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轉(zhuǎn)眼2022年已經(jīng)過(guò)去一半零19天。

假如上半年沒(méi)有滿意的成績(jī)，千萬(wàn)不要?dú)怵H。

因?yàn)椋浩咭唤h，八一建軍，十一建國(guó)，偉大的事業(yè)都是在下半年完成的。

說(shuō)回正題，前幾天荊州樓市上半年的成績(jī)單也出來(lái)了，看完成績(jī)多少有點(diǎn)五味雜陳。

這段時(shí)間，不少地產(chǎn)界的人才都在各顯神通，給2022年接下來(lái)的半年下預(yù)判。

我也忍不住了。

下半年樓市怎么走？站在這個(gè)節(jié)點(diǎn)，不得不對(duì)2022年上半年進(jìn)行復(fù)盤，直面市場(chǎng)，同樣也是給樓市找回一點(diǎn)缺失的信心。

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01

6月成交回升了

2022年上半年荊州樓市場(chǎng)成績(jī)?nèi)绾危肯茸鰝€(gè)匯報(bào)。

根據(jù)上周統(tǒng)計(jì)發(fā)布的數(shù)據(jù)：2022年1-6月荊州商品房銷售套數(shù)6066套，面積約66.56萬(wàn)㎡，總成交金額達(dá)45億元。

去年上半年，荊州新房成交7392套，成交均價(jià)7351元/㎡。

實(shí)事求是地講，今年上半年荊州新房成交量并不理想，同比下降33.8%，成交均價(jià)也有所下降。

荊州上半年的新建商品住宅新增1821套，面積15.98萬(wàn)㎡，同比下降70%，供需兩端都呈低迷狀態(tài)。

看到這些數(shù)據(jù)，可能就會(huì)有人說(shuō)：這下樓市就涼了。

事實(shí)真的如此嗎？很明顯的感受，2022年上半年，很難。

樓市向來(lái)最在意的「6月年中沖刺」聲音小了，朋友圈開(kāi)發(fā)商刷年中大紅海報(bào)成績(jī)的也少了。

不僅僅是荊州，說(shuō)這是全國(guó)樓市最困難的半年，也不為過(guò)。

雖然上半年樓市整體表現(xiàn)不理想，但如果把上半年的數(shù)據(jù)細(xì)拆分成每月數(shù)據(jù)來(lái)看，正處在明顯的復(fù)蘇過(guò)程中。

整體來(lái)看2022年每月銷售套數(shù)，相對(duì)來(lái)說(shuō)比較平穩(wěn)，至少?zèng)]有出現(xiàn)大幅度驟升驟降，除了4月成交稍弱，甚至6月成交還沖刺了一把，是上半年的峰值月。

當(dāng)然，必然是離不開(kāi)6月中旬荊州印發(fā)“房十條”，有數(shù)據(jù)顯示，6月中下旬，荊州城區(qū)住宅銷售備案806套，這些銷售備案數(shù)據(jù)有滯后性，6月實(shí)際的成交數(shù)據(jù)可能還會(huì)變化。

再看具體區(qū)域。

上半年各區(qū)商品住宅成交情況對(duì)比，荊北和沙北依然是成交主力，1-6月商品住宅累計(jì)成交2323套，26.26萬(wàn)㎡，占整體銷售的47.4%。

按照以往的銷量，單這兩個(gè)區(qū)的銷量，就能在荊州樓市比例過(guò)半，今年上半年略有下降，主要還是因?yàn)閮蓚€(gè)區(qū)新盤不足。

城東片區(qū)1-6月商品住宅累計(jì)成交631套，6.55萬(wàn)㎡，排在第三，區(qū)域整體價(jià)格低于其他片區(qū)，性價(jià)比很高。

武德和中心城區(qū)銷量相差不大，排第四和第五，這兩個(gè)區(qū)都算是荊州老城區(qū)了，各個(gè)配套措施齊全，居住人口也多，但老舊小區(qū)多，新房很少。

紀(jì)南文旅區(qū)，荊州高新區(qū)，關(guān)沮新城區(qū)，城南片區(qū)依次靠后。

2022年上半年，和往年是沒(méi)法比的，但不管是整體還是各區(qū)域看，2022年上半年成交是「曲折向上」的，這是個(gè)積極信號(hào)。

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02

市場(chǎng)信心恢復(fù)還要多久？

如若要概括上半年的荊州樓市，四個(gè)字：提振信心。

看看我這半年來(lái)關(guān)于樓市政策的文章：

1月26日，《雙降！2022開(kāi)年樓市驚喜》

連續(xù)維持19個(gè)月LPR不變后，央行第二次LPR。1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。2022年剛開(kāi)局，樓市就迎來(lái)了好兆頭。

3月4日，《調(diào)公積金、降首付，多城樓市進(jìn)入鼓勵(lì)交易階段》

多城跟進(jìn)降首付，提高公積金購(gòu)房貸款額度后，公積金新政殺到湖北宜昌，于是，就有很多人開(kāi)始關(guān)心荊州是否會(huì)跟進(jìn)。

4月25日，《“三確保政策”帶來(lái)行業(yè)歷史性發(fā)展大跨越》

楚天都市·御湖一品湖北省首創(chuàng)“三確保政策”簽約，即“一保質(zhì)，二保期，三保價(jià)”，本土房企中大豪盛出了這么特別的一招，讓不少人對(duì)荊州樓市增添了信心。

