今年上半年，房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)高壓，調(diào)控政策密集出臺。在高壓之下，房價趨于穩(wěn)定，但是房企銷售和土地出讓金仍保持增長。數(shù)據(jù)顯示，房企銷售額普遍上漲，碧桂園、萬科以及恒大“三巨頭”今年上半年銷售總額突破萬億，三家房企銷售額都超過3000億元，而中型房企的銷售增速最快，當(dāng)然，房企之間的分化也在加劇。不過，隨著調(diào)控的深入，房企的資金問題越來越凸顯，這也將導(dǎo)致房企在策略上進行重新的選擇。在土地市場方面，土地出讓金繼續(xù)增長，并且創(chuàng)出歷年同期新高，但是從價格上觀察，趨于平穩(wěn)，溢價率出現(xiàn)回落。不過，不同城市之間出現(xiàn)較大的分化，三四線城市土地成交相對較熱。土地市場的調(diào)控也是樓市調(diào)控的焦點，供應(yīng)體制和結(jié)構(gòu)在逐漸變化并深入。

　　當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進入分化時代，大中型房企仍然可以在市場下行期分得一杯羹。

　　近日，上市房企紛紛發(fā)布半年銷售簡報，并普遍錄得增長。其中，恒大上半年銷售金額為3041.8億元，同比增長24.62%；萬科同樣突破3000億元大關(guān)，同比增幅為10%。富力、融信、金茂、建業(yè)、龍光、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展等企業(yè)，上半年銷售均有不同幅度的增長。由于去年大部分房企已實現(xiàn)了銷售規(guī)模的高點，這意味著今年的業(yè)績存在繼續(xù)攀高的動力。

　　盡管房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)加碼，但行業(yè)的紅利期似乎仍未結(jié)束。按照官方的數(shù)據(jù)，今年1-5月，全國商品房銷售面積和銷售金額同比均出現(xiàn)正增長——前5月的增幅甚至比前4月有所擴大。

　　但調(diào)控政策的影響仍然不容忽視。有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，企業(yè)雖有“以價換量”的壓力，但拿地、擴張的步伐都會放緩。由于對市場的態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，很多房企正主動“剎車”，過去兩年的拿地和擴張規(guī)模已很難維持。

　　中型房企增長明顯

　　截至記者發(fā)稿時，房企“三巨頭”均發(fā)布了半年銷售業(yè)績。上半年，碧桂園的銷售額4124.9億元，同比增長42.8%，成為唯一一個邁過4000億門檻的企業(yè)。恒大的合約銷售金額達到3041.8億元，同比增長24.62%；萬科實現(xiàn)銷售3046.6億元，同比增長10%。但這三家企業(yè)的增速并不算突出。

　　中型房企的銷售增速較為明顯。其中，融信銷售規(guī)模為545億元，已經(jīng)超過去年全年。金茂則實現(xiàn)717.62億元的銷售額，同比增幅接近200％。

　　上半年，奧園的銷售規(guī)模達到402.9億元，同比增長約143%。龍光、建業(yè)的銷售增速也都在80%以上。

　　中原地產(chǎn)指出，一方面，中型房企的業(yè)績基數(shù)偏低，更容易實現(xiàn)高增長；另一方面，規(guī)模效應(yīng)仍是行業(yè)的主旋律，規(guī)模在500億元到1000億元之間的房企，更有沖擊規(guī)模的緊迫感，其出貨速度也更快。

　　從月度銷售來看，大部分房企在6月當(dāng)月的銷售規(guī)模明顯增加。北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，很多地方政府對預(yù)售證的管控有所松動，企業(yè)的推盤速度也有所加快?！爱?dāng)然，這里面也有企業(yè)沖擊半年報的考量。”他說。

　　從區(qū)域貢獻來看，二線城市仍是房企銷售主動力，三四線城市也有較大貢獻。中國指數(shù)研究院指出，2017年以來，重點二線城市相繼出臺人才新政，催動樓市需求走熱。華夏幸福、富力、雅居樂等房企抓住契機，加大銷售力度。三四線城市主要受一二線城市的需求外溢影響，銷售業(yè)績也大幅上漲。一線城市對企業(yè)銷售的貢獻仍然較小。

