(jìn)行預(yù)測(cè)。

　　其次是從簡(jiǎn)單的“監(jiān)管責(zé)任”向“保值增值責(zé)任”邁進(jìn)。在尊重業(yè)主選擇的基礎(chǔ)上，銀行、保險(xiǎn)等金融部門(mén)應(yīng)聯(lián)手，開(kāi)發(fā)能夠確保物業(yè)維修資金保值增值的金融產(chǎn)品，變簡(jiǎn)單的“睡眠資金”、“存款資金”為“增值資金”，將“夢(mèng)游工作”的資金公開(kāi)透明化。

　　三是加快物業(yè)維修資金保存現(xiàn)狀的信息披露程度。允許業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)維修資金的狀況進(jìn)行核查、按年度披露房屋維修資金的狀況。

　　鄭偉軍說(shuō)：“作為公眾資金，物業(yè)維修資金不可能簡(jiǎn)單地落實(shí)到單一樓盤(pán)上，加上有大量老舊房屋因?yàn)楦鞣N原因沒(méi)有繳納維修資金，這需要以城市為單位進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，把有限的資金用到刀刃上，更需要盡快在摸清家底的情況下，建立全國(guó)統(tǒng)一的物業(yè)維修資金管理體系。”

        由于收取維修基金時(shí)主要應(yīng)考慮在一般情況下，物業(yè)使用到一定年限內(nèi)所需的資金量，我國(guó)各城市往往采取按購(gòu)房款的2%—3%的比例收取相應(yīng)相應(yīng)的維修資金，并進(jìn)入到指定銀行中。上海采取配備電梯的住宅，購(gòu)房人按照每平方米建筑面積成本價(jià)的3%繳納；不配備電梯的住宅，購(gòu)房人按照每平方米建筑面積成本價(jià)的2%繳納。

　　但是，這筆數(shù)額巨大的資金由于有巨大的“利率差”空間，成為眾多銀行搶的“香餑餑”。以上海為例，上海全市范圍的房屋維修資金高達(dá)數(shù)百億元，但能存入上海銀行或建設(shè)銀行這兩家銀行中。

　　在珠三角長(zhǎng)期從事資金掮客的鼎歆投融資擔(dān)保公司副總經(jīng)理張項(xiàng)陽(yáng)給記者算了這樣一筆賬：以一座目前有20億元房屋維修資金“沉睡”的中型城市為例，由于房屋尚未進(jìn)入維修期，每年提取的費(fèi)用不過(guò)1%。20億元按照活期利率存款一年計(jì)算，獲得的利息有770萬(wàn)元；如果按照定期一年方式存入，收益超過(guò)6600萬(wàn)元，五年收益超過(guò)5.225億元。

　　張項(xiàng)陽(yáng)說(shuō)“這還是以簡(jiǎn)單存款方式存放的維修資金，實(shí)際上，由于這筆資金為銀行充當(dāng)了重要的‘存貸比’基礎(chǔ)，很多銀行和基金公司往往以此作為基礎(chǔ)，發(fā)行相關(guān)的理財(cái)產(chǎn)品或者將這筆資金轉(zhuǎn)投別的渠道，從而形成巨大的利潤(rùn)空間。如發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品、為企業(yè)提供承兌匯票等，一般來(lái)說(shuō)，20億元理財(cái)產(chǎn)品按照較低保本的年化利率3.7%計(jì)算，投資365天，收益高達(dá)7400萬(wàn)元。這樣的巨大收益，在悄無(wú)聲息中被銀行、基金公司、相關(guān)職權(quán)部門(mén)‘分食’。”

　　采訪的多位金融業(yè)界人士表示：銀行將“沉睡資金”進(jìn)行調(diào)動(dòng)運(yùn)作，變“沉睡錢(qián)”為“活錢(qián)”，從金融運(yùn)作的角度來(lái)看自然是合情合理的。但業(yè)主作為這筆巨額資金的“擁有方”，無(wú)法從資金流動(dòng)及形成的“杠桿效應(yīng)”中“分一杯羹”的關(guān)鍵在于狹隘的制度設(shè)計(jì)：我國(guó)房屋維修資金管理制度不完善，沒(méi)有采取銀行和基金公司“公開(kāi)競(jìng)標(biāo)管理”“保本收益”等靈活的方式，從而導(dǎo)致巨額“蛋糕”眼睜睜地被瓜分殆盡，而業(yè)主能坐視資金“縮水”。