不少市民扶老攜幼看房選房。新年,“新國八條”拉開了2011 年樓市調(diào)控的帷幕;本月,“鄂五條”接踵而至,密集調(diào)控再次觸動(dòng)市民敏感的置業(yè)神經(jīng);不少市民堅(jiān)信房價(jià)不會(huì)大跌,照買不誤;也有市民選擇觀望,放棄近期買房的打算……

    荊州樓市會(huì)發(fā)生怎樣的變化?

“鄂五條”落地調(diào)控樓市

    “新國八條”在我省全面落地。

    昨悉,省政府辦公廳近日印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》,要求各地堅(jiān)決落實(shí)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策。通知內(nèi)容共有5 條。包括完善住房供應(yīng)體系、嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸和稅收政策、明確新建住房價(jià)格控制目標(biāo)和限購措施、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管和落實(shí)工作責(zé)任等。

    據(jù)了解,我省此次出臺(tái)的《通知》在稅收政策和二套房信貸政策上與“新國八條”規(guī)定相同。通知指出,各商業(yè)銀行要堅(jiān)決暫停發(fā)放居民家庭購買三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對(duì)貸款購買二套住房的家庭,嚴(yán)格執(zhí)行付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1 倍的規(guī)定。

    嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購房,停止向購買三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。二套住房公積金個(gè)人住房貸款付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于同期套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1 倍。

    嚴(yán)格執(zhí)行稅收政策方面,《通知》要求,對(duì)個(gè)人將購買不足5 年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營業(yè)稅,個(gè)人將購買超過5 年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。

    投資性購房比例10%左右

    一系列的房地產(chǎn)政策調(diào)控,引起荊州購房者的關(guān)注和熱議。那購房者對(duì)“新國八條”

    有何看法?對(duì)自身置業(yè)購房將有何影響?

    家住沙市區(qū)的周女士告訴記者,她父母有房子,自己結(jié)婚時(shí)也要買房子。按照“新國八條”,二套房付款提高的同時(shí)貸款利率也上漲,無疑增添結(jié)婚購房的壓力。

    網(wǎng)友誠一笑說,“新國八條”的幾項(xiàng)規(guī)定,會(huì)進(jìn)一步遏制投資投機(jī)性購房,對(duì)炒房者的門檻會(huì)有所提高。但是對(duì)那些資金尚不到位的“小型炒房者”起到遏制作用,對(duì)那些資金雄厚的“大型炒房者”影響不大。

    從事房產(chǎn)中介的劉先生說,荊州二手房市場存量有限,多數(shù)市民有改善性住房的需求,雖然“新國八條”對(duì)荊州房地產(chǎn)市場調(diào)控作用會(huì)有影響,但是荊州房價(jià)下降基本不可能。

    荊州市房協(xié)秘書長余光榮告訴記者,國家調(diào)控政策主要是限制投資需求、打擊投機(jī)要求,針對(duì)性非常強(qiáng)。作為三線城市的荊州,調(diào)控政策的影響肯定不及北京、上海、深圳、廣州等大城市,但對(duì)房價(jià)有平抑作用,上漲速度會(huì)有所趨緩。“我個(gè)人判斷,荊州目前房地產(chǎn)市場投資行為,占整個(gè)購房比例的10%左右,剛性需求依舊是主導(dǎo)。”

    荊州某銀行內(nèi)部人士稱,荊州房價(jià)在我省中等城市中仍偏低,尚未形成泡沫。對(duì)于依托銀行資金進(jìn)行炒房的投資者而言,投資成本增加無疑會(huì)減少他們的投資幾率;而對(duì)于三套房可停貸的做法,則直接讓投資性購房排除在銀行資金以外。

    量價(jià)齊升是必然趨勢

    一系列密集調(diào)控政策對(duì)荊州樓市影響如何?

