在1949年以前，農(nóng)民士紳即使走得再遠，也總要回家來，再不濟，也要買幾畝薄田，才能算是有根，才會心安。所謂安土重遷，其實是對土地及其房舍的依戀。這是中國文化里一抹濃重的背影。

  如今，土地屬于國有或集體，買不到了，這種心理轉(zhuǎn)移到房子。無論是農(nóng)村還是城里，甚至到國外，倘若沒有自己的房子，沒有安全感。有位美國朋友很不理解地對我說，為什么中國人每到一個地方(長住)，都要買房。這是人們所說的文化差異。

  按理說，要錢帑足夠，隨你買多少地，惡意侵占除外。這是古代的市場經(jīng)濟。換而言之，現(xiàn)在要你買得起，買多少套房都應該允許?？墒?，自漢祚以降，歷代朝都為豪強兼并土地傷透了腦筋，西漢甚至為此付出了慘重代價。順便說一下，兼并土地，原意并非指無償占有。

  在一定的生產(chǎn)力條件下，熟地的供應總是有限的。土地需求越多，地價越上漲。同樣，購房需求越大，房價越上漲。但是，供求與價格的關(guān)系而言，推動地價和房價迅猛上漲甚至暴漲的，不是基本的土地需求和基本的住房需求，而是土地和住房的投資投機需求。所以，欲有作為的皇庭都費盡心機想抑制豪強大規(guī)模兼并土地。

  可見，不是說要你有錢，可以想買多少土地買多少。同樣，不是說要你足夠富有，可以想買多少套房買多少。且不去說古代沒有找到抑制豪強兼并土地的好辦法，現(xiàn)在我們也沒有找到抑制住房投資的好辦法。限購不是好辦法，是臨時之策。

  資本有逐利的偏好，所以，過去10年超發(fā)的貨幣，估計有一大半直接間接流入了房地產(chǎn)市場。樓市的高利潤誘惑是如此之大，以至于一大批勤勤懇懇的溫州實業(yè)終也奮勇跳入而萬劫不復。更不用說，上帝也已無法阻止先富起來的中國人民對房子的喜愛。

  假如開發(fā)房地產(chǎn)，能賺取更多的利潤，生產(chǎn)打火機的企業(yè)將擴大再生產(chǎn)的資本轉(zhuǎn)投于房地產(chǎn)，無可非議。而居民投資購買住房能獲得遠超于社會平均利潤的收益，不是文化意義上對房子的喜愛了。

  新國五條實施細則重申征收20%個稅，是希望通過增加交易成本，來抑制二手房價格漲幅。譬如，房子從100萬漲到300萬，刨去成本130萬，剩下的170萬，政府準備拿走34萬。實際上政府試圖分享個人住房的增值收益。

  但稅收當關(guān)，萬夫不干。業(yè)主們不干，是因為他們轉(zhuǎn)嫁不了；購房者也不干，他們擔心賣家通過漲價來間接轉(zhuǎn)嫁。富人們當然不愿意，連平日里對貧富分化痛心疾的中產(chǎn)階層也不樂意。那些自由派經(jīng)濟學家此時則選擇了故意遺忘，不肯證實成熟的市場經(jīng)濟體對住房投資增值收益也是要收稅的(有免除額，中國也有)。

  我同意政府有理由適當分享個人住房的增值收益，但目前形勢下，這種做法，同時會為二手房流通設置障礙。而提高二手房周轉(zhuǎn)率，是增加住房供應的便捷渠道。分享增值收益，必須從屬于另外的目標，即居民或家庭不應占有過多的住房資源。

  要想使居民住房投資收益減少，從而削弱其投資信心，必須令成本增大，一是交易成本，二是持有成本。實證經(jīng)驗顯示，在房價上升周期，增加交易成本的邊際效益非常有限，賣家會將這項成本轉(zhuǎn)嫁給買家，終仍將推動房價上漲。剩下的選擇，是增加持有成本，即征收房產(chǎn)稅(物業(yè)稅)。

  下一步的調(diào)控思路，有兩種建議：一是三套住宅起征收低稅率的房產(chǎn)稅，輔以累進稅率的個人所得稅；二是三套住宅起征收累進稅率的房產(chǎn)稅，輔以低稅率的個人所得稅。意在降低樓市對資本的吸引力，同時將其中沉淀的相當部分資本擠壓出來，從而為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長方式轉(zhuǎn)變拓寬空間。