關(guān)于房地產(chǎn)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近公布了兩份統(tǒng)計(jì)，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售數(shù)據(jù)和70大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況。

　　兩份數(shù)據(jù)得出一個(gè)結(jié)論：房地產(chǎn)規(guī)模在擴(kuò)大，房?jī)r(jià)還在漲。

　　讓人費(fèi)解的是，這半年樓市調(diào)控不僅沒(méi)有放松，甚至還在持續(xù)加碼，房?jī)r(jià)為什么能夠頂住壓力，持續(xù)上漲？動(dòng)力何來(lái)？

　　在兩份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)公布后，又有城市發(fā)布新的調(diào)控政策。

　　南京土拍取消了現(xiàn)房銷售政策，全面推行競(jìng)自持面積；西安要求加大土地供給力度，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

　　不同于以往的限購(gòu)、限價(jià)，兩地調(diào)控措施從供給側(cè)（租購(gòu)并舉、土地供應(yīng)）著力。

　　這幾件事連起來(lái)看，我們?cè)噲D回答兩個(gè)問(wèn)題：房?jī)r(jià)上漲有沒(méi)有支撐？未來(lái)調(diào)控舉措是否有變化？

　　房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力何來(lái)？

　　6月份的70城房?jī)r(jià)變動(dòng)，漲聲一片。70城中，63城上漲，且漲幅位居近年高位。

　　為何會(huì)漲？

　　在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民看來(lái)，部分城市房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大與近期階段性住房需求釋放有關(guān)，有些是區(qū)域性利好政策，如粵港澳大灣區(qū)、海南；有些是地緣因素，如丹東，更多的是因?yàn)椴糠侄€和強(qiáng)三線城市供求偏緊，城市庫(kù)存處于近年來(lái)低點(diǎn)。

　　反映在數(shù)據(jù)上，?？?、三亞、丹東已連續(xù)數(shù)月位居房?jī)r(jià)漲幅榜排名前十名。

　　如果調(diào)控措施沒(méi)有失效，這從側(cè)面表明，在階段性住房需求釋放階段，整個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)行供給壓力仍然存在。

　　問(wèn)題是，這種需求夠強(qiáng)勁嗎？能持續(xù)嗎？它從哪里來(lái)？

　　歷史經(jīng)驗(yàn)表明，城市化的進(jìn)程是過(guò)去許多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求層面的重要支撐力量。

　　財(cái)經(jīng)專欄作家吳曉波說(shuō)，“我不是算命的，但2030年有些事情肯定會(huì)發(fā)生。”其中，就包括中國(guó)的城市化走到盡頭。

　　換言之，當(dāng)前，中國(guó)的城市化還沒(méi)走到盡頭。

　　在經(jīng)濟(jì)學(xué)家周其仁看來(lái)，中國(guó)的城市化正在進(jìn)入“下一程”。

　　“上一程”，改革開放后人、財(cái)、物大規(guī)模流動(dòng)。但流動(dòng)也帶來(lái)了問(wèn)題，每年幾十億人次的春運(yùn)就是一場(chǎng)大考。因此也有一種說(shuō)法認(rèn)為，北上廣深之外，中國(guó)需要更多的“一線城市”。

　　2018年上半年，中國(guó)多地出臺(tái)了吸引人才的新政，其中就包括要建設(shè)成為國(guó)家中心城市的成都、武漢、鄭州和西安。這些城市的房?jī)r(jià)也應(yīng)聲而起。

　　周其仁說(shuō)，城市化的“下一程”很可能是從“擴(kuò)、擴(kuò)、擴(kuò)”變成內(nèi)源型的、緊湊型的，不能只從尺度看城市，更要從密度看城市。

　　密度包括人口的集聚?！秶?guó)家人口發(fā)展規(guī)劃（2016-2030年）》指出，2016—2020年，戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均提高1個(gè)百分點(diǎn)以上，年均轉(zhuǎn)戶1300萬(wàn)人以上。

　　劉衛(wèi)民接受中新社國(guó)是直通車采訪時(shí)表示，城市化體現(xiàn)出兩個(gè)集聚：一是人口的集聚，二是產(chǎn)業(yè)的集聚。在城市化發(fā)展的過(guò)程中必然帶來(lái)住房需求在某個(gè)區(qū)域的集聚。

　　因此，他認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)具有相當(dāng)?shù)捻g性?！坝腥藫?dān)心，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控會(huì)造成房地產(chǎn)投資下滑，進(jìn)而沖擊整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)，從上半年整個(gè)市場(chǎng)的表現(xiàn)看，這種擔(dān)心可能是過(guò)度了?！?/p>

　　調(diào)控措施發(fā)生變化？

　　面臨新問(wèn)題，舊藥方能否依然奏效？

　　“過(guò)去的調(diào)控以需求側(cè)調(diào)控為主，包括限價(jià)、限購(gòu)等等，而下一階段調(diào)控更要從供給側(cè)、需求側(cè)兩方面同時(shí)發(fā)力?！眲⑿l(wèi)民認(rèn)為，調(diào)控的力度不會(huì)放松，應(yīng)該抓住政策的窗口期和機(jī)遇期，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律出臺(tái)系列基礎(chǔ)性制度文件。

　　單純的需求側(cè)調(diào)控（限購(gòu)、限價(jià)、限售等）顯然已經(jīng)不能解決問(wèn)題。

　　過(guò)去一段時(shí)間，限價(jià)政策導(dǎo)致部分城市一二手房“倒掛”，甚至一些城市出現(xiàn)搶房現(xiàn)象，如西安、杭州、深圳等地。國(guó)是直通車在《整治、限價(jià)之后，誰(shuí)才是調(diào)控樓市的利器？》一文中也指出，限價(jià)非但不能解決問(wèn)題，還帶來(lái)一些負(fù)面效果。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的重點(diǎn)須前移。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任、研究員倪鵬飛撰文指出。

　　他提到，第一，要從調(diào)節(jié)預(yù)案入手完善調(diào)控機(jī)制，其中包括利用互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)和工具采集更多房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)信息。目前，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。第二，要將中央對(duì)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的重點(diǎn)前移到土地市場(chǎng)。第三，將房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)進(jìn)一步聚焦在金融機(jī)構(gòu)。

　　值得注意的是，這并不是住建部門一家的事兒，出讓土地使用權(quán)的之前是國(guó)土部門，現(xiàn)在是自然資源部；金融政策的制定牽涉到央行；采集更多房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)信息可能還需要工信部門的支持。

　　因此，解決房地產(chǎn)問(wèn)題，需要綜合考量。

　　倪鵬飛接受中新社國(guó)是直通車采訪認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控還可以進(jìn)一步完善。除了監(jiān)管重點(diǎn)前移以外，還要能多地嘗試經(jīng)濟(jì)手段，如稅收和利率手段，利用市場(chǎng)而不破壞市場(chǎng)。行政手段雖然效果快、短期有用，但長(zhǎng)期副作用大。

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌此前接受中新社國(guó)是直通車采訪時(shí)也表示，解決房地產(chǎn)問(wèn)題，應(yīng)該采取更加符合市場(chǎng)的做法，而不是用行政的辦法。

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