房企資金面大翻轉(zhuǎn)

　　政策力度很難在短期內(nèi)出現(xiàn)松動，且隨著政策效果持續(xù)發(fā)酵，融資端和銷售端的壓力都會加大。當前資金狀況還沒真正惡化，但可能會略有惡化的趨勢。按照房地產(chǎn)市場運行周期，明年上半年資金面壓力會更大。

　　11月17日，佳源國際公告稱，以人民幣24.5億元的代價收購揚州雨潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全部股權。11月15日，中航地產(chǎn)在北交所轉(zhuǎn)讓中航城置業(yè)（上海）有限公司100%股權，底價為10.64億元。

　　此前的13日和14日，億達和華僑城也先后有股權交易發(fā)生，中鐵則將蘇州公司的30%股權及相關債權掛牌。

　　股權交易一直是房地產(chǎn)業(yè)的一項主題。最近幾年，隨著市場集中度提高，交易頻次和金額都在迅速增加。即使在歷史銷售最好的年份（2017年），股權交易仍不降反升，并在近期密集發(fā)布。

　　“股權收購體現(xiàn)了一種曲線擴張的模式，但對于被并購方而言，也從側(cè)面說明部分資金壓力開始增大，需要通過轉(zhuǎn)讓股權等方式來獲取新的競爭優(yōu)勢。”業(yè)內(nèi)向21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

　　分析人士指出，雖然很多房企的銷售規(guī)模攀高，但由于拿地規(guī)模較大，企業(yè)的資金狀況并不如想象樂觀。隨著調(diào)控政策進一步發(fā)酵，以及償債高峰期的到來，資金困境可能進一步顯性化。

　　業(yè)內(nèi)指出，當企業(yè)到位資金增幅大于開發(fā)投資增幅時，說明房企資金面寬松，反之則說明緊張。2017年，前者仍大于后者，但逐步收窄。在今年10月，首度反超0.4個百分點。

調(diào)控政策不放松

　　房企資金鏈趨緊的端倪，從今年7月就開始體現(xiàn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金來源增速維持在11.2%。從7月開始連續(xù)四個月下降，到10月（累計）已降至7.4%。

　　若拋開1月和2月春節(jié)假期因素影響，這一水平為2016年以來最低。

　　受銷售放緩影響，“定金及預售款”、“個人按揭貸款”兩項指標的降幅尤其明顯。其中，今年前10月，房企定金及預售款的增速為14.8%，而去年末的水平為29%。個人按揭貸款增速更是跌至-1.0%，自2015年以來首度負增長。

　　上述兩項資金來源，在房企整體到位資金中占比達到46.2%。

　　在這背后，是政策調(diào)控造成的市場降溫。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年1-10月，各地發(fā)布各類房地產(chǎn)調(diào)控政策超過210次，在此前的限購、限貸、限價、限商基礎上，又增加了限售。這些政策造成銷售下滑，并對房企銷售端的資金來源帶來較大限制。

　　投資端面臨的政策壓力同樣不小。過去一年多來，房企股權融資渠道基本被切斷，債權融資也大受影響。在銀行授信之外，企業(yè)更多訴諸信托融資和海外渠道，但這并不能彌補前述缺口。

　　根據(jù)中國民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部發(fā)布的《中國不動產(chǎn)金融研究報告》，截至8月末，2017年房地產(chǎn)業(yè)（按照wind行業(yè)劃分）A股融資135.5億元，較去年同期下降89.3%。

　　按照證監(jiān)會行業(yè)分類，截至今年8月末，房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行債券311只，發(fā)行金額2689億元，同比下降69.6%。其中，某銷售榜單中的30強房企發(fā)行債券713億元，金額不到去年同期的20%。

　　目前來看，政策層面并沒有松動的跡象。中國城市科學研究會理事長仇保興近日表示，黨的十九大報告中有三句話對房地產(chǎn)影響較大：一是，要建立健全金融的監(jiān)控體系，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。二是，要堅持房子用來住的、不是用來炒的定位。三是，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！耙皇鞘刈?，二是堅持，三是建立，就概括了整個房地產(chǎn)未來一些動向?！?/p>

　　大多數(shù)分析人士認為，政策力度很難在短期內(nèi)出現(xiàn)松動，且隨著政策效果持續(xù)發(fā)酵，融資端和銷售端的壓力都會加大。

　　償債壓力將至

　　在企業(yè)層面，雖然銷售規(guī)模和利潤普遍提高，但由于拿地規(guī)模增加，企業(yè)的現(xiàn)金流同樣受到影響。

　　萬科公告顯示，今年前三季度，其經(jīng)營性活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為167億元，比上年同期減少了61.14%。到三季度末，萬科一年內(nèi)到期的債務比上年末增加37.92%。

　　由于同期萬科持有的現(xiàn)金流達到943億元，這些債務并不會帶來過大壓力。但一些現(xiàn)金流并不充裕的房企，就會感到捉襟見肘。

　　如華僑城的短期借款比年初增加了295.63%，且前三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為負。華僑城曾在今年8月將“新著東方”項目49%股權出讓給泰禾，并在交易公告中表示，“本次股權轉(zhuǎn)讓有利于公司快速回收現(xiàn)金流”。

　　一些意欲快速擴張的房企，負債率可能更高。今年前三季度，陽光城負債總額1694億，扣除預收賬款后的債務1282億，凈負債率達281%。其中，一年內(nèi)到期的非流動負債246億，比上年末增加536.87%。

　　在一定程度上，這是由陽光城加大拿地規(guī)模所致。2016年，陽光城通過公開招拍掛、并購共獲取25個項目（67宗地塊），耗資281億元。今年上半年，陽光城又獲得64個地塊，耗資251億元。

　此外還有大量房企因公開市場拿地規(guī)模較大，出現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅減少，甚至為負的現(xiàn)象。

　　由于企業(yè)的策略布局和資金管理能力不同，其資金狀況有所差別，但就行業(yè)總體水平而言，資金壓力增加的趨勢已確立無疑。另一個理由在于，償債高峰期將很快到來。

　　原華遠地產(chǎn)董事長任志強今年中曾表示，未來三年房地產(chǎn)企業(yè)有超過一萬億債務到期。海通證券也指出，房企存量債務到期壓力集中在2018-2021年。其中，過去兩年產(chǎn)生的3年期貸款將在2018-2019年到期。

　　業(yè)內(nèi)表示，當前資金狀況還沒真正惡化，但可能會略有惡化的趨勢。按照房地產(chǎn)市場運行周期，明年上半年資金面就會變差。

　　他認為，唯一的變數(shù)在于，若宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)弱于預期，那么資金面惡化的程度要弱于預期。即樓市的托底功能依然會受重視，適當階段性地融資寬松做法也會體現(xiàn)。

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