　　近日，易居克而瑞和中國指數(shù)研究院均發(fā)布了上半年房企銷售榜單。盡管部分?jǐn)?shù)據(jù)有所出入，但其反映出的行業(yè)分化情況仍然較為一致，這也體現(xiàn)出整個行業(yè)的變化趨勢。

　　按照易居克而瑞的數(shù)據(jù)，上半年百強房企總體銷售規(guī)模近4.6萬億元，同比增長36.5%。其中，千億規(guī)模以上的房企有7家。

　　從總銷售規(guī)模來看，十強房企的市場占有率為29.9%，三十強房企的市占率則達到48.5%，均比2017年有明顯提高。體現(xiàn)出市場的集中度在不斷提升。

　　相比之下，200強房企的門檻比去年同期有所降低。上述機構(gòu)指出，“銷售榜百強之后的房企，受行業(yè)格局分化的影響將會更為顯著。”

　　資金鏈逐漸承壓

　　調(diào)控政策的不斷收緊，仍使得企業(yè)的業(yè)績前景面臨不確定性。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，2018年上半年，中央和各地共出臺了192次樓市調(diào)控政策，密集程度前所未有。

　　6月以來，監(jiān)管層又對房地產(chǎn)市場進行了一輪密集表態(tài)。

　　6月20日，審計署發(fā)布報告指出，9家大型國有銀行違規(guī)向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資360.87億元，抽查的個人消費貸款中也有部分實際流入樓市股市。

　　6月25日，央行發(fā)布報告指出，“一些房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率較高，償債壓力較大”。

　　6月27日，國家發(fā)改委負(fù)責(zé)人在答記者問時強調(diào)，“部分企業(yè)尤其是房地產(chǎn)、地方政府融資平臺等企業(yè)外債發(fā)行規(guī)模有所增加。這些企業(yè)評級情況參差不齊，有的經(jīng)營收入和利潤不高，自身實力有限，但申請備案登記的外債規(guī)模偏大，動輒五六億美元，甚至高達數(shù)十億美元，申請發(fā)債規(guī)模與自身實力不相匹配。有的缺乏以項目本身收入償還貸款的能力。部分企業(yè)由于沒有外匯收入來源，抵御匯率波動風(fēng)險能力較弱?！?/p>

　　6月28日，住建部等七部委聯(lián)合開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。

　　其間，還有國開行收緊棚改貨幣化安置項目審批權(quán)限的傳聞。雖未最終證實，但棚改貨幣化逐漸“退場”，被認(rèn)為是大趨勢。

　　同策研究院首席分析師張宏偉認(rèn)為，這一系列利空消息，將對房企產(chǎn)生諸多影響。其中，銀行、海外融資渠道收緊，將使房企的資金壓力繼續(xù)加大；七部委治理市場亂象，會在一定程度上影響回款速度；棚改貨幣化安置的收緊，則意味著三四線樓市逐步降溫，對業(yè)績的影響不可忽視。

　　他表示，從房企資金兌付壓力來看，壓力將在2018年第三季度真正體現(xiàn)（2016年房企集中加杠桿擴張，借貸資金平均周期2年，因此，2018年資金到期兌付相對集中）。受上述因素的影響，更多的房企會尋求主動降價。

　　福建某房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，企業(yè)應(yīng)對資金壓力的手段，無非是“少舉債、少拿地、快周轉(zhuǎn)、薄利潤”。因此，未來不排除以價換量現(xiàn)象的出現(xiàn)。

　　他同時表示，這種“以價換量”只是短期策略，并不會刺激銷售規(guī)模大幅攀高。這是因為，房企對今年的市場判斷普遍趨于謹(jǐn)慎，拿地擴張的步伐已明顯放緩，整體的推盤節(jié)奏也慢于去年?！俺窃谝?guī)模上有想法，否則不會有前期那樣的增速?！?/p>

　　但該人士并不擔(dān)心完不成銷售目標(biāo)，一方面，出于對市場的判斷，企業(yè)在制定今年銷售目標(biāo)時，增速已經(jīng)比去年有所下調(diào)；另一方面，過去兩年間，大中型房企進行了大量貨值儲備，隨時可以釋放。

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