隨著房地產調控的步步緊逼，一向“不差錢”的房地產開發(fā)商開始感受到陣陣寒意。賣股、賣地、賣項目，十八般武藝上陣，難解房地產企業(yè)的巨額資金饑渴。有專家預計，未來一段時間房價很可能將出現較為明顯的松動跡象。

市場風聲緊融資活動頻

在國內嚴厲的信貸調控下，銀行及資本市場等融資渠道被堵塞。近期陸續(xù)有市場消息顯示，部分房地產開發(fā)商出現賣股、賣地、賣項目現象，籌集資金動作頻頻。

5月16日，恒大地產發(fā)布公告，華人置業(yè)以5億美元(約38.75億港元)入股恒大位于江蘇啟東市寅陽鎮(zhèn)項目的49%權益，恒大則擁有另外的51%股權。出讓項目面積約134萬平方米。

3月29日，中糧地產發(fā)布公告，為補充流動資金，公司根據2010年二次臨時股東大會決議，已通過上海證券交易所交易系統出售公司持有的招商證券970.07萬股，尚余8554.17萬股。

這并不是中糧地產次賣股換取流動資金。中糧地產曾于1月5日公告稱，截至2010年末公司已出售持有的招商證券1651.42萬股，產生稅后利潤約2.23億元。

3月5日，北京城建宣布擬收購北京中鴻房地產開發(fā)有限公司持有的世紀鴻城公司45%股權及其相應債權。

上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭認為，房企籌措資金，先考慮的是銀行信貸，其次是降價促銷，后才會賣股、賣地、賣項目。因此，部分房企出售資產，正反映資金鏈趨于緊張。

資金鏈狀況進入預警

多家研究機構表示，房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源增速放緩、房地產開發(fā)投資高位運行、商品房銷售金額增速難以大幅回升、個人購房貸款余額增速回落等因素，將導致房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈狀況不斷惡化。

一方面是房地產投資增速依然維持高位。1-4月份，全國房地產開發(fā)投資13340億元，同比增長34.3%。另一方面是樓市銷售乏力，資金大量沉淀。據北京房地產交易管理網及北京中原地產統計，截至5月31日，北京住宅總庫存達到10.13萬套，環(huán)比4月新增3000多套。

投中集團旗下CVSource統計顯示，今年1月至5月，中國房地產企業(yè)通過IPO、增發(fā)、配股、公司債等形式融資的案例為5例，包括廣匯股份定向增發(fā)、青建集團發(fā)行短期債券、上海上實兩次發(fā)行中期票據、萊蒙國際IPO等，總金額不足70億元人民幣，而2010年的規(guī)模超過400億元人民幣。

一些房地產企業(yè)轉向信托業(yè)務。根據中國信托業(yè)協會的統計，今年一季度信托公司投向房地產領域的資金余額為4868.88億元，接近去年同期的兩倍，其中新增投資房地產的信托資金規(guī)模為710.98億元。但當前房地產信托融資成本達到 12%至17%，也讓一些房地產企業(yè)還款風險加大。

在此情況下，房企被迫自掏腰包。國家統計局數據顯示，今年1—4月房地產企業(yè)自籌資金比重處于歷史高位，達到37.4%，接近2008年樓市蕭條時期38.7%的高點。

楊紅旭認為，目前全國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源增速明顯慢于投資增速，出現了少有的投資增速反超資金來源增速的現象，企業(yè)融資環(huán)境明顯趨緊。今年二季度房企資金可能進入預警區(qū)間，達到與2008年類似的緊張狀態(tài)。

中原集團研究部經理劉淵表示，隨著融資環(huán)境惡化，預計房地產行業(yè)內生存境況將發(fā)生分化，中小企業(yè)更加難過，兼并重組將持續(xù)上演。

Wind統計數據顯示，2011年1月至5月末，國內房地產行業(yè)收購兼并金額已經達到193億元，超過2010年全年150億元的總量。

小規(guī)模降價促銷暗潮涌動

房企以價促量的現象尚未大面積出現，房價總體保持穩(wěn)定，但小規(guī)模的降價促銷活動正暗潮涌動。

據市場消息，4月30日中海地產在深圳降價促銷，隨后在南京、重慶、上海等地相繼打出降價旗號。5月底武漢萬科旗下的萬科紅郡打出“抱歉光谷，拉低你房屋均價1000元”。

降價潮正面臨臨界點。劉淵表示，房企手中或許還握有可支撐半年的現金，但降價潮卻未必要等到半年之后。在市場濃厚的觀望氣氛中，率先降價能吸引買房者的光顧，也能借此籌措資金，趁土地價格處于低位囤積，為后期發(fā)展蓄勢。

上海易居房地產的一份報告表示，在樓市持續(xù)低迷、融資環(huán)境惡化、企業(yè)資金狀況不佳的形勢下，如何將“儲備”的土地、待售商品房等企業(yè)存貨快速轉化為銷售收入已成為房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展的關鍵。建議開發(fā)商采取“銷售為”的市場策略取代“利益大化”的市場策略，將資金回籠放在企業(yè)階段性戰(zhàn)略的位，積采取打折、促銷等方式快速銷售。

廣發(fā)證券房地產行業(yè)分析師趙強預計，三季度房地產行業(yè)可能會有較大規(guī)模促銷活動，降價幅度大約在10%。