房地產(chǎn)既是國家支柱產(chǎn)業(yè)之一，是國家經(jīng)濟環(huán)節(jié)中的一個不容忽視的齒輪，也是影響人們生活點滴的要素，涉及“住”這一重要的民生話題。

　　3月5日，在十三屆全國人民代表大會第一次會議上，國務(wù)院總理李克強所作的政府工作報告中，出現(xiàn)了“房住不炒”“棚改”“保障房”“住房制度”等多個與房地產(chǎn)相關(guān)的關(guān)健詞。通過這些關(guān)鍵詞，我們?nèi)绾卧谌珖鴥蓵曇跋驴创?018年和今后房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢？為此，《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪了部分房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士。

　　繼續(xù)堅持“房住不炒”

　　政府工作報告提出，“‘堅持房子是用來住的、不是用來炒的’定位，落實地方主體責任，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，建立健全長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

　　分析師張波認為，報告對于“房住不炒”的再次強調(diào)，明確透露出“三不變”原則，即調(diào)控決心不變、調(diào)控目標不變、長效機制的方向不變，并為2018年樓市調(diào)控定下了基調(diào)。在差別化調(diào)控的大背景下，熱點城市尤其是北上深的房地產(chǎn)市場仍將嚴格調(diào)控，以鞏固調(diào)控成果和強化市場穩(wěn)定預(yù)期，三四線城市去庫存政策仍將保持一定節(jié)奏，并將繼續(xù)下沉到縣城。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉表示，報告中的一大亮點是“繼續(xù)實施差別化的調(diào)控”，差別化的調(diào)控可能是下一步房地產(chǎn)調(diào)控政策的一個階段性特點。因為之前政策基本是“一刀切”，可以看到包括三四線城市、中西部的一些中心城市基本上都以緊縮的姿態(tài)為主。

　　談到“落實地方主體責任”，戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管及高級董事張曉端表示，這是踐行分類調(diào)控，因不同市場反應(yīng)不同，避免一刀切而由地方政府來落實。且2018年樓市調(diào)控定位基調(diào)明確，一方面是調(diào)控政策不放松，繼續(xù)進行差別化調(diào)控；另一方面是同步長效機制的建設(shè)，因而2018年房價不可能出現(xiàn)大幅度上漲。

　　棚改攻堅再加速

　　政府工作報告提出，“更好解決群眾住房問題，啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套?！?/p>

　　中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，棚改是國家近來緊抓的方向，棚改主要是滿足最基本、最底層的剛需住房需求，帶有政策導向性，也是國家宏觀政策方面對剛需住房的落實，不過棚改各地執(zhí)行不一，所以政府需加大力度落實，包括土地供應(yīng)、投資等合理地擴大化發(fā)展。

　　同時，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱，這意味著棚改的工作力度不減，棚改安置和群眾住房問題的解決繼續(xù)掛鉤，很大程度上也說明民生保障依然會加大力度，而此類住房的開工等都是必要條件。

　　那么棚改對于城市樓市影響如何？在張波看來，棚改對于樓市，尤其是三四線城市樓市的影響非常直接。今年以來棚改的目標會繼續(xù)下沉，分類調(diào)控之下，去庫存的效果將在未來三年持續(xù)顯現(xiàn)。

　　加大公租房保障力度

　　政府工作報告提出，“加大公租房保障力度，對低收入住房困難家庭要應(yīng)保盡保，將符合條件的新就業(yè)無房職工、外來務(wù)工人員納入保障范圍?！?/p>

　　張波認為，“應(yīng)保盡保”是公租房最核心的四個字，即公租房保障力度的最大亮點是覆蓋面擴大，公租房的保障范圍從以戶籍低收入人群擴大到新就業(yè)無房職工、外來務(wù)工人員低收入住房困難家庭。同時，各地2018年的公租房供應(yīng)量也有數(shù)據(jù)化保障，例如北京計劃分配1.5萬套，濟南市建成3000套，成都建成4000套等。