5月29日，《荊北首個(gè)交房即辦證項(xiàng)目，引領(lǐng)人居新高度》

全國(guó)上下一條心，最大程度保交付。荊州開(kāi)始響應(yīng)，信園成為荊北首個(gè)交房即辦證樓盤。

6月14日，《利好消息，荊州出臺(tái)“10條”新政，事關(guān)荊州住房》

荊州放出了大招，一口氣10條政策，其中5條與購(gòu)房者息息相關(guān)，購(gòu)房契稅補(bǔ)貼70%，首套房首付比例降至20%，房貸利率下調(diào)，公積金可貸可取。

另5條是針對(duì)開(kāi)發(fā)商也給予了支持。

在樓市，「信心比黃金更重要」這句話，幾乎每年都在說(shuō)，但今年，尤其是剛過(guò)去的這半年，從高層到地方，所有政策、表態(tài)，都是在提振市場(chǎng)信心。

上半年成交量的曲折回升，是積極信號(hào)，但市場(chǎng)各方距離信心真正恢復(fù)，還需要時(shí)間，這將會(huì)是一場(chǎng)持久戰(zhàn)。

“房十條”，其實(shí)就是荊州打響了下半年樓市利好第一槍，這一次政策截止12月31日，補(bǔ)貼范圍和力度都很大。

只要信心一天沒(méi)有恢復(fù)，救市的手就很難停下來(lái)。

03

今年值得關(guān)注的幾個(gè)現(xiàn)象

2022年下半年的荊州樓市會(huì)怎么樣，誰(shuí)也說(shuō)不清，但從上半年的一些特別現(xiàn)象，趨勢(shì)，或許能得到一些啟示。

上半年政策「卷」，樓市銷售也「卷」各種利好推動(dòng)著大家買房，但也要注意樓市套路。

打折、特價(jià)、補(bǔ)貼、低首付、0首付、送車位、送物業(yè)......這些都是樓市中常常出現(xiàn)的。如果是沒(méi)有隱形套路，實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)惠給你，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)自然是極好的。

但也不是沒(méi)有「套路」暴雷，比如曾經(jīng)許諾的補(bǔ)貼首付，首付分期免息等等，到最后補(bǔ)貼不了，首付分期也要購(gòu)房者自己支付利息.....這些出現(xiàn)在其他城市比比皆是，購(gòu)房者未雨綢繆也沒(méi)有壞處。

前文也說(shuō)了，只要信心一天沒(méi)有恢復(fù)，政策利好就不會(huì)見(jiàn)底。下半年政策還會(huì)逐漸發(fā)力，樓盤銷售也會(huì)越來(lái)越賣力，各位買房者們要注意，安全才是最重要。

作為樓市的晴雨表，土拍自然不能忽視。

先看全國(guó)情況，有數(shù)據(jù)顯示今年上半年，TOP100企業(yè)拿地規(guī)模同比下降60%，6月，50家代表房企拿地總額同比下降63.6%。

這是什么概念？拿地金額和拿地規(guī)模的下降，說(shuō)明在拿地方面房企整體偏向謹(jǐn)慎。

在看看荊州的具體情況。

上半年荊州土地市場(chǎng)僅掛牌2宗用地，1宗成功出讓，且還是商業(yè)用地，和去年同期相比，減少了8宗，而住宅用地今年還是零成交。

去年的土地?cái)?shù)據(jù)，2021年上半年，荊州土地市場(chǎng)共成交434.95畝，其中住宅用地有3宗，合計(jì)367.58畝，與2020年上半年相比也下降67.74%。

盡管這半年來(lái)荊州土地供應(yīng)減少，但土拍規(guī)則不斷優(yōu)化，政策利好也出來(lái)了，從出讓的地塊的質(zhì)量來(lái)看也是明顯提升。

如今年唯一宗成功出讓的商業(yè)地塊，地塊位置看位于西干渠南側(cè)，園林路東面，出讓的方式也是通過(guò)網(wǎng)上掛牌方式；另一宗掛牌的住宅用地位于沙北片區(qū)，吾悅廣場(chǎng)正北方。但最終卻是雷聲大，雨點(diǎn)小。

差不多近兩年的時(shí)間里，拿地房企從「膽大心細(xì)」快周轉(zhuǎn)模式，一下就變成了「謹(jǐn)慎」的模樣。

原因無(wú)非資金，要知道只有大額現(xiàn)金流，才無(wú)法壓垮房企。

基于土地市場(chǎng)，「城市更新」也是上半年甚至近兩年的大趨勢(shì)。有數(shù)據(jù)顯示最大規(guī)模棚改落戶沙北片區(qū)，63萬(wàn)㎡4690戶，荊州開(kāi)發(fā)區(qū)2022全年棚改征遷3514戶，這些還不是所有，城南片區(qū)等各區(qū)實(shí)際上都有。

所以，這些也就意味著未來(lái)荊州樓市的一大趨勢(shì)：土地供應(yīng)，新地塊和棚改「雙線」發(fā)力，地段論的產(chǎn)品只會(huì)越來(lái)越「卷」。

還有一點(diǎn)，城市更新意味著會(huì)涉及到拆遷安置，按照慣例，拆遷補(bǔ)償，分為貨幣化補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

也就是拆遷戶拿錢，或者拿房。兩者都是可能會(huì)促進(jìn)新房、二手房市場(chǎng)的去庫(kù)存的。

從成交，政策，土地，房企，到最后的客群，對(duì)接下來(lái)的市場(chǎng)進(jìn)行了淺析。其實(shí)每個(gè)維度還可以繼續(xù)研究，但有些事情關(guān)鍵還得看市場(chǎng)怎么發(fā)展，在不同的時(shí)間節(jié)點(diǎn)采取不同的對(duì)應(yīng)策略。

作為購(gòu)房者而言，還是那句話，按需選房，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)情況來(lái)買房。

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文字編輯 | 荊州房姐?

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