12月5日中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年各地約有246次發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策。這一背景下，南京樓市也逐漸進(jìn)入調(diào)整期，新房價(jià)格趨于平穩(wěn)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，南京新建商品房價(jià)格自去年12月以來已連續(xù)11月環(huán)比止?jié)q。

　　值得關(guān)注的是，今年8月以來，二手房的成交量持續(xù)走低，然而不少小區(qū)房主的掛牌價(jià)還在走高。記者查閱二手房網(wǎng)站掛牌價(jià)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，同一小區(qū)二手房的掛牌單價(jià)甚至出現(xiàn)了近萬元的差價(jià)。在目前的市場行情下，購房人真的“買賬”嗎？

　　房東報(bào)價(jià)虛高，購房者日趨理智

　　記者查閱了一下國家統(tǒng)計(jì)局10月南京新建商品房價(jià)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，10月新建商品房房房價(jià)同比下跌1.1%。據(jù)365二手房統(tǒng)計(jì)的掛牌數(shù)據(jù)顯示，今年11月南京市（不含溧水、高淳）二手房掛牌均價(jià)為28437元/平方米，同比2016年11月的二手房掛牌均價(jià)25099元/平方米上漲約13%。新建商品房價(jià)格同比下跌，而二手房掛牌價(jià)卻呈現(xiàn)同比上漲的趨勢。

　　以河西為例，今年新開盤的河西南部新房均價(jià)依舊在35000元/平方米，河西中部約為45000元/平方米，這個(gè)價(jià)格已保持了一年多。而同板塊的二手房房東報(bào)價(jià)卻出現(xiàn)虛高。據(jù)安居客二手房數(shù)據(jù)顯示，目前佳兆業(yè)城市廣場的二手房報(bào)價(jià)區(qū)間在42000元/平方米——52000元/平方米，由此可見同一小區(qū)的房源掛牌單價(jià)相差近萬元。

　　采訪中記者了解到，與賣家的態(tài)度相反，如今的購房者不再“追高”，對市場的態(tài)度逐漸趨于冷靜，開始有了自己的理性分析。一位頗有經(jīng)驗(yàn)的購房者直言不諱地表示：“買房不能看掛牌價(jià)，掛牌誰不會掛呀，但是決定小區(qū)房價(jià)的永遠(yuǎn)是成交價(jià)?！痹撡彿咳送嘎?，他之前關(guān)注的河西某樓盤，2016年10月的掛牌均價(jià)為48000元/平方米，而成交單價(jià)為45000元/平方米；2017年8月該樓盤掛牌均價(jià)達(dá)到50000元/平方米，成交價(jià)卻僅為44000元/平方米?！皰炫苾r(jià)雖然在上漲，但是成交價(jià)有的還下降了?！鄙鲜鲑彿咳苏f道。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，掛牌價(jià)的上漲說明房主仍然沒有放棄用高掛牌價(jià)出售房源的幻想。但是，成交價(jià)低于掛牌價(jià)，說明在樓市不景氣的背景下，南京二手房議價(jià)空間較大，議價(jià)主動權(quán)逐漸掌握在買家手中。此外，樓市調(diào)控對市場有一定的打壓作用。所以，在這樣的市場背景下，二手房成交價(jià)格的降低也在情理之中。

　　“置換”人群或成市場主力軍

　　從全年看，南京二手房掛牌量自3月下降以來，到11月出現(xiàn)了上漲。據(jù)365淘房數(shù)據(jù)顯示，上周，全市二手房掛牌量為2743套，環(huán)比前周的2674套上漲了69套。近日，記者走訪了一些二手房中介，不少經(jīng)紀(jì)人反映，現(xiàn)階段來看房的買房人大多數(shù)是有著自住需求的，其中不乏打算先賣房再買房的客戶，而這類客群自己的房子也處于“掛牌”中。有中介表示，目前“以房換房”的購房者占有一定比例。

　　一位剛剛掛出自己老房子的買房人表示，自己這么多年以來一直沒有購房，但是目前住的小區(qū)環(huán)境太差了，物業(yè)管理跟不上，近期想換房?？紤]到手頭資金有限且沒有購房資格，所以打算把老房子賣出后置換。當(dāng)記者問及想買哪里時(shí)，該購房人表示：“我還是想住主城，畢竟配套成熟，生活方便?！?/p>

　　某中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，除了有改善換房需求的客戶外，也有部分看房者早期買了多套小戶型用于投資，但是就目前的市場行情來看，炒房利潤空間在縮小，所以想“化零為整”，將小戶型賣掉換一處大戶型的房子用來自住。

　　對此，有專家表示，在嚴(yán)格調(diào)控下，自住型需求開始釋放，未來先賣房再買房的“置換”改善購房將成為趨勢。除了資金面的原因外，也是因?yàn)橛械馁彿咳耸艿健跋拶彙钡挠绊懀荒軐F(xiàn)有住房出售后來獲取購房資格。此外，隨著投資客逐漸退場，有的買房人也在考慮進(jìn)行家庭資產(chǎn)整合，因此，大戶型產(chǎn)品逐漸受到市場的青睞。

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