　　“擴大住房保障的覆蓋面，解決居住問題。”張曉端稱，住房困難群體以及符合條件的無房戶和外來務(wù)工人員將受益于保障房，而公租房因兼具保障房和租賃住房的屬性，將是未來五年打造的重點項目。

　　建立多層次住房供應(yīng)體系

　　政府工作報告提出，“支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房?！?/p>

　　“在發(fā)展租賃時，不忽略購房的自住需求?！睆垥远朔Q，對有購房能力的自住需求，更強調(diào)住房的自住屬性；而租賃市場主要是解決購房困難群體的居住需求，也側(cè)重于住房的居住屬性；通過讓渡部分土地出讓權(quán)益和產(chǎn)權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)住房則有助于解決夾心層的住房需求。張曉端認為，“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的多層次、住房供應(yīng)體系的建立，有助于商品房市場的健康發(fā)展。

　　在嚴躍進看來，這表示三元住房結(jié)構(gòu)的思路很清晰，其中自住購房需求主要是對經(jīng)濟條件好的購房者的需求，此類需求會更加強調(diào)自住的屬性。而租賃市場主要是對購房困難群體而解決的，這一點也是有積極作用的，可以認為是零產(chǎn)權(quán)、側(cè)重居住屬性的。而對于共有產(chǎn)權(quán)住房來說，有部分產(chǎn)權(quán)的概念，有助于解決夾心層的住房需求。

　　張波認為，購房需求主要分為兩類，自住型和投資型，投資型需求顯然是被抑制。

　　加快住房制度改革節(jié)奏

　　政府工作報告提出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現(xiàn)安居宜居?！?/p>

　　嚴躍進表示，住房制度改革的思路很清晰，主要是三個要素。第一是多主體供給，這應(yīng)該是積極鼓勵各社會資本、各企業(yè)參與住房制度改革的信號；第二是多渠道保障，這會形成更為豐富的產(chǎn)品線；第三是租購并舉，未來預(yù)計在“租售同權(quán)”等方面會有較大的思路。類似內(nèi)容做到位，將真正形成安居宜居的效應(yīng)。

　　張波認為，看似這句話和十九大中關(guān)于住房發(fā)展的52個字十分相同，值得細細琢磨的是，報告中把十九大中“讓全體人民住有所居”深化為“讓廣大人民群眾早日實現(xiàn)安居宜居”。這是對于樓市發(fā)展更進一步地表述，不但“住有所居”更是“安居宜居”，這并不是簡簡單單的文字變化，從變化中可以領(lǐng)悟到政府對于人民居住更高目標要求，讓人們不但住得安心，在居住環(huán)境和品質(zhì)上更要宜居。

　　強化金融監(jiān)管統(tǒng)籌協(xié)調(diào)

　　政府工作報告提出，“強化金融監(jiān)管統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，健全對影子銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融、金融控股公司等監(jiān)管，進一步完善金融監(jiān)管?！?/p>

　　李宇嘉表示，金融應(yīng)該是2018年對房地產(chǎn)影響最大的一個因素。多次會議均提出兩個問題，一是要控制居民杠桿率過快增長，二要防范這種資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。金融監(jiān)管成工作重點，意味著2018年不管是貸款的房貸額度還是杠桿率都會受到明顯控制，只要控制住，房地產(chǎn)市場就不會大面積回升。過去大量消費貸、類房貸、準房貸進入市場，對房地產(chǎn)影響很大。李宇嘉同時提醒，也要防范金融監(jiān)管一刀切的風險。

　　張波預(yù)計，2018年房貸利率全面上浮或成為一種常態(tài)，二套房貸還會保持收緊狀態(tài)。從開發(fā)商融資角度來看，除了龍頭房企在融資上有一定的優(yōu)勢外，中小房企的融資難度將越來越高，房地產(chǎn)行業(yè)的“馬太效應(yīng)”將更加明顯。

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