無(wú)需土地成本造成的潛在暴利，與靠租金回籠的慢周期，可以歸結(jié)為同一問(wèn)題：利益平衡通道未打通。

　　據(jù)媒體昨日?qǐng)?bào)道，過(guò)去一周，包括浙江、武漢、成都、深圳等在內(nèi)，有9城市再度升級(jí)有關(guān)租賃的政策。其中，北京市規(guī)劃國(guó)土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見(jiàn)》，明確從今年起的5年里，北京將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。

　　客觀而言，在房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的當(dāng)下，集體租賃住房新政的推出，不僅是對(duì)“房住不炒”的落實(shí)，也是改革紅利的體現(xiàn)。

　　雙喜：

　　非本地居民住房獲解，農(nóng)民增收新渠道

　　一方面，大城市的夾心層住房一直難以解決。從公房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房到最近的公租房等，大多針對(duì)本地戶(hù)籍居民。然而，大城市住房的“重災(zāi)區(qū)”恰恰在于非本地戶(hù)籍居民住房。非本地戶(hù)籍人口占大城市人口幾乎半數(shù)，諸如蟻?zhàn)?、鼠族、黑中介等?wèn)題，都是中低收入群體住房問(wèn)題的映射。

　　對(duì)北京城鄉(xiāng)接合部而言，農(nóng)民住宅早已成為容納上班族居住的地方。但由于農(nóng)民住宅建設(shè)和管理缺乏相應(yīng)規(guī)范，消防條件不達(dá)標(biāo)、租金偷稅漏稅、非法轉(zhuǎn)租等事件屢屢出現(xiàn)。

　　將以城鄉(xiāng)接合部為主的郊區(qū)村集體土地統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)利用，不僅可以規(guī)范建設(shè)管理，也可釋放市場(chǎng)需求壓力，消除住房管理問(wèn)題。

　　另一方面，城鄉(xiāng)二元體制長(zhǎng)期未破題，城鄉(xiāng)差距巨大，大量郊區(qū)農(nóng)民缺乏正當(dāng)、穩(wěn)定收入來(lái)源。

　　按照新政，集體租賃住房將采用和大產(chǎn)權(quán)商品房一樣的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，由正規(guī)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，后期統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，除產(chǎn)權(quán)劃分歸屬不同外，一切都將和商品房無(wú)異。這是提高城鄉(xiāng)接合部農(nóng)村整體建設(shè)管理水平的重大機(jī)遇，原本臟亂差的城鄉(xiāng)接合部地區(qū)可以借此向成熟城區(qū)看齊，農(nóng)民也將成為新一輪城鎮(zhèn)化的受益者。

　　雙憂(yōu)：

　　資金回籠無(wú)門(mén)、低成本或促暴利

　　不過(guò)，在新政凸顯改革紅利的同時(shí)，也難免透露一些隱憂(yōu)。

　　首先，集體租賃住房是建在集體土地上，而集體大多以村為單位規(guī)模不大，市政配套卻是大區(qū)域統(tǒng)籌大投入。按照以前“土地財(cái)政”模式，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套的投入可以通過(guò)土地出讓直接回籠資金，在短期內(nèi)形成滾動(dòng)開(kāi)發(fā)；但在集體租賃住房開(kāi)發(fā)條件下，大市政與村集體產(chǎn)權(quán)分離，這意味著，巨大的市政基建投入無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)通過(guò)土地出讓實(shí)現(xiàn)資金回籠。

　　集體租賃住房由于只租不售，資金回籠渠道就只有租金，而租金回收是個(gè)慢過(guò)程。產(chǎn)權(quán)機(jī)制不暢通，融資就進(jìn)不來(lái)，開(kāi)發(fā)也無(wú)法啟動(dòng)。除非政府財(cái)政資金或個(gè)別經(jīng)濟(jì)實(shí)力極強(qiáng)的村集體不考慮資金短期回收先行投入，但這樣的投資強(qiáng)度不可持續(xù)，政府和集體決策也缺乏必要?jiǎng)恿Α?/p>

　　其次，商品房開(kāi)發(fā)成本中，土地成本通常要占一半以上，在一線(xiàn)城市甚至更高。集體租賃住房無(wú)土地成本，這意味著其成本只是商品房的幾分之一。但按照政策，集體租賃住房租金價(jià)格將與市場(chǎng)價(jià)看齊。那么問(wèn)題來(lái)了，幾分之一的成本，同樣的價(jià)格，會(huì)不會(huì)增加暴利？對(duì)商品房租賃市場(chǎng)會(huì)不會(huì)造成巨大沖擊？是否符合市場(chǎng)公平？目前尚無(wú)答案。

　　建言：

　　國(guó)資建設(shè)投入應(yīng)由集體分?jǐn)?/strong>

　　事實(shí)上，潛在的暴利和資金回籠無(wú)門(mén)，可以歸結(jié)為同一問(wèn)題：利益平衡通道未打通。要打通這條通道，筆者以為可以通過(guò)以下幾點(diǎn)入手：

　　其一，建立起基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)價(jià)值在各集體單位的分?jǐn)偤突厥諜C(jī)制。土地財(cái)政最大的優(yōu)點(diǎn)是把公共品所具有的外溢價(jià)值回收并進(jìn)入資金循環(huán)，目前，還沒(méi)有發(fā)明出比其更好的價(jià)值回收方式。

　　國(guó)有資金投入建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，集體土地建設(shè)住房，都是公共產(chǎn)品外溢價(jià)值的接受者，必須承擔(dān)起公共投入資金回收的責(zé)任。集體租賃住房本身沒(méi)有購(gòu)地成本，主要是建安和市政配套成本，建安成本明確，應(yīng)由建設(shè)單位（即集體）承擔(dān)；市政配套成本可以按投融資規(guī)劃財(cái)務(wù)模型，通過(guò)系統(tǒng)評(píng)估分?jǐn)偟礁鞯貕K，由地塊所屬集體承擔(dān)。

　　二是金融產(chǎn)品創(chuàng)新。金融產(chǎn)品具有杠桿作用，可以減輕政府和集體進(jìn)行首次投入的資金壓力。政府和集體所應(yīng)承擔(dān)的首次投入和后續(xù)投入，都可以借助金融產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)，如資產(chǎn)證券化、未來(lái)收益證券化等。

　　三是培育和引進(jìn)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商。政府在管理租賃房屋資產(chǎn)方面有著幾十年經(jīng)驗(yàn)，集體租賃住房建成后，前期可由政府代管。不過(guò)，由于福利體制，租金價(jià)格是雙軌制，價(jià)格差就會(huì)帶來(lái)巨大利益，誘使租房產(chǎn)生漁利動(dòng)機(jī)。倘若集體租賃住房實(shí)行租金價(jià)格市場(chǎng)化，就消除了這個(gè)不合理因素，可以交給運(yùn)營(yíng)商，用市場(chǎng)化體制機(jī)制運(yùn)營(yíng)，向居民提供更好的服務(wù)。

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