    “調(diào)控的目的是為了平衡,平衡意味著樓市的穩(wěn)定。”

    余光榮說,如同一杯水,如果很燙,那么你給它加點(diǎn)冰,從而降低它的熱度。與之相反,如果水是冰的,那么加點(diǎn)開水,從而使之保持一個(gè)適宜的溫度。

    來自市房管局商品房備案統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:2007 年,我市商品銷售面積80.74 萬平方米;2008 年,72.28 萬平方米;2009 年,66.53 萬平方米;2009 年,96 萬平方米;2010年,104 萬平方米,突破百萬大關(guān)。

    目前,我市共有3900 多家單位、33 萬職工建立了住房公積金制度。近6 年來,全市住房公積金歸集額年均增長27% ,公積金個(gè)貸年均增長50% ,是有史以來發(fā)展快的時(shí)期。

    與此同時(shí),2010 年荊州市新成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)52 家,其中荊州城區(qū)18 家,比2009 年增加12 家,即增加2 倍。從此角度來看,房地產(chǎn)開發(fā)投資在增長,而不是下降。

    余光榮說,荊州房地產(chǎn)市場近幾年開始由“溫水”變成“熱水”,與全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢、城市化進(jìn)展的步伐加快有著直接聯(lián)系。

    “荊州房地產(chǎn)市場按照國家宏觀調(diào)控的要求,始終保持了平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢,為改變城市面貌、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升人居環(huán)境、改善居住條件做出了重要貢獻(xiàn)。”

    “我的觀點(diǎn)是,房價(jià)是城市品質(zhì)的象征。”余光榮表示,伴隨著《荊州市城市總體規(guī)劃(2008—2020)》和荊州開發(fā)區(qū)綜合服務(wù)、荊州火車站片區(qū)、沙北新區(qū)等片區(qū)規(guī)劃的實(shí)施,荊州城區(qū)城市建設(shè)的規(guī)模和速度將達(dá)到空前的水平。屆時(shí),荊州房地產(chǎn)銷量上升、價(jià)格上漲是必然趨勢。

    今年建1904套廉租住房

    城市化進(jìn)程發(fā)展迅猛,但城市住房供應(yīng)渠道比較單一,改善供應(yīng)結(jié)構(gòu),多元化供應(yīng)是破解供需矛盾,引導(dǎo)市場理性回歸的當(dāng)務(wù)之急。

    余光榮說,“新國八條”的核心是加快保障性住房建設(shè)。為何把保障性住房的建設(shè)列為要?是因?yàn)檎铝τ诮ㄔO(shè)一套完善的政府責(zé)任體系,確保中低收入人群也能享受到基本的住房保障。保障性住房的增加,不有利于抑制房價(jià)過快上漲,也將緩解供需結(jié)構(gòu)性矛盾。

    記者從市房管局獲悉,2006 年以來,我市率先在城區(qū)啟動(dòng)廉租住房保障工作,通過5 年努力,逐步建立起面向低收入家庭實(shí)行實(shí)物配租,面向低收入家庭發(fā)放租賃補(bǔ)貼,面向中低收入家庭銷售經(jīng)濟(jì)適用住房,面向大、中專畢業(yè)生、農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工等“夾心層”群體配租公共租賃住房的住房保障體系。截至2010年底,全市分配廉租住房5951套,建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房2363套、公共租賃住房217 套,發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼36288 戶,城市棚戶區(qū)改造6948 戶,實(shí)現(xiàn)了15 平方米以下低收入家庭的應(yīng)保盡保。

    今年,省政府下達(dá)我市的住房保障工作目標(biāo)任務(wù)是22744 套。其中新增廉租住房1904 套,新增租賃補(bǔ)貼1240戶,建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房2500套,建設(shè)公共租賃住房5500套,改造城市棚戶區(qū)5500 戶、林區(qū)棚戶區(qū)330 戶、墾區(qū)危房5770 戶。

    在用地指標(biāo)上,我市已將保障性住房用地納入今年全市用地計(jì)劃,并確保優(yōu)先供給。在商品住房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中,我市將嚴(yán)格以配建套數(shù)、配建標(biāo)準(zhǔn)作為土地劃撥和出讓的前置條件,監(jiān)督開發(fā)商按一定比例配建保障性住房;同時(shí)鼓勵(lì)企業(yè)用自有用地建設(shè)保障性住房,解決職工住房困難。