9月15日，上海（樓盤）發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》（下稱《意見》），明確指出加快培育和發(fā)展住房租賃市場。到2020年，基本形成多主體參與、多品種供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場體系。

　　這是熱點城市推動租賃市場發(fā)展的最新案例。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示：2017是中國歷史上發(fā)布租賃政策最為密集的年份。僅8月，累計有超過14個城市或部門發(fā)布了17次有關(guān)鼓勵房地產(chǎn)租賃的政策。最近1年多時間里，有超過8個省份及超過25個城市出臺了相關(guān)政策內(nèi)容。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，這代表了樓市調(diào)控政策新特點。建立租購并舉住房制度，發(fā)展住房租賃市場，是房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的政策之一；鼓勵租賃消費，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多權(quán)利，也是科學(xué)住房觀念的重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求。

　　租賃土地供應(yīng)增加

　　在上海發(fā)布的《意見》中，特別提及健全住房租賃制度，加大租賃權(quán)益保護(hù)力度。堅持以企業(yè)為主體和市場化運作，加快推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，大幅增加租賃住房建設(shè)供應(yīng)，滿足多層次的住房租賃需求。

　　其中對于租賃地塊供應(yīng)，《意見》提到，通過新增用地建設(shè)、商辦房屋按規(guī)定改建、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、穩(wěn)妥有序開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點等多種途徑，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。同時指出，充分發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各類企業(yè)在住房租賃市場中的主體作用，并注重發(fā)揮國資國企對住房租賃市場的穩(wěn)定器、壓艙石作用。

　　早在2015年12月，購租并舉的住房制度就在中央經(jīng)濟(jì)工作會議上被提出。隨后，與發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)相關(guān)的政策被陸續(xù)推出。2017年7月，九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，并選取廣州（樓盤）、深圳（樓盤）等12個城市開展試點。

　　8月28日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文，明確提出構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，并提出在北京（樓盤）、上海、沈陽、南京（樓盤）、杭州（樓盤）等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的第一批試點。隨著決策層大力提倡租購并舉，各地政府紛紛響應(yīng)。其中，要求企業(yè)100%自持的租賃土地出讓成為新形式。

　　自7月初首推2幅租賃地塊后，上海已公示租賃住房用地接近20幅，且主要集中在位置較好的區(qū)域。9月13日，上海出讓4宗租賃宅地，分布于浦東新區(qū)、長寧區(qū)、徐匯區(qū)，建筑面積共計21.8萬平方米，起始樓面均價7725元/平方米。最終上海地產(chǎn)集團(tuán)拿下全部地塊，溢價率均為0；9月11日，廣州公共資源交易網(wǎng)掛出一宗宅地公告，明確項目建成后全自持，不得分割銷售，自持年限與土地出讓年限一致。此外，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，目前北京已累計成交20宗70年產(chǎn)權(quán)租賃土地，合計面積達(dá)131萬平方米；武漢（樓盤）已籌萬套租賃住房房源5年內(nèi)推5萬套可供20萬人租住。

　　今年8月成為中國房地產(chǎn)歷史上租賃政策發(fā)布最密集的月份。如鄭州（樓盤）于8月14日出臺方案要求，到2020年，以各種形式新增租賃住房將達(dá)到5.3萬套。杭州于8月30日出臺方案，將加大公租房供應(yīng)力度，未來3年新增租賃住房總量將占新增商品住房總量30%，未來5年公租房保有總量不少于8萬套。廣州市國規(guī)委計劃，未來5年將推出825萬平方米租賃住房用地，預(yù)計可供應(yīng)租賃住房15萬套。

　　推動租賃市場發(fā)展

　　張大偉認(rèn)為，從政策內(nèi)容看，目前所推出的主要是加減法政策，加法增加供應(yīng)，減法則是減少選擇租賃居住的阻力。政策主要有兩個方向：一類是直接影響房源供應(yīng)，如北京、上海等城市出讓70年產(chǎn)權(quán)的租賃用地；另一類是針對租購?fù)瑱?quán)的政策，增加租房者獲得的權(quán)益。他表示，政策著力點主要是保護(hù)租房者，維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定。這背后的邏輯是為了應(yīng)對房價過高給人們帶來的生活壓力。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，政府推出租賃土地是為了解決房價過高問題，“沒有買賣就沒有炒作?！彼硎荆赓U住房意味著租戶無房屋所有權(quán)，如今在城市中奮斗的年輕人在年老后會選擇回到家鄉(xiāng)，如此則可以促進(jìn)城市保持年輕活力，為城市帶來創(chuàng)新和生機(jī)。

　　歐陽捷注意到，從目前上海出讓的租賃土地來看，拿地者均為國有企業(yè)。他表示，租賃住房用地要求70年自持，將會沉淀大量資金，若租金回報率低至1%-2%，將無法覆蓋資金成本。他指出，長租公寓的盈利主要來源于租金，而他認(rèn)為市場無法接受長租公寓租金出現(xiàn)大幅增長。從投資角度來看，長租公寓投資的“大頭”在于土地款和稅費，如果政府降低對這兩類資金的要求，則意味著國有資產(chǎn)的流失、國家財政收入損失，因此“唯一的方法就是‘左手倒右手’，讓給國有企業(yè)?！倍本└傋猿值姆绞脚c競保障房有著相同的邏輯。

　　歐陽捷表示，租賃市場是“賺慢錢”的方式，可能要10-20年才能看出是否盈利，這與目前主流的開發(fā)模式相悖。他認(rèn)為，租賃土地出讓方面，民營企業(yè)難以承受，國有企業(yè)操作此事也難以為繼，因為這會帶來越來越高的負(fù)債率，而他不太認(rèn)可目前對長租公寓四五年能回本的觀點，“長租公寓四五十年能不能回本都不知道，未來不可預(yù)知。”

　　張大偉則指出，年內(nèi)出臺租賃政策的頻繁程度刷新了歷史紀(jì)錄。30省市的政策有利于市場平穩(wěn)發(fā)展，但包括租賃和銷售等行為都存在很多問題，所以還需要落地執(zhí)行過程中的各地細(xì)化調(diào)整。從長遠(yuǎn)看，租賃市場會在各城市的政策落地后，有所平穩(wěn)，健康發(fā)展。

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