根據(jù)央行近日發(fā)布的《2017年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》,上半年房地產(chǎn)貸款增速回落,人民幣房地產(chǎn)貸款增加3.04萬(wàn)億元,占同期各項(xiàng)貸款的38.1%,比一季度占比低2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中,個(gè)人房貸余額20.1萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)30.8%,增速比上季末低4.9個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí),上半年房地產(chǎn)貸款占同期各項(xiàng)貸款增量的38.1%,比上年全年占比低6.7個(gè)百分點(diǎn)。
去年以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼,特別是隨著房?jī)r(jià)漲幅較快的城市強(qiáng)化限購(gòu)、限貸力度,房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱勢(shì)頭得到有效遏制。房地產(chǎn)貸款增速下滑、增量占比下降,正是調(diào)控取得成效的一大例證。更重要的是,房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)的變化,顯示當(dāng)前貨幣政策有效性進(jìn)一步提升,引導(dǎo)資金“脫虛入實(shí)”的作用進(jìn)一步強(qiáng)化,有利于樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的形成。
一方面,房地產(chǎn)貸款增速下滑、增量占比下降,是在基礎(chǔ)貨幣供應(yīng)量持續(xù)下降背景下形成的。2015年6月以來(lái),我國(guó)M1增速?gòu)?.3%一路飆升,并于去年7月達(dá)到25.4%的峰值。但與過(guò)去M1高增長(zhǎng)伴隨經(jīng)濟(jì)上行不同,在此期間,我國(guó)GDP整體呈現(xiàn)穩(wěn)步放緩態(tài)勢(shì),民間投資還一度出現(xiàn)失速跡象?;A(chǔ)貨幣供給未能有效推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),關(guān)鍵還在于大量貨幣集中到了回報(bào)率較高的房地產(chǎn)等領(lǐng)域,催生了資產(chǎn)泡沫。
事實(shí)上,自2008年全球爆發(fā)金融危機(jī)以來(lái),貨幣供給(特別是M1)可說(shuō)是國(guó)房景氣指數(shù)關(guān)鍵的前瞻指標(biāo),兩者走勢(shì)趨同。如2009年1月至2010年1月,M1增速?gòu)?%飆漲至39%,國(guó)房景氣指數(shù)則從2009年4月的94.76,一路上升至2010年4月的105.66。同時(shí),從分項(xiàng)指數(shù)看,銷售價(jià)格指數(shù)漲幅最明顯,從98.3上升至112.77,漲幅高達(dá)14.47點(diǎn)。由此可見(jiàn),基礎(chǔ)貨幣高供給對(duì)房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格的溢出效應(yīng)不容小覷。好在,去年樓市調(diào)控加碼的同時(shí),貨幣政策也轉(zhuǎn)向穩(wěn)健中性,自今年2月起,我國(guó)M1增速持續(xù)下降,從2月的21.4%降至6月的15%。按照過(guò)去相對(duì)滯后3至4個(gè)月的趨勢(shì)看,國(guó)房景氣指數(shù)及房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)有望迎來(lái)拐點(diǎn),為建立并完善樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制提供相對(duì)良好的市場(chǎng)環(huán)境。
另一方面,在房地產(chǎn)貸款增速下滑、增量占比下降的同時(shí),個(gè)人房貸抵借比率降低、貸款期限縮短也是值得關(guān)注的積極信號(hào)。過(guò)去幾年,為對(duì)沖政府及企業(yè)部門(mén)“降杠桿”的負(fù)面效應(yīng),有關(guān)部門(mén)加大推動(dòng)居民部門(mén)“加杠桿”的力度,在房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺(tái)降低首付、契稅、營(yíng)業(yè)稅等政策,促成了居民部門(mén)“加杠桿”。
去年以來(lái),新增信貸中,居民中長(zhǎng)期貸款規(guī)模顯著增長(zhǎng),房貸占比甚至一度超過(guò)七成,顯然存在風(fēng)險(xiǎn)。此次央行報(bào)告顯示,駛上“快車道”的居民部門(mén)“加杠桿”已開(kāi)始減速,無(wú)疑有助于降低金融風(fēng)險(xiǎn),也將對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲產(chǎn)生積極作用。
總體而言,今年以來(lái),房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣政策的協(xié)同效應(yīng)得到有效激發(fā),政策有效性明顯提升。未來(lái)隨著樓市調(diào)控邁入“深水區(qū)”,面臨的問(wèn)題將更復(fù)雜,需要各職能部門(mén)進(jìn)一步加強(qiáng)溝通協(xié)作,形成政策合力,加速形成樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。
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