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容積率標(biāo)準(zhǔn)是什么？所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。

一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。容積率標(biāo)準(zhǔn)是什么?容積率計(jì)算規(guī)則是怎樣的呢?

容積率標(biāo)準(zhǔn)

容積率一般是由政府規(guī)定的。目前現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，一般而言，容積率分為：

獨(dú)立別墅為0.2~0.5；排別墅為0.4~0.7；6層以下多層住宅為0.8~1.2；11層小高層住宅為1.5~2.0；18層高層住宅為1.8~2.5；19層以上住宅為2.4~4.5；住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。

容積率計(jì)算規(guī)則

容積率計(jì)算規(guī)則具體的應(yīng)根據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(GB/T50353-2005)和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門的文件計(jì)算。一般情況下，建筑面積計(jì)算值按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(GB/T50353-2005)的規(guī)定執(zhí)行；遇有特殊情況，按照本規(guī)則下列規(guī)定執(zhí)行。

1、住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米 (2.7米+2.2米)

不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)住宅建筑層高大于7.6米(2.7米×2+2.2米)時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。

2、當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于5.5米(3.3米+2.2米)

不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值同上計(jì)算；當(dāng)辦公建筑層高大于8.8米(3.3米×2+2.2米)時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值同上按水平投影面積的3倍計(jì)算。

3、當(dāng)普通商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于6.1米 (3.9米+2.2米)

不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值同上按水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)普通商業(yè)建筑層高大于10米(3.9米×2+2.2米)時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值同上按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。

4、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米

建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的一半計(jì)算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計(jì)入容積率。

5、含陽(yáng)臺(tái)建筑

計(jì)算含陽(yáng)臺(tái)建筑的容積率指標(biāo)時(shí)，陽(yáng)臺(tái)部分建筑面積的計(jì)算值按照其水平投影面積計(jì)算。

6、其他建筑

住宅、辦公、普通商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨(dú)立式住宅建筑和特殊用途的大型商業(yè)用房，工業(yè)建筑、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本規(guī)則計(jì)算容積率，其建筑面積的計(jì)算值按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(GB/T50353-2005)的規(guī)定執(zhí)行。

以上是容積率標(biāo)準(zhǔn)及容積率計(jì)算規(guī)則，具體以各地區(qū)或各城市規(guī)定為準(zhǔn)

容積率6.0？是個(gè)什么概念

如果容積率6.0的話,那就說明屬于高層項(xiàng)目(樓高100米以內(nèi))。容積率6.0以上一般就是摩天大樓了。容積率很高的住宅項(xiàng)目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得密雜,而這類的住宅會(huì)帶來高密度的居住人口,導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)居住者的生活舒適度下降。

容積率大好還是小好？

容積率很高的住宅項(xiàng)目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得密雜，而這類的住宅必定會(huì)帶來高密度的居住人口，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)居住者的生活舒適度下降。高密度的居住人口還會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的健身場(chǎng)所、兒童活動(dòng)區(qū)域以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁地使用會(huì)加速這些設(shè)施的老化率，所以在購(gòu)買高密度小區(qū)時(shí)應(yīng)該對(duì)此保留一定的要求。

容積率較小，則房?jī)r(jià)較高;容積率較大，則房?jī)r(jià)較低。對(duì)于一個(gè)的容積率大好還是小好，業(yè)界普遍認(rèn)為，容積率越高的小區(qū)，居住舒適度越低。

容積率多少合適？

通常來講，一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，綠地率應(yīng)不低于30%。不同的房屋類型容積率標(biāo)準(zhǔn)不同。

1、0.3～0.5，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，但感覺有點(diǎn)密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個(gè)問題了。

2、0.5～0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合3～4層，局部5層的樓中樓，這個(gè)項(xiàng)目的品位就相當(dāng)高了。

3、0.8～1.2，如果該小區(qū)全部是多層的話，那么環(huán)境可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。

4、1.2～1.5，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會(huì)是一大賣點(diǎn)。

5、1.5～2.0，正常的多層+小高層項(xiàng)目。容積率2.0～2.5，正常的小高層項(xiàng)目。

6、容積率2.5～3.0，小高層+二類高層項(xiàng)目(18層以內(nèi))。此時(shí)如果做全小高層，環(huán)境會(huì)很差。

7、容積率3.0～6.0，高層項(xiàng)目(樓高100米以內(nèi))。

8、容積率6.0以上一般就是摩天大樓了。

深圳容積率政策依據(jù)

01《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》

4.3各類用地密度分區(qū)

4.3.1 居住用地地塊容積率等級(jí)分為4個(gè)等級(jí)區(qū)間，對(duì)應(yīng)的密度分區(qū)基準(zhǔn)容積率及容積率上限宜符合表4.3.1規(guī)定。密度三區(qū)范圍內(nèi)的居住用地地塊若位于地鐵站點(diǎn)500米范圍內(nèi)的，其容積率上限可按照密度一、二區(qū)執(zhí)行。

依據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》相關(guān)規(guī)定，龍輝花園位于密度二區(qū)容積率上限取6.0；龍聯(lián)花園位于密度三區(qū)，且位于珠光地鐵站500米范圍內(nèi)，因此本項(xiàng)目居住地塊容積率上限可按照6.0執(zhí)行。

02《關(guān)于完善人才住房制度的若干措施》

依據(jù)《關(guān)于完善人才住房制度的若干措施》（深發(fā)〔2016〕13號(hào)）第十條規(guī)定，人才住房建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)盡量提高開發(fā)強(qiáng)度，在片區(qū)配套能力支撐的前提下，取容積率上限。

03《深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃容積率審查規(guī)定》

根據(jù)《深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃容積率審查規(guī)定》（深規(guī)劃資源規(guī)〔2019〕1號(hào)）第七條第二款、第三款規(guī)定，單一用地性質(zhì)的居住用地，除無(wú)償移交政府的公共配套設(shè)施建筑面積之外，其規(guī)劃容積應(yīng)符合《深標(biāo)》規(guī)定的居住容積率上限；含居住功能的混合用地，其規(guī)劃住宅建筑面積應(yīng)符合《深標(biāo)》規(guī)定的居住容積率上限。

本項(xiàng)目規(guī)劃方案正結(jié)合居民訴求及相關(guān)部門要求完善優(yōu)化中，在符合深圳市相關(guān)政策的前提下，本項(xiàng)目回遷居住地塊容積率取值擬低于6.0。